부산지방법원 2025타경6101. 부산 수영구 광안동 이린타워 3층 301호, 전용 64.07㎡의 아파트입니다. 소유자 엄주연은 2016년 3월 11일 거래가액 228,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 사건은 채권자 신윤경이 신청한 강제경매로, 청구금액은 252,628,219원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 근저당 말소 여부로 끝나지 않습니다. 2019년부터 주민등록과 확정일자를 갖춘 230,000,000원 보증금의 임차관계가 존재하기 때문입니다. 주택임차권등기는 2024년 3월에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록과 점유의 시작은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금을 전부 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 744-12 이린타워 3층 301호 도로명주소: 부산광역시 수영구 수영로575번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.07㎡ · 지상 15층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 이린타워 · 44세대 · 2016.02.19 준공 |
| 소유자 | 엄주연 · 단독소유 · 2016.03.11 소유권이전 · 당시 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신윤경 / 252,628,219원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26 갑구 3번 부산신용보증재단 가압류 · 6,650,000원 |
| 대항력 임차보증금 | 230,000,000원 · 배당 미변제 잔액 매수인 인수 |
| 현재 회차 예상 인수 | 0원 · 261,000,000원 매각 가정 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 먼저다
제시된 말소기준권리는 2022년 7월 26일 부산신용보증재단 가압류입니다. 그보다 앞선 2019년 1월 25일 임차인의 주민등록과 확정일자가 존재하며, 점유개시일은 2019년 1월 30일입니다. 따라서 이 임차관계는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 취급해야 합니다.
말소기준권리 이후의 국민건강보험공단 압류, 김성주 관련 근저당권, 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기가 말소되는 문제와 미배당 임차보증금의 인수 문제는 별개입니다. 등기 자체의 말소만 보고 임차보증금도 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 2.3억 보증금의 인수 조건
확인되는 실제 임차관계는 1건입니다. 임차권등기에는 망 이정옥의 상속인 신선경·신이경·신윤경이 함께 기재되어 있으며, 이를 서로 독립된 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차권자 | 점유범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 망 이정옥의 상속인 신선경 등기상 상속인 신이경·신윤경도 기재 |
건물 전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 상속인 등기 보증기관 대위·승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2018.12.26 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2019.01.25 |
| 점유개시일 | 2019.01.30 |
| 확정일자 | 2019.01.25 |
| 임차권등기일 | 2024.03.13 · 을구 5번 |
| 보증금 | 230,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 매수인 인수 조건 | 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 미변제 잔액 인수 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외해도 임차보증금 전액을 배당할 여력이 있습니다. 반면 1회 유찰 매각가 208,800,000원은 보증금보다 낮습니다. 이때부터 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 늘어나, 매수인이 부담하는 총액의 하락 폭이 제한됩니다.
③ 시세 비교 — 현재는 92.2%, 그러나 비교 표본은 1건
이린타워는 44세대 규모로, 준공일은 2016년 2월 19일입니다. 확인되는 최신 거래는 2026년 10월 전용 60.08㎡, 10층, 283,000,000원입니다. 본 경매 대상은 전용 64.07㎡, 3층이므로 같은 건물이라도 면적과 층이 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 60.08㎡ | 10 | 283,000,000원 |
| 2021.12 | 64.07㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 60.08㎡ | 6 | 266,800,000원 |
| 2021.08 | 64.07㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2021.07 | 64.07㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 283,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 277,960,000원 |
현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 283,000,000원의 92.2%입니다. 금액 차이는 22,000,000원입니다. 전체 5건 평균 277,960,000원과 비교해도 낮지만, 전체 평균은 2021년 거래 4건을 포함하므로 최신 가격 판단의 주된 근거로 사용하기 어렵습니다.
최근 거래의 과거 대비 추세 지표는 +2.3%로 하락 신호는 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 이것만으로 단지 전체 가격의 안정적인 상승 흐름을 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,454,000원 |
| 1. 임차보증금 · 망 이정옥의 상속인 신선경 등 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 6,650,000원 | 6,650,000원 |
| 3. 근저당권 · 김성주 | 20,000,000원 | 19,896,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 신윤경 | 252,628,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 261,000,000원 |
집행비용 4,454,000원을 포함한 현재 회차 추정 배당입니다. 임차보증금 230,000,000원은 전액 배당되고, 일반 채권자 미배당 합계는 252,732,219원입니다. 해당 일반 채권 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
이 사건에서 가장 주의해야 할 계산입니다. 대항력 임차보증금 230,000,000원이 매각대금보다 커지는 순간, 배당받지 못한 임차보증금은 매수인의 추가 부담이 됩니다.
| 매각 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 261,000,000원 | 0원 | 261,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 208,800,000원 | 24,923,200원 | 233,723,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 167,040,000원 | 66,098,560원 | 233,138,560원 |
실질취득 = 낙찰가 + 예상 인수보증금. 인수액은 각 회차 추정 배당 결과를 사용했습니다. 집행비용 공제에 따른 보증금 부족분이 반영되어 있으며, 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도입니다.
현재 회차에서 1회 유찰로 넘어가면 낙찰가는 52,200,000원 내려가지만, 실질취득은 27,276,800원만 감소합니다. 다시 2회 유찰로 넘어가면 낙찰가는 41,760,000원 추가 하락하는 반면, 실질취득 감소는 584,640원에 불과합니다.
즉 2회 유찰 시 낙찰가 167,040,000원만을 최신 실거래 283,000,000원과 비교하는 것은 잘못된 접근입니다. 매수인에게 실제로 발생할 수 있는 총액은 233,138,560원으로 보아야 합니다. 보증금 전액을 변제받지 못하는 구간에서는 매각가 인하가 인수액 증가로 대부분 상쇄되므로, 실질취득이 보증금 230,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 부산수영중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·상업업무용시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 광안역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 301호입니다. 승강기·공동현관기·화재경보설비·소화전·기계식 주차설비·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외, 서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 대지 면적은 560.3㎡이며 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 44세대 규모이고 확인되는 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대규모 아파트단지처럼 활발한 동일 면적 거래를 전제로 유동성을 평가하기 어려우므로, 향후 매도 시 거래 기간과 가격의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당으로 보증금이 전액 변제되는지. 현재 회차 예상배당은 230,000,000원 전액이지만, 실제 배당 순위·집행비용·당해세 등으로 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 미배당 잔액을 최종적으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리와 근저당 연혁. 2022.07.26 가압류가 말소기준으로 제시되어 있으나, 2021년 근저당권의 말소 표시와 2024년 상속 이전 등기를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권자 및 상속관계. 망 이정옥의 상속인 신선경·신이경·신윤경의 권리관계, 배당 수령 주체, 보증금 채권의 변제·정산 관계를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 상속인 수만큼 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 실제 점유·명도. 주민등록·임차권등기 이력과 현재 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 잔액 인수 가능성과 인도 협의는 실질취득 비용 및 절차에 영향을 줍니다.
- 유찰 후 총액 계산. 1회 유찰은 낙찰가 208,800,000원이 아니라 인수액을 합한 233,723,200원, 2회 유찰은 233,138,560원을 기준으로 가격 경쟁력을 검토해야 합니다.
- 시세 표본 검증. 최신 거래 283,000,000원은 전용 60.08㎡·10층입니다. 대상 물건의 64.07㎡·3층과 차이가 있으므로 개별 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차. 공용부분 체납 관리비, 주차설비 이용조건 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수액까지 합쳐서 보라”
부산 이린타워 301호는 현재 신건 최저가 261,000,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되어 매수인 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 최신 실거래 283,000,000원과 비교하면 92.2% 수준이므로 관측 가격보다 낮게 시작하는 경매입니다.
그러나 230,000,000원의 대항력 임차보증금이 이 물건의 가장 큰 변수입니다. 낙찰가가 보증금에 미치지 못하는 유찰 구간에서는 미배당 보증금을 매수인이 떠안아, 1회와 2회 유찰의 실질취득이 모두 약 2.33억 원대에 머뭅니다. 유찰에 따른 명목상 할인 폭과 실제 총취득비용의 할인 폭은 크게 다릅니다.
게다가 거래 비교 표본은 최근 12개월 1건, 건물은 44세대 규모이며, 과거 근저당권 연혁에도 원본 확인이 필요한 부분이 있습니다. 따라서 이 사건은 현재 배당 가정만으로 권리가 안전하다고 확정하거나, 유찰 후 낮아진 최저가만으로 가격 메리트가 크다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 전액 배당 가능성이 가장 중요한 장점이고, 유찰 이후에는 낙찰가 + 실제 미배당 보증금을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다. 최종 관건은 임차인 잔액의 정확한 인수 여부와 3층 301호의 개별 적정가격입니다.
