수원지방법원 2025타경743. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 9층 938호로, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 정동혁이고, 등기상 핵심 권리는 2022.08.31 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.10 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박재현 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.06.10, 보증금은 3,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 전입이 말소기준인 2022.08.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인이므로 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 9층 938호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철골철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 938호 |
| 소유자 | 정동혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 192,201,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
등기 흐름은 단순합니다. 최초 신탁 명의였던 대한토지신탁주식회사의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.08.31 정동혁 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 하나은행 근저당권 240,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2025.07.10 하나은행의 임의경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재현 | 2024.06.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박재현의 전입신고일 2024.06.10은 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2022.08.31보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남습니다. 다만 이 불확실성이 매수인의 보증금 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 117,110,000원으로 감정가 239,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 데이터가 없어 최근 거래가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 114,670,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 근저당 채권최고액 240,000,000원 중 예상배당은 114,670,460원이고 미배당은 125,329,540원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지 역시 공장 및 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 남동측 인근으로, 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 12미터, 서측 및 동측으로 폭 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건물상태. 철골철근콘크리트구조 10층 건물의 9층으로, 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 데이터에는 비교 가능한 실거래가가 없어 최저가 117,110,000원의 시세 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 박재현은 대항력이 없지만 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본 대조하세요.
- 현장 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터)이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용 형태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 토지이용규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부를 실제 취득·이용계획과 함께 검토하세요.
- 미배당 오해 금지. 하나은행 미배당 125,329,540원은 매수인 인수가 아닙니다. 배당 부족과 인수 위험을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2022.08.31 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박재현은 2024.06.10 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실제 시세와의 관계를 확인할 수 없고, 물건 용도도 공장(지식산업센터)입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 검증 후 판단입니다.
