수원지방법원 2025타경51728. 하남테크노밸리(초이공업지역) 내 광암동 407-7의 공장 및 토지입니다. 토지는 공장용지 569.1㎡, 일반공업지역이고, 건물은 2019.7.2. 사용승인된 지하1층·지상6층 공장입니다. 지하1층과 1층은 주차장·창고·공장·하역장, 2~4층은 공장(제조), 5층은 사무실, 6층은 기숙사로 이용 중입니다.
권리관계는 등기 건수가 많지만 기준점은 명확합니다. 2019.08.01. 설정된 중소기업은행 채권최고액 3,720,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 132,000,000원 근저당권부터 2021년·2023년·2024년의 추가 근저당권과 다수 가압류·가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 광암동 407-7 · 경기도 하남시 초광산단로 111 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 소유자 | 인토스주식회사 |
| 토지 | 공장용지 569.1㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 지하1층·지상6층 공장 · 2~4층 공장(제조) · 5층 사무실 · 6층 기숙사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,889,652,140원 / 4,122,756,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 신청채권 | 중소기업은행 · 5,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 말소기준은 명확
2019.08.01. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 추가된 중소기업은행 근저당권, 퍼스코리아주식회사·김정숙·임훈규·조정순의 근저당권, 박건우·주식회사강남파티션·신보2024제20차유동화전문유한회사·신용보증기금·주식회사국민은행 등의 가압류와 각 근저당권에 대한 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)티엠어플라이언스 | 4층 | 2021-10-13 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
| 윤권준 | 2층 | 2020-07-29 | 40,000,000원 | 3,100,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2019.08.01. 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유자는 2명입니다. 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력 없는 점유자라는 점에서 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 5,889,652,140원, 현재 최저매각가는 4,122,756,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,122,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,627,560원 |
| 1. 중소기업은행 근저당권 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당권 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당권 | 708,000,000원 | 227,128,440원 |
| 4. 중소기업은행 근저당권 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 퍼스코리아주식회사 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 김정숙 근저당권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 임훈규 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 조정순 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 가압류 이하 후순위 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 전체 채권액은 8,743,023,635원, 채권자 배당액은 4,079,128,440원이며 미배당액은 4,663,895,195원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 광암동 하남테크노밸리(초이공업지역) 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장과 임야·단독주택·창고 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하1층은 주차장·창고·집수시설·방재실·물탱크실·계단실, 1층은 공장·창고·하역장·주차장, 2~4층은 공장(제조), 5층은 사무실, 6층은 기숙사로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·화물용승강기·화재탐지·소화전·스프링클러, 5층 시스템에어컨, 6층 바닥코일난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 569.1㎡, 평지·정방형·중로한면이며 공시지가는 2,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·비행안전제2구역·제한보호구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료에는 공장 실거래 시세가 없습니다. 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 공장·공장용지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 각 자산의 가치와 사용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 점유자 명도. 2층 윤권준, 4층 (주)티엠어플라이언스가 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 영업·시설 이전 문제는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공장 설비. 화물용승강기·스프링클러·시스템에어컨·난방 등 설비의 정상 작동 여부와 유지비를 현장 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반공업지역 외에도 공공주택지구·비행안전제2구역·제한보호구역· 배출시설설치제한지역 등 복수 규제가 있으므로 계획 업종의 입주 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2019.08.01. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 다수 근저당·가압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 2명의 점유자도 모두 대항력 없음으로 조사되어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 4,122,756,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 공장·토지 일괄매각이고 제조·사무실·기숙사가 결합된 비주거 자산인 만큼 ‘70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 정리되지만 가격과 환금성은 현장·시장조사를 거쳐야 하는 사건입니다.
