부산지방법원 2025타경836. 부산 남구 문현동에 위치한 문현경동리인아파트 101동 203호, 전용 79.968㎡ 아파트입니다. 2020년 준공된 600세대 단지로, 대상 호수는 지상 27층 건물의 2층입니다. 등기부상 소유자는 송보미 씨이며, 2020년 10월 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 380,000,000원입니다.

권리관계의 중심은 2020.10.08 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 331,100,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2022년 애큐온저축은행이 채권최고액 163,200,000원의 근저당을 설정했고, 부산은행의 신청으로 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리와 가격은 구분해야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 410,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 최근 실거래 평균도 408,666,666원으로 비슷한 수준이어서 신건에 응찰할 가격상 이점은 부족합니다. 특히 비교 거래에는 대상 호수와 다른 전용면적 및 층수가 포함되어 있어 개별 호수의 적정가격 판단에는 추가 보정이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 소멸

말소기준권리는 2020.10.08 접수된 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 후순위인 애큐온저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이보다 앞선 소유권보존등기에 부기됐던 금지사항등기는 소유권이전과 함께 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 감정가가 최근 평균의 100.3%

문현경동리인아파트의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 10월까지이며, 전용면적은 72.58㎡부터 84.68㎡까지 포함됩니다. 대상 물건의 전용면적은 79.968㎡이므로, 아래 거래 중 면적이 가까운 사례와 층수 차이를 함께 살펴봐야 합니다.

최근 12건 평균은 408,666,666원, 최저 거래가는 370,000,000원, 최고 거래가는 478,000,000원입니다. 감정가 410,000,000원은 최근 평균보다 1,333,334원 높고, 최근 평균 대비 100.3%입니다. 감정가에 입찰하면 최근 실거래 평균 이하로 취득하는 것이 아니므로 가격 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.

가장 최근 거래는 2026년 10월 370,000,000원이지만 전용 72.58㎡로 대상보다 작습니다. 따라서 이 가격을 대상 호수의 직접적인 적정시세로 단정해서는 안 됩니다. 반면 전용 79.97㎡의 2026년 10월 7층 거래는 415,000,000원, 전용 79.62㎡의 2026년 8월 3층 거래는 397,000,000원입니다. 대상 물건이 2층이라는 점을 감안하면 감정가의 가격 경쟁력은 더욱 신중히 검토할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 애큐온저축은행의 미배당 90,800,000원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

유찰 회차별 예상 배당 및 인수

유찰되면 매각대금이 줄어 후순위 채권자의 미배당이 증가합니다. 그러나 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 예상 미배당 증가가 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다. 다만 실제 점유관계에 관한 확인은 회차와 관계없이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 지게골역·문현역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.07.28 준공된 600세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 내부 및 주변 가로망이 정비되어 있습니다. 토지는 부정형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 및 지구단위계획구역 관련 사항이 있고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등 제한사항도 확인됩니다. 입찰 전 대상 대지권에 적용되는 세부 규제와 관계를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래가 존재하는 600세대 단지이지만, 전용면적과 층수에 따라 가격 차이가 큽니다. 특히 2층 대상 물건은 저층 실거래 사례를 별도로 살펴야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 대비 응찰가. 최저가가 최근 평균의 100.3%이므로 신건에서는 가격 메리트가 부족합니다. 전용면적과 층수가 가까운 거래를 우선 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 저층 거래 확인. 대상은 2층입니다. 전용 79.62㎡의 1층 385,000,000원, 3층 397,000,000원 거래를 참고하되 향·내부 상태·거래 조건의 차이를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 410,000,000원, 1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 0.7회를 참고해 유찰 가능성과 경쟁입찰 위험을 함께 판단하세요.
• 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 유무 등을 확인해야 합니다. 현 단계에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 근저당 말소. 부산은행 근저당과 후순위 애큐온저축은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 확인해 추가 권리변동 여부를 점검하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성을 확인하고, 관리사무소를 통해 실제 체납 내역을 점검하세요.
• 내부 상태. 위생·난방·승강기 설비는 확인되지만, 개별 호수의 수리 상태와 내부 하자는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 아직 보류”

부산 문현경동리인아파트 101동 203호는 등기상 권리관계가 복잡하지 않은 물건입니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 애큐온저축은행 근저당도 소멸합니다. 신건 예상배당에서 발생하는 90,800,000원의 채권 미배당은 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.

그러나 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자와 임차권리 확인이 완료되기 전에는 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가 410,000,000원은 최근 실거래 평균 408,666,666원의 100.3%입니다. 특히 대상 물건이 2층인 점과 저층 거래 사례를 감안하면 신건 감정가가 매력적인 매입가격이라고 보기는 어렵습니다.

결론은 권리구조 양호, 점유 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족입니다. 유찰을 통해 매각가격이 낮아진다면 검토할 여지가 커지겠지만, 현재 회차에서는 서둘러 응찰하기보다 권리·점유관계 확인을 마친 후 가격이 조정되는지 지켜보는 판단이 적절합니다.