대구지방법원 2026타경3623. 대구광역시 서구 평리동 월드하이츠 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 30.69㎡, 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 위치한 다세대주택입니다. 현재 소유자는 우인선 씨로, 2017년 2월 10일 매매를 원인으로 2017년 2월 16일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기부상 거래가액은 50,000,000원입니다.

이번 경매의 신청채권자는 송라신용협동조합이고 청구액은 18,472,365원입니다. 제공된 권리분석에서는 2018년 2월 7일 김경자 근저당권(채권최고액 20,000,000원)을 말소기준으로 분류하고 있습니다. 다만 그보다 앞선 2014년 송라신용협동조합 근저당권의 말소 상태와 현재 경매 신청 근거는 반드시 원본에서 대조해야 합니다.

가격 측면도 신중해야 합니다. 같은 건물·동일 면적의 실거래는 2022년 10월 41,000,000원에서 2026년 2월 32,000,000원으로 하락했습니다. 현재 최저가인 37,000,000원은 최근 거래가격보다 높습니다. 권리확인과 가격조정이 모두 필요한 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 과거 근저당 확인

등기상 중요한 기준은 2018년 2월 7일 설정된 김경자 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고 채무자는 소유자 우인선입니다. 제공된 말소기준 판정에 따르면 해당 근저당과 이후 등기된 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거의 2010년 가압류와 경매개시결정은 2011년 경매 매각 과정에서 말소된 이력이 있습니다. 2018년 8월 30일 삼성카드의 강제경매개시결정 역시 2019년 10월 7일 말소됐습니다. 이러한 과거 말소 권리를 현재 낙찰자가 부담할 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

현재 남아 있는 것으로 분류된 후순위 가압류는 삼성카드, 농협은행, 제이앤엘파이낸스대부주식회사 관련 채권입니다. 제공된 판정에서는 모두 매각으로 소멸합니다. 미배당 채권이 발생하더라도 일반적인 후순위 가압류 채무가 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 115.6%

월드하이츠의 동일 면적 30.69㎡ 실거래를 비교합니다. 확인되는 거래는 총 2건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 1건입니다. 전체 평균보다 최근 거래가격에 더 큰 비중을 두어 판단해야 합니다.

전체 실거래 평균은 36,500,000원으로, 현재 최저가가 전체 평균의 101.4%입니다. 이 수치만 보면 가격 차이가 크지 않아 보일 수 있습니다.

하지만 전체 평균에는 2022년 10월의 41,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 실거래는 32,000,000원으로 낮아졌고, 과거 대비 가격 추세는 -22.0%입니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단에서는 최근 거래가격을 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 송라신용협동조합의 신청채권 18,472,365원은 위 배당 시뮬레이션에서 0원 배당으로 처리돼 있어, 실제 배당순위와 신청채권의 근거를 반드시 재확인해야 합니다.

가정 매각가 37,000,000원에서 예상 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 35,934,000원입니다. 총 채권액 38,556,728원 가운데 2,622,728원이 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 별도

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 유찰이 발생할 경우 제시된 회차별 최저가와 미배당 추정액은 다음과 같습니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 배당 추정에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 채권을 기준으로 한 계산으로, 미확인 임차보증금이나 점유자의 대항력까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 평리동 소재 신평리네거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 치장타일 및 돌붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판재와 일부 타일 등으로 마감된 구조입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방 및 도시가스 공급설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 219.7㎡, 지목은 대지입니다. 주변 토지 및 도로와 평지를 이루는 세장형의 다세대주택 부지입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 없으며, 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 2022년 거래 대비 2026년 거래가격이 하락해 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 거주인 부재로 내부 마감상태는 외부 관찰과 관련 자료, 탐문을 바탕으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태에 따른 수리비 변동 가능성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 대조. 2014년 송라신용협동조합 근저당권 39,000,000원의 실제 말소 여부를 확인하세요. 2018년 김경자 근저당권을 말소기준으로 삼은 판단과 현재 경매 신청채권자의 담보권 근거가 일치하는지 검증해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 주민등록, 점유 현황과 매각물건명세서를 대조하고 미확인 임차인의 대항력 가능성을 확인하세요.
• 최근 거래 우선. 전체 실거래 평균 36,500,000원보다는 최근 거래 32,000,000원을 중심으로 가격을 검토하세요. 최근 거래 대비 최저가 비율은 115.6%입니다.
• 하락 추세 반영. 과거 대비 거래가격이 22.0% 하락했습니다. 과거 거래가격 41,000,000원을 현재 가치의 근거로 사용하는 것은 주의해야 합니다.
• 유찰 후 재검토. 신건 37,000,000원보다 1회 유찰 시 29,600,000원 구간의 가격 경쟁력을 별도로 검토할 수 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 현장조사 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 누수·결로·설비·마감 상태 및 예상 수리비를 확인하세요.
• 명도 및 비용. 점유자의 법적 지위와 인도 가능성을 확인하고 명도 협의, 공용 관리비 체납 및 취득 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 배당순위 검증. 신청채권자 송라신용협동조합의 청구액 18,472,365원이 추정배당표상 0원 배당으로 처리된 이유를 확인해야 합니다. 실제 배당은 확정채권액과 선순위 권리에 따라 달라집니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리확인도, 가격도 아직 보류”

대구 평리동 월드하이츠 301호는 예상배당표상 매수인 인수액 0원인 사건입니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 신고된 임차인도 없습니다.

그러나 임대관계와 실제 점유자가 미확인이며, 2014년 송라신용협동조합 근저당권의 말소 상태와 2018년 김경자 근저당권을 말소기준으로 삼은 판단 사이에는 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 경매 신청채권자도 송라신용협동조합이므로 등기 원본과 경매신청 근거의 일치 여부가 중요합니다.

가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 최근 동일 면적·동일 층 실거래가격은 32,000,000원인데 신건 최저가는 37,000,000원입니다. 최근 시세 대비 115.6%이고 거래가격 추세도 -22.0%입니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 내부 상태의 불확실성까지 고려하면, 신건에 적극적으로 응찰할 만한 가격상 근거는 부족합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 이는 후순위 권리의 소멸 가능성에도 불구하고, 선순위 근저당의 정합성 문제·점유관계 미확인·최근 시세보다 높은 신건 가격·하락 추세·제한적인 거래 표본을 함께 반영한 결과입니다.

신건은 보류하고, 권리관계가 확인된 뒤 유찰 여부와 시장가격을 다시 비교하는 접근이 적절합니다. 이 물건은 단순히 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근하기보다 실제 인수위험과 최종 취득원가를 확인하는 것이 우선입니다.