부산지방법원 2025타경6072. 부산 해운대구 좌동의 두산1차아파트 114동 2104호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 59.94㎡, 24층 건물 중 21층에 있는 아파트입니다. 등기부상 소유자는 양채우 씨로, 2015년 2월 27일 거래가 185,000,000원에 취득한 기록이 확인됩니다.
이 사건의 특징은 가격과 권리 검증의 중요성이 동시에 크다는 것입니다. 최저가 313,000,000원은 최근 동일 평형 평균보다 45,916,666원 낮습니다. 반면 등기에는 여러 차례 근저당권 설정과 말소, 근저당권부채권 질권설정, 과거 경매개시 및 말소 이력이 나타납니다. 특히 2018년 설정된 근저당권의 후속 이전등기까지 확인한 다음 입찰 여부를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1394 두산1차아파트 114동 21층 2104호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 양운로 182 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 통칭 22평형 · 24층 중 21층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 1996.11.30 준공 |
| 단지 규모 | 두산1차아파트 · 1,422세대 |
| 소유자 | 양채우 (2015.02.27 소유권이전 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 엠지캐피탈 주식회사(변경 전 엠캐피탈 주식회사) |
| 청구금액 | 116,215,747원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 선순위 이력은 재확인
제시된 권리분석상 말소기준권리는 2021년 7월 21일 설정된 주식회사우리에스엠대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 149,500,000원이며, 이후 2021년 11월 3일 같은 채권자의 채권최고액 61,100,000원 근저당권이 추가 설정되었습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2021년 7월 27일에는 첫 번째 근저당권부채권에 엠캐피탈주식회사를 채권자로 하는 149,500,000원 질권이 설정되었습니다. 2022년 4월 6일에는 두 번째 근저당권부채권에 김영석을 채권자로 하는 61,100,000원 질권이 설정되었습니다. 이는 근저당권부채권에 관한 담보관계이므로 각 금액을 별도의 부동산 근저당 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
따라서 을구 15번의 실제 말소 여부, 15-3번 이전등기의 현재 효력, 2021년 말소기준권리와의 선후관계를 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다. 이 부분이 해소되기 전에는 권리가 완전히 정리된 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
과거 2024.09.02 주식회사 우리에스엠대부가 신청한 임의경매개시결정은 2025.09.02 말소되었습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.11.17 접수된 별도 등기입니다. 2026.03.25 국민건강보험공단 압류 역시 2026.08.24 해제로 말소된 기록이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 신건부터 최근 평균 아래
같은 단지인 두산1차아파트의 전용 59.94㎡ 거래 12건을 비교했습니다. 거래기간은 2026년 3월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 358,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 6층 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 2층 | 354,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 19층 | 376,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 2층 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 9층 | 384,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 10층 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10층 | 362,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 4층 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 12층 | 222,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 19층 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 18층 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 15층 | 395,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 358,916,666원 |
최저매각가 313,000,000원은 최근 평균보다 45,916,666원 낮으며, 평균의 87.2%에 해당합니다. 2026년 10월 최신 거래 380,000,000원과 비교하면 차이는 67,000,000원입니다.
다만 거래가격의 범위가 222,000,000원~399,000,000원으로 넓습니다. 특히 2026년 4월의 222,000,000원 거래가 평균에 포함되어 있습니다. 이 거래의 개별 사정은 확인되지 않았으므로, 가격 차이가 곧바로 수익을 보장한다고 판단해서는 안 됩니다. 해당 21층 세대의 내부 상태와 향, 수리 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리에스엠대부 (을구 22번) | 149,500,000원 | 149,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리에스엠대부 (을구 24번) | 61,100,000원 | 61,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 97,218,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 신건 매각가에서 집행비용과 근저당 채권을 배당한 후 97,218,000원이 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 실제 채권잔액과 질권자에 대한 지급, 선순위 권리 확인 결과에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 313,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 250,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 200,320,000원 | 13,884,480원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 2회 유찰 시 채권 미배당이 13,884,480원 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 일반적인 후순위 담보채권 미배당액을 낙찰자가 곧바로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 선순위 권리나 대항력 있는 임차인이 추가로 확인된다면 이 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 양운고등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교, 해운대도서관 및 공원 등으로 구성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 동해선 신해운대역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1996.11.30 준공된 1,422세대 아파트입니다. 본건은 24층 중 21층에 위치하며, 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 도시가스 및 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30m 내외, 남동측 약 8m 내외의 포장도로에 접하며 단지 내부 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다. 교육환경보호구역 관련 제한이 있으며, 토지 공시지가는 2,109,000원/㎡입니다.
- 건물 하자 기록. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 개별 세대 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인되어 거래 비교 자료는 확보되어 있습니다. 다만 최저 222,000,000원에서 최고 399,000,000원까지 차이가 커서 거래가격 편차를 반영한 보수적 평가가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 을구 15번 신한은행 근저당권의 최종 말소 여부와 2024.10.17 한국주택금융공사 이전등기의 효력을 등기부 원본으로 대조하세요. 2021.07.21 말소기준권리 판단의 전제입니다.
- 질권·배당관계 확인. 엠지캐피탈 주식회사 및 김영석의 근저당권부채권 질권과 실제 배당순위, 신청채권자 배당액을 확인하세요.
- 실제 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인, 매각물건명세서 검토가 필요합니다.
- 시세 차이 검증. 신건 최저가가 최근 평균의 87.2%라는 점은 긍정적입니다. 다만 222,000,000원 거래도 존재하므로 매매사례별 층, 내부 상태, 거래조건을 추가로 살펴보세요.
- 내부 상태 확인. 본건은 1996년 준공 아파트의 21층 세대입니다. 누수, 창호, 난방, 설비 및 수리 필요 여부를 확인하고 관련 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 관리비를 확인하고 공용부분 부담 가능성을 검토하세요.
- 유찰 가정에 의존하지 않기. 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 1회 또는 2회 유찰을 전제로 계획을 세우되 실제 진행 여부는 매각결과를 확인해야 합니다.
- 매각공고 확인. 입찰보증금, 매각조건, 기일 변경 및 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”
이번 물건은 신건부터 최근 12개월 실거래 평균의 87.2%에 출발한다는 점에서 주목할 만합니다. 최저가 313,000,000원은 최근 평균 358,916,666원보다 약 45,916,666원 낮고, 최신 거래가 380,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다.
하지만 경매에서는 시세보다 낮은 가격만으로 안전한 투자를 확정할 수 없습니다. 등기상 2018년 근저당권과 2024년 이전등기의 관계, 두 건의 근저당권부채권 질권, 임대관계 미상에 따른 점유위험은 반드시 확인해야 합니다.
현재 배당 산정대로라면 매수인 인수액은 0원이며 가격 메리트도 존재합니다. 그러나 선순위 권리 확인이 끝나기 전에는 입찰 안전성을 확정할 수 없습니다. 종합 판단은 B등급의 조건부 검토 대상. 원본 서류에서 선순위 말소와 점유관계가 확인된다면 신건에서도 검토할 만하지만, 확인되지 않는다면 가격 차이만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다.
