부산지방법원 2025타경6017. 부산 해운대구 반여동에 위치한 다세대주택, 현칭 산호빌라 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 1995년 7월 5일이며, 건물은 4층 규모의 철근콘크리트조 및 벽돌조 건물입니다. 전체 세대수는 8세대입니다.

이 물건의 핵심 권리는 2017년 1월 24일 설정된 연산로터리새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 25,200,000원이며 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 2022년 10월 20일 임혜순 명의로 채권최고액 70,000,000원의 근저당권이 추가 설정됐습니다. 두 근저당권은 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

따라서 등기상 담보권만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 없는 구조입니다. 그러나 등기부상 권리 정리와 실제 점유·임차관계의 안전성은 별개입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 현장 점유자와 임차인의 대항력 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸

현재 권리분석의 기준은 2017년 연산로터리새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 이후 설정된 임혜순 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

과거 하나카드주식회사 가압류 9,698,743원과 신한카드 주식회사 가압류 7,869,738원은 각각 말소됐습니다. 또한 2022년과 2024년에 개시됐던 강제경매도 취하되어 등기가 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 경매와 과거에 종료된 경매를 구별해서 볼 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가 81,000,000원, 가격 검증은 보류

산호빌라는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 0회가 표시되어 있지만, 이를 근거로 신건 가격이 적정하다거나 매수 수요가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 81,000,000원입니다. 다만 동일하거나 유사한 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 근거로 한 비교가 확보되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,858,000원을 공제한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 연산로터리새마을금고는 채권최고액 기준 25,200,000원을 배당받고, 후순위 임혜순 근저당권에는 53,942,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

이에 따라 전체 채권최고액 기준 16,058,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 배당 부족분이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 신청채권자의 청구금액은 19,480,130원이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용과 배당은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 채무잔액, 당해세, 우선변제채권 등은 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 관계

현재 신건 최저매각가는 81,000,000원입니다. 유찰 시나리오를 적용하면 최저매각가는 낮아지고 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다.

1회 유찰 시 최저가는 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 회차에서 신청채권자에게는 채권최고액 기준 배당이 가능한 것으로 추정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 소재 반여중학교 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 주위에 시내버스정류장 등이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 1995.07.05 사용승인된 4층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지대에 조성된 세장형 형태로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 반여중학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 741,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 노후도, 누수, 균열 및 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본과 최근 거래가격이 확인되지 않아 매도 시 소요 기간이나 적정 매도가격을 추정하기 어렵습니다. 실거래 확인 전에는 환금성을 보수적으로 평가하는 것이 타당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 임대차계약, 전입 여부와 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2017.01.24 연산로터리새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022.10.20 설정된 임혜순 근저당권은 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 실거래 가격 검증. 산호빌라 및 반여동 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 면적, 층, 건축 연도, 건물 상태가 다른 물건을 단순 평균해서 비교하는 것은 피해야 합니다.
• 소규모 건물의 유지관리. 전체 8세대인 만큼 공용부 관리 상태, 옥상 방수, 외벽, 배관 및 장기수선 필요 여부를 확인하세요. 향후 수리비와 매도 가능성도 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 명도 가능성. 임대관계와 현재 점유 상태가 확인되지 않았으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 사전에 검토해야 합니다. 실제 점유자의 권리관계에 따라 일정과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 신건 81,000,000원, 1회 유찰 64,800,000원, 2회 유찰 51,840,000원 시나리오를 비교하되, 각 금액의 적정성은 별도의 실거래 확인을 통해 판단하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 미납 여부와 기타 부담 가능 금액을 확인해야 합니다. 배당 추정액에 반영되지 않은 비용이 발생할 수 있습니다.
• 매각 서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 사항을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 가격 메리트 확보”

부산 해운대구 반여동 산호빌라 302호는 등기상 권리 구조가 비교적 명확한 경매물건입니다. 연산로터리새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권이 소멸하고, 현재 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

다만 이것만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가서의 임대관계 미상이라는 기록은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 현재의 인수액 추정은 확인되지 않은 선순위 임차인의 권리까지 검증한 결과가 아닙니다.

가격 판단도 마찬가지입니다. 신건 최저가 81,000,000원이 최근 시장가격에 비해 유리하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 사용승인일도 1995년인 만큼, 건물 상태와 환금성을 함께 살펴봐야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리 정리는 양호, 점유·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 우선 실제 임차관계와 최근 실거래를 확인하고, 그 결과를 토대로 신건 입찰 또는 유찰 후 접근 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 낮아질 수 있는 최저가 자체보다 실제로 인수할 권리가 없는지, 그리고 그 가격에 다시 팔 수 있는지에 있습니다.