부산지방법원 2025타경5920. 부산광역시 남구 대연동 삼호아파트 401호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 208,000,000원인 신건입니다. 삼성생명보험이 채권최고액 135,300,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했고, 이후 아이엠캐피탈의 근저당권과 에스비아이저축은행의 가압류가 붙었습니다.

등기상 권리의 순서는 비교적 명확합니다. 삼성생명보험 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 설정된 담보권과 압류성 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건에서 중요한 것은 등기부에 나타난 채권보다 전입 시점이 빠른 점유자들의 권리입니다.

공민준과 공원규의 전입일은 모두 2019.07.29입니다. 삼성생명보험 근저당 설정일인 2023.06.01보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 매각으로 모든 부담이 사라진다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차관계는 미확정

현재 경매의 말소기준권리는 2023.06.01 설정된 삼성생명보험 근저당권입니다. 후순위인 아이엠캐피탈 근저당권 26,400,000원과 에스비아이저축은행 가압류 5,334,418원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 삼성생명보험의 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

과거 우리은행·교보생명보험·현대라이프생명보험·넥스젠파이낸스대부·엠케이캐피탈대부 관련 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 2021년 넥스젠파이낸스대부의 임의경매개시결정 역시 취하에 따라 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 선순위 전입 2명

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입자 공민준·공원규 2명은 모두 삼성생명보험 근저당보다 전입 시점이 빠릅니다. 다만 전입 사실만으로 각각 독립된 임차보증금 채권을 가진 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 가족관계, 실제 계약 당사자 및 점유관계를 구분해야 합니다.

확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없으며, 전입자 2명이 각자 별도 임차인인지 또는 같은 세대의 점유자인지는 확인이 필요합니다.

특히 선순위 대항력 임차인이 확인되고 그 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가하여 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 따라서 최저매각가만 보고 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.

이 사건은 두 사람의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 실제 임차보증금 채권의 존재와 귀속이 확인되기 전에는 각 사람의 보증금을 별개로 합산하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 95.4%라는 숫자의 한계

삼호아파트에서 확인된 동일 비교면적 76.36㎡ 실거래는 2021년 7월의 1건입니다. 거래가격은 218,000,000원으로, 현재 최저매각가 208,000,000원은 해당 가격보다 10,000,000원 낮은 95.4% 수준입니다.

단순 비교로는 최저가가 과거 실거래보다 낮지만, 2021년 7월 거래를 2026년의 최근 12개월 시세로 취급할 수 없습니다. 비교 가능한 거래가 1건뿐인 데다 거래층도 1층으로, 대상 물건의 4층과 차이가 있습니다.

따라서 218,000,000원을 현재 시세의 확정 기준으로 삼을 수 없으며, 가격이 상승했는지 하락했는지도 해당 거래만으로 판단하기 어렵습니다. 더구나 임차인 인수액이 미확정이므로 낙찰가 208,000,000원이 실제 총취득비용이라고 볼 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

아래는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 작성한 조건부 예상배당입니다. 집행비용을 3,712,000원으로 추정하고 임차인 배당과 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

삼성생명보험과 아이엠캐피탈은 채권최고액, 에스비아이저축은행은 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 채권액과 실제 피담보채무액은 다를 수 있습니다. 선순위 전입자들의 임차보증금 및 우선변제 여부를 반영하지 않은 배당 모형이므로, 소유자 잔여금 37,253,582원은 확정액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다

신건 최저가는 208,000,000원이며, 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원입니다. 다만 아래 채권 부족액은 등기상 채권의 배당 부족액으로, 임차인 미배당 보증금 인수액과는 별개입니다.

유찰 시 등기상 후순위 채권자의 배당액은 줄어들 수 있지만, 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력이 성립한 임차인의 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 최저매각가의 하락이 실질취득액의 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 경성대·부경대역(지하철 2호선) 남동측 인근입니다. 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지와 대학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 경성대·부경대역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 샷시 창호를 사용합니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 도로 조건. 북동측 약 7m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 가로장방형 공동주택 부지입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 남천중학교 및 부경대학교 대연캠퍼스 관련 상대보호구역 사항이 있습니다. 공시지가는 3,804,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 1979년 준공된 노후 건물인 만큼 현장 유지관리 상태의 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 20세대 소규모 아파트이며 확인된 동일 비교면적 거래가 2021년 7월 1건에 불과합니다. 현재 가격을 안정적으로 추정할 만큼 비교 거래가 충분하지 않아 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공민준·공원규의 법적 지위 확인. 두 사람의 전입일은 모두 2019.07.29입니다. 실제 임차인인지, 가족이나 같은 세대의 점유자인지, 현재도 점유하는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 보증금 액수와 계약 당사자, 주택 인도 및 점유관계가 확인돼야 대항력 및 인수 위험을 판단할 수 있습니다. 보증금 액수가 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 두 사람의 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 대항력과 우선변제권의 성립 및 실제 배당 가능성을 각각 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 임대차관계, 점유자 관련 특이사항과 명세서의 변경 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가뿐 아니라 임차인의 미배당 보증금 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다. 낙찰가보다 큰 선순위 보증금이 확인되면 최저가가 낮아져도 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 현재 시세 보완. 2021.07 거래 218,000,000원 한 건으로 2026년 시세를 확정하지 마세요. 비교 가능한 최근 거래와 주변 유사 아파트의 개별 상태를 확인해야 합니다.
• 노후 건물 상태 확인. 1979년 준공된 20세대 공동주택으로 방수, 누수, 배관, 외벽, 공용부 보수와 향후 유지관리 비용을 점검해야 합니다.
• 관리비 및 명도 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 실제 점유관계에 따른 명도 협의·소송 비용과 소요 기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 배당표 검증. 37,253,582원의 소유자 잔여금은 임차인 및 일부 우선채권을 반영하지 않은 추정치입니다. 이를 실제 잔여금이나 인수 위험 해소의 증거로 삼아서는 안 됩니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 임차보증금 인수 없음”

이 물건은 등기부상 권리만 살펴보면 삼성생명보험 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 하지만 2019.07.29 전입한 공민준·공원규 2명의 권리관계가 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

최저매각가 208,000,000원은 확인된 과거 실거래 218,000,000원의 95.4%이지만, 그 거래는 2021년의 단일 사례입니다. 현재 시세를 대표하기 어렵고, 임차보증금 인수까지 발생하면 실제 부담이 낙찰가를 크게 웃돌 수도 있습니다.

1979년 준공된 20세대 소규모 아파트라는 점도 보수적으로 평가해야 합니다. 비교 거래 부족에 따른 가격 불확실성과 선순위 전입자의 보증금 미상이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리위험이 해소되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 검토 대상입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 확인 우선입니다. 실제 임대차관계, 보증금, 대항력·우선변제 성립 여부가 확인되어야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 확인 전에는 유찰을 통한 최저가 하락만으로 투자 적합성을 높게 평가할 수 없습니다.