부산지방법원 2025타경6102. 부산 해운대구 좌동의 대우2차아파트 210동 102호, 전용 134.64㎡ 아파트입니다. 지상 20층 건물의 1층이며, 단지는 1,002세대 규모로 1998년 6월 준공됐습니다.

이 사건의 경매 신청채권자는 부산중구새마을금고입니다. 2019년 12월 27일 설정된 채권최고액 432,000,000원의 근저당권을 실행하기 위해 임의경매가 진행되고 있습니다. 그보다 뒤인 2022년에는 애큐온저축은행이 채권최고액 228,000,000원의 근저당을 설정했습니다.

두 근저당의 채권최고액 합계는 660,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 그렇다고 낙찰자가 미배당 채무를 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다. 등기상 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 인수할 권리가 없다는 것과 실제 점유자를 쉽게 명도할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

권리관계의 기준점은 2019.12.27 부산중구새마을금고 근저당입니다. 과거 설정되었던 한국주택은행·조흥은행·한국외환은행 및 하나은행의 근저당과 최미숙 명의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

현재 경매에서 소멸할 근저당은 다음과 같습니다.

2025년 9월 2일 상속을 원인으로 김민정 명의 소유권이전이 이뤄졌고, 2025년 11월 18일 부산중구새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 상속에 따른 소유권 변동 자체가 선순위 임차인의 존재 여부를 확정해 주지는 않으므로, 실제 점유 상태와 전입세대 확인이 중요합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층은 다르다

동일 단지 대우2차, 동일 전용면적 134.64㎡의 실거래입니다. 총 12건의 거래가 확인되며, 이 중 최근 12개월에 해당하는 11건의 평균은 601,454,545원입니다.

현재 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.8%입니다. 최근 거래 추세는 기존 기간 대비 +1.1%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 따라서 전체 거래 평균과 비교하면 가격상 여지가 있습니다. 그러나 이 물건은 1층이라는 점에서 평균값만으로 판단하면 안 됩니다.

최신 거래는 2026년 8월 12층 599,000,000원입니다. 최저가 540,000,000원은 최신 거래보다 낮고 최근 12개월 평균보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 600,916,666원과 비교해도 비슷한 결과가 나옵니다.

하지만 저층 가격은 다른 양상을 보입니다. 같은 면적의 2026년 3월 1층 거래가 510,000,000원은 이번 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 최저가가 평균 시세의 89.8%라고 해서 1층 개별 물건까지 확실히 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 하는 예상배당입니다. 근저당 채권최고액 합계 660,000,000원은 가정 매각대금보다 큽니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제한 후 선순위 근저당부터 배당하는 구조입니다.

집행비용 7,800,000원은 추정치입니다. 위 배당은 채권최고액 기준 단순 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·이자·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 특히 신청채권자의 청구액 334,152,365원과 근저당 채권최고액 432,000,000원은 서로 다른 금액으로, 예상배당 432,000,000원이 실제 확정 배당액이라는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 손실과 인수는 별개

신건 최저매각가 540,000,000원에서 시작해, 유찰 시 가정 매각가가 하락하는 시나리오입니다. 각 회차의 채권자 미배당은 증가하지만, 제공된 권리관계상 매수인의 근저당 채무 인수 예상액은 계속 0원입니다.

각 회차는 유찰에 따른 가정이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 매수인 인수액은 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 확인되지 않은 대항력 있는 임차인이 발견되는 경우 실제 취득비용 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 해운대구 좌동 신곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·학교·각종 근린생활시설로 형성된 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조, 지상 20층·지하 1층 규모 건물의 1층 아파트입니다. 지역난방, 위생·급배수, 소화전 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 1,002세대, 1998.06.13 준공된 단지입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인돼 가격 비교 자료가 존재한다는 점은 장점이나, 거래가격의 층별 편차는 별도로 고려해야 합니다.
• 토지·도로. 서쪽에서 아래로 기울어진 완경사지에 조성된 아파트 및 부속상가 부지입니다. 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,056,000원/㎡입니다. 토지이용계획에는 학교환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 등도 표시되어 있어 상세 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이 및 기타 특이사항은 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,002세대 아파트로 동일면적 거래가 확인됩니다. 다만 1층이라는 층별 특성, 개별 주택 상태 및 최근 동일층 거래가격을 고려해야 하므로 단지 전체 평균을 그대로 적용하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 1층 실거래를 가격 기준에 반영. 2026년 3월 동일면적 1층 거래가 510,000,000원입니다. 신건 최저가 540,000,000원이 최근 평균보다 낮더라도 같은 층 거래보다 높다는 점을 고려해야 합니다.
• 최근 시세와 최신 거래를 함께 확인. 최근 12개월 평균은 601,454,545원, 최신 거래는 2026년 8월 599,000,000원입니다. 전체 평균만으로 적정 낙찰가를 정하지 말고 층·향·수리 상태 및 개별 가격 편차를 반영해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서와 현장 방문으로 점유 관계를 확인하세요.
• 말소기준 및 과거 전세권 확인. 2019.12.27 근저당이 말소기준입니다. 과거 125,000,000원 전세권은 이미 말소됐으므로 현재 권리와 혼동하지 말아야 합니다.
• 근저당 미배당과 인수액 구분. 채권최고액 합계 660,000,000원 중 미배당이 발생해도 매각으로 소멸하는 근저당 채무는 매수인 인수액이 아닙니다.
• 상속 소유권 및 명도 확인. 김민정이 2025년 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 실제 거주자가 누구인지, 인도명령 대상인지, 별도 명도 협의가 필요한지 확인하세요.
• 관리비·체납액 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다. 취득세 및 명도비용도 별도 예산으로 고려하세요.
• 유찰 시나리오 사전 검토. 현재 최저가 540,000,000원, 1회 유찰 가정가 432,000,000원, 2회 유찰 가정가 345,600,000원입니다. 유찰 여부를 예단하지 말고 회차별 가격과 권리 변동을 다시 검토하세요.
• 매각기일 전 원본 재확인. 2026.11.03 매각기일에 앞서 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 싸다”와 “이 1층이 싸다”는 다르다

이 경매의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 부산중구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 애큐온저축은행의 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다. 신건 기준 예상 미배당액은 127,800,000원이지만, 그것이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 확인된 등기상 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 역시 겉으로 보면 매력적인 부분이 있습니다. 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 601,454,545원의 89.8%이며 최신 거래 599,000,000원보다도 낮습니다. 거래 추세 역시 +1.1%로 소폭 상승입니다.

하지만 이 물건은 1층입니다. 동일면적의 2026년 3월 1층 실거래가 510,000,000원이므로, 전체 평균에 대한 할인만으로 신건 가격이 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 게다가 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 관계도 확인해야 합니다.

결론은 등기 권리는 양호, 가격은 조건부, 점유 확인은 필수입니다. 신건 540,000,000원에 서둘러 응찰하기보다 동일층 시세와 실제 점유 상태를 검증한 후 입찰가를 정하는 접근이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 평균 시세 대비 할인율이 아니라 1층의 실제 시장가치와 확인되지 않은 점유 위험을 얼마나 정확하게 반영하느냐에 있습니다.