대구지방법원 2026타경3257. 대구광역시 달성군 다사읍 세천리의 ‘대구세천한라비발디’ 102동 33층 3302호가 경매에 나왔습니다. 지상 33층 건물의 최상층 세대로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개로 구성된 아파트입니다. 2016.01.28 사용승인을 받은 건물이며, 소유자는 윤재필입니다.
권리 흐름의 출발점은 2016년 국민은행이 설정한 근저당권입니다. 이후 가압류와 별도의 근저당권·전세권, 과거 경매개시결정까지 등장했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 후순위 권리는 윤관술 명의의 소유권이전청구권가등기와 2026년 임의경매개시결정입니다. 등기 순위만 보면 매각 후 소멸하는 구조지만, 가등기의 성격과 점유 상태를 확인하기 전에는 무조건 안전한 경매라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1566-1 대구세천한라비발디 제102동 제33층 제3302호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천로 187 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 33층 중 33층 · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 사용승인일 | 2016.01.28 |
| 소유자 | 윤재필 (단독소유 · 2016.03.29 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2016.03.29 국민은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 국민은행의 승계인 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 130,497,396원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 내부 확인 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확하지만 가등기 확인 필요
말소기준은 2016.03.29 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 경매신청 청구금액 130,497,396원과는 서로 다른 개념입니다. 채권최고액은 담보권의 한도이지 실제 배당받을 채권액이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
과거 국민은행 가압류 50,726,980원, 김경애 가압류 30,000,100원, 하나캐피탈 가압류 29,849,170원은 모두 말소됐습니다. 한샘파이낸셜대부 명의의 후순위 근저당권 75,000,000원과 전세권 5,000,000원도 2023.07.26 말소됐습니다. 따라서 이러한 과거 권리를 현재 낙찰자가 별도로 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 317,000,000원, 시세 검증은 아직 별개
현재 최저매각가는 317,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰의 출발점이 됩니다.
하지만 감정가는 최근 거래시세를 보장하는 금액이 아닙니다. 이 아파트의 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가와 최저가만으로 할인율 또는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 입찰자는 같은 단지의 유사 면적·층·향·상태의 거래와 직접 비교해야 합니다.
| 감정가 | 317,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 317,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 현재 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 배당모형상 인수액 | 0원 |
| 산정상 실질취득액 | 317,000,000원 (취득세·명도비용 등 제외) |
| 최근 실거래 시세 | 확인 전 · 시세 대비 가격 우위 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,238,000원 |
| 1. 을구 1번 국민은행 근저당권 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 131,762,000원 |
| 합계 | — | 317,000,000원 |
근저당권 채권최고액 180,000,000원을 배당 기준으로 적용한 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 승계인에 대한 배당관계, 당해세, 법정 우선변제채권 및 추가 배당요구에 따라 배당 결과와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
이 모형에서는 집행비용 5,238,000원과 근저당권 배당 180,000,000원을 제외하고 소유자에게 131,762,000원이 남습니다. 담보권자의 예상 미배당액은 0원으로 계산되며, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이는 배당표의 계산 결과로, 가등기 관련 확인사항과 미상 점유자의 잠재적 권리까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
유찰 시나리오 — 회차가 내려가도 권리 확인은 필수
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 317,000,000원 | 0원 | 131,762,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 253,600,000원 | 0원 | 69,249,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 202,880,000원 | 0원 | 19,239,680원 | 0원 |
회차별 추정 결과에서는 감정가 100%인 신건뿐 아니라 80%, 64% 시나리오에서도 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 0원입니다. 따라서 배당모형만으로는 후순위 담보채권 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조가 나타나지 않습니다.
다만 매각가격이 내려간다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 구별해야 합니다. 향후 유찰이 발생하더라도 실제 시장가격과 개별 호수의 상태를 비교하지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 대구세천초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 남측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 단지 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선, 서측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물 구조 및 설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 33층 건물입니다. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역으로, 대로2류·소로2류와 접하고 가축사육제한구역, 세천유치원·세천초등학교 관련 상대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 최상층 특성. 33층 건물의 33층 세대입니다. 최상층의 실제 조망, 일조, 누수·단열 상태와 승강기 이용 여건은 직접 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 일반적인 마감상태만으로 개별 세대의 상태를 확정할 수 없습니다.
- 건축물 및 공부. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 건물 내부의 실제 하자 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 주거지역이지만, 동일 단지의 최근 거래량·거래가격·최상층 거래 사례를 확인하기 전까지는 매각 용이성과 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 14번 윤관술 명의 소유권이전청구권가등기의 원인과 법적 성격, 매각에 따른 말소 여부를 등기부 및 관련 서류와 대조해야 합니다. 담보가등기 여부도 명확히 확인할 필요가 있습니다.
- 현황조사·점유자 확인. 감정평가 당시 거주인 부재와 폐문으로 내부 확인이 제한됐습니다. 현재 누가 어떤 권원으로 점유하는지 확인해야 하며, 임차인이 발견되면 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 따로 분석해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 현재는 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있지만, 대항력 있는 미상 임차인이 확인되면 배당 후 미회수 보증금의 인수 여부와 금액을 다시 계산해야 합니다. 취득세·명도비용·관리비 부담도 별도로 고려해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 최저가 317,000,000원을 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격에 비교해야 합니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 시세 흐름을 우선해야 합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2022년 강제경매와 2023년 임의경매는 취하로 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건은 유찰 0회의 신건이며, 과거 경매취하를 현재 사건의 유찰로 계산해서는 안 됩니다. 반복된 경매 진행 경위와 권리관계 변동을 확인해야 합니다.
- 신청채권자·채권관계 확인. 현재 신청채권자는 국민은행의 승계인으로 기재돼 있습니다. 청구금액 130,497,396원과 근저당권 채권최고액 180,000,000원의 차이를 구분하고 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최상층 내부 상태 확인. 실제 누수 흔적, 결로·단열 상태, 벽지·바닥·창호 상태, 개별난방설비와 기타 수리 필요사항을 확인해야 합니다. 내부 상태에 따라 감정가와 별도로 보수비용이 발생할 수 있습니다.
- 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서를 대조하고 매각조건·권리변동·점유관계에 변경이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “산정상 인수 0원, 그러나 입찰 판단은 아직 조건부”
이 물건은 2016년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 분명한 등기 순서를 갖고 있습니다. 이미 말소된 가압류와 후순위 담보권도 많고, 배당모형에서는 현재 회차와 유찰 가정 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
그렇다고 권리상 위험이 완전히 해소됐다고 결론 내리기는 어렵습니다. 2023.08.22 설정된 윤관술 명의의 가등기는 후순위 소멸권리로 분류돼 있지만 정확한 성격 확인이 필요합니다. 또한 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한돼 있어, 실제 점유자가 누구인지에 따라 추가적인 명도 및 인수 위험 검토가 필요합니다.
가격 판단 역시 마찬가지입니다. 최저가 317,000,000원은 감정가와 동일하며, 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 이 금액이 시장보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 신건에 바로 응찰할 이유를 찾으려면 먼저 실제 시세와 개별 세대의 상태를 확인해야 합니다.
종합 판단은 조건부 관망입니다. 말소기준권리는 분명하고 배당상 인수액도 0원으로 추정되지만, 가등기 성격·점유관계·최근 실거래가격이 확인되기 전에는 안전성과 가격 매력을 모두 확정하기 어렵습니다. 이 사건은 최저가만 보고 접근하기보다 권리 확인을 마친 뒤 적정 입찰가격을 정하는 것이 중요합니다.
