부산지방법원 2025타경6001. 부산 기장군 장안읍 임랑리에 있는 근린생활시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 2015년 9월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 공부상 1~3층 모두 근린생활시설입니다. 현황은 전 층 공실로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라는 조건이 기재되어 있습니다.

소유자는 이홍기입니다. 건물 등기에서 권리분석의 기준이 되는 것은 2020년 6월 11일 김포제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며, 그 뒤로 국세 압류와 여러 금융회사의 가압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있습니다. 다만 세금의 배당 우선순위와 토지별 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 다릅니다. 공실 근린생활시설은 임대수익이 발생하지 않는 상태이고, 토지 일부는 실제 도로로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없습니다. 입찰가격의 타당성은 상업용 건물의 임대 가능성과 토지 활용가치까지 함께 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 압류와 공매가 복잡하다

권리분석의 출발점은 을구 5번, 2020년 6월 11일 김포제일신용협동조합 근저당권입니다. 기존 동부산농업협동조합의 근저당권들은 같은 날 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 분석 기준이 되는 선순위 근저당권은 김포제일신용협동조합의 채권최고액 564,000,000원인 근저당권입니다.

이후 하나캐피탈, 아이비케이캐피탈, 우리금융캐피탈 등의 가압류가 등기됐습니다. 특히 우리금융캐피탈의 가압류 두 건은 2024년에 강제경매로 이행됐다가 취하됐고, 2025년 10월 30일 다시 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 사건이 현재의 2025타경6001입니다.

② 가격과 유찰 시나리오 — 낮은 최저가보다 실제 활용가치가 중요하다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,245,818,800원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 아직 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액이 0원으로 유지된다면 최저가 기준 추정 실질취득금액도 1,245,818,800원입니다. 취득세와 등기비용, 시설 보수 및 운영 관련 비용은 별도입니다.

하지만 이 물건은 3층 근린생활시설과 여러 토지가 결합된 일괄매각 대상입니다. 단순히 감정가 대비 몇 퍼센트 낮아지는지만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격과 실제 임대수익을 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

회차별 예상 매각가·채권자 배당액·미배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 실제 유찰 여부와 차기 매각조건은 법원의 공고를 확인해야 합니다.

유찰로 매각가가 내려가면 일반적으로 채권자에게 돌아갈 배당액은 줄고, 미배당액은 커집니다. 반면 현재 계산에서는 어느 회차든 매수인 인수액 0원으로 산출됩니다.

여기서 중요한 것은 채권자가 배당받지 못하는 돈과 매수인이 떠안는 돈은 다르다는 점입니다. 신건의 예상 미배당 177,281,412원은 채권자 측의 회수 부족액이지, 낙찰자가 별도로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 다만 우선변제되는 세금, 실제 점유관계, 토지별 권리가 확인되면 분석 결과가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (신건 매각가 1,245,818,800원 가정)

신건 매각가 1,245,818,800원에서 집행비용 14,858,188원을 제외한 예상 채권자 배당액은 1,230,960,612원입니다. 전체 채권액은 1,408,242,024원으로, 이 계산에서는 177,281,412원이 회수되지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

특히 우리금융캐피탈의 가압류 두 건 중 갑구 8번은 청구금액 전액이 배당되는 것으로, 갑구 9번은 청구금액의 일부만 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 단순 예상배당표이며, 실제 법정 배당순위를 확정한 표가 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 임랑리의 임랑문화공원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 토지 관련 항목에는 소로한면 접도조건이 기재되어 있습니다.
• 건물. 2015.09.04 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 벽돌·석재붙임·몰탈 위 페인팅 등의 마감이며, 새시창 구조입니다. 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 1~3층 모두 공부상 근린생활시설이며, 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 임대 가능성과 유지관리 비용 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지 관련 현황에는 지목 '대', 주상용 이용, 평지·부정형, 토지면적 93.0㎡, 공시지가 2,088,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 93.0㎡를 일괄매각 대상 전체 토지면적으로 간주해서는 안 됩니다. 각 필지별 면적과 매각 범위를 별도로 대조해야 합니다.
• 도로 이용. 감정평가 대상 중 일련번호 (2)·(3)은 지목과 현황이 도로입니다. 일련번호 (4)의 일부 약 3㎡도 현황 도로로 이용되고 있으며, 이러한 상태가 감정평가에 반영되었습니다.
• 일단지 이용. 토지 일련번호 (4~7) 위에 건물이 소재하며, 해당 토지들이 현황상 일단지로 이용되고 있어 일괄 평가되었습니다. 실제 활용 시 필지별 경계·도로 편입·건축물과의 관계를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 실제 건물 상태나 향후 용도변경 가능성까지 보증하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 근린생활시설·토지 일괄매각 물건은 활용 목적에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 공실이고 토지 일부가 도로로 이용되는 만큼, 임대수익·수선비·필지별 활용도 검증 없이 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.06.11 김포제일신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 등기권리의 소멸 여부를 확인하세요. 건물뿐 아니라 매각되는 토지별 등기도 함께 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 우선배당. 김포세무서·영등포세무서 및 김포시·기장군 관련 압류의 세액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요. 일반 금융채권보다 우선하는 채권이 있는지 반드시 점검해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류. 2026.01.15 등기된 국민건강보험공단 압류의 현재 상태와 배당 관련 권리관계를 확인하세요.
• 공매 동시 진행. 2026.07.23 공매공고 부기등기의 대상과 한국자산관리공사의 공매 진행상태를 확인하세요. 법원 경매 진행과의 관계를 명확히 해야 합니다.
• 강제경매 채권관계. 우리금융캐피탈의 2024년 강제경매는 취하됐으며, 2025.10.30 강제경매개시결정이 새로 등기됐습니다. 가압류의 본압류 이행과 신청채권자 배당 계산을 대조하세요.
• 점유·임차인 조사. 감정상 1~3층 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 및 점유권원을 확인하세요.
• 토지·도로 경계. 지목과 현황이 도로인 필지, 약 3㎡의 현황도로 부분, 일단지로 평가된 토지들의 실제 경계와 이용상태를 확인하세요.
• 시설 상태와 비용. 공실 근린생활시설의 전기·급배수 설비, 방수·누수·외장재 상태, 재임대 또는 직접 사용에 필요한 보수비를 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 근린생활시설과 토지의 최근 거래사례, 현재 임대 가능한 조건과 기대 임대수익을 조사하세요. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·매각대상 목록을 최신 원본으로 확인하세요. 공매 또는 기타 절차에 따른 변경도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 낙찰”은 아니다

이 사건의 권리분석에는 분명한 긍정 요소가 있습니다. 2020년 김포제일신용협동조합 근저당권이라는 말소기준이 확인되고, 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 파악된 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 경계해야 할 요소 역시 뚜렷합니다. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 한국자산관리공사의 공매공고까지 등기되어 있습니다. 예상배당에서 177,281,412원의 채권이 회수되지 않는다는 점도 복잡한 채권관계를 보여줍니다. 이 미배당액이 곧 낙찰자의 채무는 아니지만, 세금의 법정 우선순위와 경매·공매의 절차 관계는 확인이 필요합니다.

물건 자체도 쉬운 유형은 아닙니다. 전 층이 공실인 3층 근린생활시설이고, 여러 필지가 일괄 평가되었으며 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 1,245,818,800원이지만, 이 금액이 최근 거래 및 실제 수익가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하거나 투자 메리트가 높다고 평가하기 어렵습니다.

종합하면, 등기상 인수 위험은 낮게 산출되지만 세금·공매·토지 경계·공실·가격 검증이 남아 있는 신중 검토형 물건입니다. 입찰 전 권리·절차를 확인하고, 근린생활시설의 임대 가능성과 토지 활용가치에 근거하여 감정가와 별도로 입찰 상한을 산정하는 접근이 적절합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 가격과 사업성 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가 인하가 아니라, 실제 활용 가능한 자산가치를 확인하는 데 있습니다.