부산지방법원 2025타경796. 부산 수영구 남천동에 위치한 정원센텀뷰남천 에이동 9층 902호 아파트입니다. 이 건물은 2019년 준공된 99세대 규모의 공동주택으로, 지하 3층에서 지상 18층까지 구성되어 있습니다. 현 소유자 강승원은 2024년 5월 27일 이 부동산을 거래가 420,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 360,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 가압류·압류가 연이어 설정되면서 우리은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기상 핵심은 어렵지 않습니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권 2건과 가압류 2건, 압류 3건 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 임차인 1명이 확인되며 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 임차인·조세관계의 최종 확인을 구분하는 것이 중요합니다.

가격 역시 별개의 문제입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 410,000,000원으로 아직 한 차례도 유찰되지 않았습니다. 최근 12개월 거래 평균과 비교하면 오히려 11,208,334원 높은 수준입니다. 최신 실거래 420,000,000원보다는 낮지만, 면적과 층이 다른 거래들을 함께 고려해야 하므로 최신 거래 한 건만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024년 5월 27일 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행·백승상사·지원메디칼 근저당권은 이미 말소되어 현재 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 과거 신탁등기도 말소된 상태입니다.

말소기준 뒤로 변중관과 유한회사신일주류의 근저당권, 부산신용보증재단·서울보증보험의 가압류, 수영구·국민건강보험공단·국의 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이러한 후순위 등기 권리는 원칙적으로 경매 매각으로 소멸하므로, 배당받지 못한 채권 잔액이 곧바로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

확인된 실제 임차인은 김진국 1명입니다. 전입신고일은 2025년 3월 31일로, 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2024년 5월 27일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 임차 부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성과 실제 임대차 내용은 추가 확인이 필요합니다.

실제 임차인 1명 · 보증기관의 대위변제 또는 보증금 승계 중복신고 없음.

중요한 점은 배당금 부족과 매수인 인수를 구별하는 것입니다. 김진국에게 우선변제권이 인정되더라도, 현재 확인된 전입일을 기준으로 대항력이 없다면 미배당 보증금이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유권원과 임대차계약 관계는 입찰 전에 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 2.8% 높다

정원센텀뷰남천은 99세대 규모의 2019년 준공 건물입니다. 비교 가능한 최근 거래 12건은 2025년 9월부터 2026년 7월까지 분포하며, 거래 면적은 65.76㎡·69.26㎡·70.12㎡가 섞여 있습니다. 개별 호수의 층과 면적 차이를 고려해야 하지만, 현재 신건 가격이 최근 거래 수준에서 어느 위치에 있는지는 확인할 수 있습니다.

최근 12개월 평균은 398,791,666원이고, 최신 거래는 2026년 7월의 420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.8%로, 평균보다 11,208,334원 높습니다. 최신 거래보다 10,000,000원 낮은 것은 사실이지만, 최근 거래 전체가 338,000,000원부터 500,000,000원까지 크게 벌어져 있다는 점을 무시해서는 안 됩니다.

같은 70.12㎡ 거래에서도 2025년 11월 8층은 405,000,000원, 2026년 4월 2층은 415,000,000원, 2026년 5월 17층은 500,000,000원에 거래됐습니다. 고층 고가 거래와 일반적인 거래를 구분하고, 대상 호수의 내부 상태와 향 등을 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (최저가 410,000,000원 낙찰 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용은 약 6,500,000원이고, 우리은행 근저당권에 360,800,000원, 변중관 근저당권에 42,700,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 후순위 가압류와 신일주류 근저당권에는 배당 여력이 남지 않습니다.

우리은행 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 경매 신청 청구금액은 336,538,713원이므로 확정 채권액에 따른 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제 및 배당순위 조정은 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당은 커진다

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64% 가격 시나리오를 적용하면 최저매각가는 각각 328,000,000원, 262,400,000원으로 낮아집니다. 이때 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 가격 구간에 진입하지만, 실제 낙찰가격과 추후 시세를 보장하는 수치는 아닙니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰되는 가정의 추정치입니다. 실제 매각가격, 집행비용, 조세채권, 임차인 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 우리은행에 채권최고액 기준 360,800,000원이 배당되는 것으로 추정되지만, 1회 유찰 가격에서는 신청 청구금액 336,538,713원도 전액 충당되지 않는 구조로 바뀝니다.

그러나 후순위 채권의 미배당 증가가 곧 매수인의 인수 증가를 의미하지는 않습니다. 현재 확인된 권리관계에서는 세 시나리오 모두 예상 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰 이후의 가격 메리트는 매각가격 자체가 낮아지는 데서 발생하며, 후순위 채권 잔액을 낙찰대금에 더해 계산하는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 거래 내역 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 수영구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 금련산역이 있어 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 18층 건물로, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기를 갖추고 있습니다. 본건은 9층 902호입니다.
• 도로. 건물 남동측으로 폭 약 7~8m 도로에 접하며, 토지의 형상은 사다리형에 가깝습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·도시지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 기준높이 105m, 최고높이 145m의 제한이 적용됩니다.
• 공시지가. 3,260,000원/㎡이며, 토지 이용상황은 상업기타입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 99세대의 소규모 단지이며, 유사 면적 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 338,000,000원부터 500,000,000원까지 벌어져 있어, 면적·층·개별 상태에 따라 적정 매도가격을 신중하게 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.05.27 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 등기부상 과거 근저당권과 신탁등기의 말소 여부, 후순위 권리의 존속 상태를 최종 등기부에서 대조하세요.
• 김진국 임대차 확인. 전입일 2025.03.31로 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 내용과 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 2025.11.21 배당요구 신청 사실과 함께 배당요구종기, 제출 서류, 확정일자 및 최우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 수영구·국민건강보험공단·국 관련 압류가 존재합니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 우리은행 채권액 확인. 근저당 채권최고액은 360,800,000원, 경매 청구금액은 336,538,713원입니다. 실제 배당가능 채권액을 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 응찰가 상한 검토. 신건 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균 398,791,666원을 초과합니다. 감정가 자체가 가격 메리트를 제공한다고 가정하지 마세요.
• 거래 면적과 층 구분. 65.76㎡·69.26㎡·70.12㎡ 거래를 구분하고, 대상 9층의 내부 상태와 비교해 적정가를 산정하세요.
• 명도 비용 확인. 김진국의 점유 상태와 인도 가능성을 조사하고, 낙찰 이후 협의 또는 인도명령 절차에 따른 시간·비용 부담을 검토하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부, 매각기일 및 특별매각조건을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도 가격까지 매력적인 것은 아니다”

부산 정원센텀뷰남천 에이동 902호의 권리구조는 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 형태입니다. 실제 임차인 김진국의 전입일도 말소기준보다 늦어 현재 확인된 범위에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.

그러나 보증금·확정일자가 미상인 임차인이 실제로 존재하고, 국세·지방세 관련 압류 3건 때문에 배당관계에도 확인할 사항이 있습니다. 무엇보다 현재 최저매각가 410,000,000원은 최근 12개월 평균 398,791,666원의 102.8%입니다. 최신 거래 420,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건에 충분한 할인 매력이 있다고 보기 어렵습니다.

1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원이라는 가격 구간에서는 최근 평균과의 비교가 달라지지만, 이는 어디까지나 향후 유찰을 전제로 한 조건부 시나리오입니다. 현 시점에서 중요한 것은 인수액 0원 추정에 안심해 평균 시세 이상의 가격으로 응찰하지 않는 것입니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 보증금 미상과 조세채권의 배당 불확실성이 남아 있고, 신건 가격도 최근 12개월 평균보다 높습니다. 권리 확인은 진행 가능, 현재 가격의 매수 매력은 제한적. 이 물건은 낙찰 가능성보다 먼저 임대차 사실관계와 적정 응찰가를 확인해야 합니다.