부산지방법원 2025타경6071. 해운대구 반여동에 있는 다세대주택 2층 201호입니다. 전용면적은 40.48㎡이고, 1995년 사용승인된 4층 건물에 속합니다. 최저매각가는 2,550만원으로 신건입니다. 그런데 이번 경매는 일반적인 아파트나 다세대주택 전체 매각과 성격이 다릅니다. 소유권의 절반만 취득하는 공유지분 경매이기 때문입니다.
등기상 소유자는 이상호와 이철호로 각각 지분 2분의 1을 가지고 있습니다. 채권자 엠메이드대부유한회사는 이상호의 지분을 대상으로 강제경매를 신청했습니다. 따라서 외부 매수인이 낙찰받더라도 이철호와 공동으로 소유하는 상태가 됩니다. 집을 단독으로 처분하거나 전체를 배타적으로 사용하는 권리를 자동으로 확보하는 것은 아닙니다.
특히 현재 등기상 공유자인 이철호가 현황조사·매각물건명세서에도 점유·임차 관계인으로 등장합니다. 단순한 공유자 점유인지, 별도의 유효한 임대차계약이 존재하는지부터 확인해야 합니다. 이 구분에 따라 낙찰 이후의 법적 대응과 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1596-6, 2층 201호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 재반로242번길 21-82 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 전용면적 | 40.48㎡ |
| 사용승인일 | 1995.03.28 |
| 매각 대상 | 이상호 소유지분 2분의 1 |
| 등기상 소유자 | 이상호(2분의 1), 이철호(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 25,500,000원 / 25,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 엠메이드대부유한회사 |
| 청구금액 | 29,388,662원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.11.11 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 공유자 우선매수권 | 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 공유관계는 남는다
등기상 과거 한국주택은행 근저당권 2건(채권최고액 6,500,000원 및 9,100,000원)은 2012년 말소됐고, 복산동새마을금고 근저당권(채권최고액 13,000,000원)도 2018년 말소됐습니다. 이후 등기에서 중요한 변화는 상속, 사해행위취소에 따른 소유권 경정, 이상호 지분 강제경매입니다.
2024년 이철호 앞으로 상속등기가 이루어졌으나, 이후 사해행위취소 확정판결에 따른 경정을 거쳐 2025.09.12 등기상 이상호와 이철호가 각각 2분의 1 지분을 보유하는 형태로 정리됐습니다. 2024년 설정됐던 지분 가처분은 2025.07.08 말소됐습니다.
2025.11.11 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이 사건에서 말소기준권리로 작용합니다. 해당 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 대상으로 분석됩니다. 다만 그 효과가 이철호가 소유한 나머지 지분까지 없애는 것은 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 공유자 이철호의 법적 지위가 관건
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 관계인은 이철호입니다. 전입일은 1995.02.28로 경매개시결정보다 훨씬 빠릅니다. 하지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 지위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이철호 등기상 1/2 공유자 · 점유관계 조사 대상 |
1995.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자 및 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 공유자인 이철호의 독립된 임차인 지위는 추가 확인이 필요합니다.
별도의 유효한 대항력 임대차와 미반환 보증금이 확인된다면 매수인 부담 여부와 범위를 다시 분석해야 합니다. 반대로 공유자로서 점유하고 있을 뿐이라면 보증금 인수 문제보다 공유물 사용·인도 협의가 핵심이 됩니다.
정리하면, 조사상 관계인은 이철호 1명이며, 이 사람이 독립된 법적 임차인인지 확정할 수 없습니다. 대항력은 가능·미상, 보증금도 미상입니다. 예상배당상 인수액이 0원으로 계산됐더라도 이를 법적으로 확정된 무인수 물건으로 취급하면 안 됩니다.
③ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰자의 추가 변수
매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한한다고 기재되어 있습니다. 외부 입찰자에게 매우 중요한 조건입니다.
공유자인 이철호는 법정 요건과 절차에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도, 공유자의 적법한 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 매수인이 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 2021년 전체주택 거래와 현재 지분가격은 다르다
동일 소재지의 전용 40.48㎡ 거래자료는 2021년 3건입니다. 가격은 73,000,000원~78,000,000원, 평균은 74,666,666원입니다. 다만 이 거래가격은 전체 주택 기준이며 이번 경매는 2분의 1 지분 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 전체주택 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 40.48㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2021.06 | 40.48㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2021.06 | 40.48㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2021년 평균 | 40.48㎡ | 3건 | 74,666,666원 |
2021년 거래 평균을 단순히 절반으로 나누면 약 37,333,333원입니다. 이는 현재 경매 최저가 25,500,000원보다 높습니다. 하지만 이 차이를 그대로 수익기회나 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
첫째, 거래자료는 2021년으로, 현재 2026년의 시세를 나타내지 않습니다. 둘째, 전체 주택을 소유하는 것과 절반 지분만 소유하는 것은 시장성이 전혀 다릅니다. 셋째, 이번 사건에는 기존 공유자의 점유와 우선매수권, 미확정 임대차 문제가 함께 존재합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 859,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 엠메이드대부유한회사 | 29,388,662원 | 24,641,000원 |
| 채권자 미배당액 | — | 4,747,662원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 859,000원을 먼저 공제한 후 신청채권자에게 24,641,000원을 배당하는 추정입니다. 채권자 청구액 중 4,747,662원은 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
채권자의 미배당금 4,747,662원이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 그러나 이것과 별개로 이철호의 임차권 및 보증금 인수 가능성은 미확정입니다. 배당계산상 매수인 인수액 0원은 점유관계에 대한 법적 판단을 마쳤다는 의미가 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수관계 확인이 먼저
최저매각가가 낮아지는 경우의 채권자 배당 추정은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 신청채권자의 전액 변제는 어려운 것으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 25,500,000원 | 24,641,000원 | 4,747,662원 |
| 1회 유찰 (80%) | 20,400,000원 | 19,632,800원 | 9,755,862원 |
| 2회 유찰 (64%) | 16,320,000원 | 15,626,240원 | 13,762,422원 |
유찰이 반복되면 입찰가격은 낮아지지만 공유자와의 관계는 그대로 남습니다. 임대차 보증금의 존부도 가격이 내려간다고 자동으로 해소되지 않습니다.
현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 회차별 실제 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 저가매수 기회라고 평가할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 부산 해운대구 반여동 반여중학교 남서측 및 반여3동행정복지센터 남측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 점포 및 시장 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1995.03.28 사용승인된 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 관리상태, 수리 필요성, 점유상황을 확인해야 합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스인입설비, 난방설비 등이 있습니다.
- 도로 및 토지. 서하향 경사지에 있는 다세대주택 부지로, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 116.0㎡입니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 반여중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 772,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 소재지의 전체주택 거래자료는 2021년 3건입니다. 거래표본이 적고 오래됐으며, 이번 물건은 공유지분만 매각되므로 전체주택보다 매수자 확보와 처분이 어려울 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 전체 201호가 아니라 이상호 지분 2분의 1만 매각됩니다. 매각물건명세서와 등기부에서 대상 지분을 다시 확인해야 합니다.
- 이철호 점유·임대차 확인. 1995.02.28 전입한 이철호의 임대차계약, 보증금 지급 여부, 실제 점유상태와 공유자 관계를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상입니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 행사 횟수가 1회로 기재되어 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부와 진행 단계, 매각기일 적용사항을 확인해야 합니다.
- 사해행위취소 판결 확인. 부산지방법원 동부지원 2024가단134997 관련 확정판결 및 소유권 경정 경위를 검토해 현재 공유관계가 형성된 배경을 확인해야 합니다.
- 공유자와의 협의 가능성. 낙찰 이후 지분 매수·매도, 사용수익, 공유물분할 등에 관해 이철호와 현실적인 협의가 가능한지 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021년의 73,000,000원~78,000,000원 거래만으로 2026년 현재 가치를 결정해서는 안 됩니다. 전체주택과 지분의 가치를 분리해 평가해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 시 내부가 폐문되어 확인되지 않았습니다. 내부 상태와 수리비용, 실제 점유자의 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 관리비·공용부분 체납 여부, 점유관계에 따른 정산 문제를 확인해야 합니다.
- 법률비용 고려. 지분 취득 이후 협의가 결렬될 경우 공유물분할소송, 점유·사용 관련 분쟁 등 추가 절차가 필요할 수 있습니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,550만원에 집을 사는 게 아니라, 반쪽 권리를 사는 경매”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 감정가 2,550만원보다 매각지분 2분의 1입니다. 전체 주택을 취득하는 경매로 오해하는 순간 가격 판단 자체가 틀어집니다.
등기상 과거 근저당권은 이미 말소됐고 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 기존 공유자 이철호의 소유지분은 존속하고, 공유자 우선매수권도 있으며, 이철호의 점유·임차관계와 보증금은 확인되지 않았습니다.
2021년 전체주택 실거래 평균 74,666,666원과 이번 최저가 25,500,000원을 단순 비교해 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 비교 대상이 전체주택과 지분으로 다르고, 과거 거래가격은 현재 시세를 보장하지 않습니다.
결론은 권리·점유·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다. 지분 취득 이후의 공유관계 해결, 우선매수권 행사 여부, 실제 점유자의 법적 지위를 먼저 확인해야 합니다. 이 문제들이 해결되지 않으면 유찰로 입찰가격이 내려가더라도 매력적인 투자라고 평가하기 어렵습니다.
