부산지방법원 2025타경102270. 부산 북구 만덕동에 있는 호산무지개타운 에이동 4층 502호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 4층 건물의 다세대주택으로, 감정가와 현재 최저매각가가 모두 81,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 매각기일은 2026년 11월 3일입니다.
등기부상 소유자는 권용희입니다. 2013년 7월 30일 설정된 근해통발수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 가압류·압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 채권최고액은 최초 52,000,000원에서 변경을 거쳐 96,000,000원으로 기재되어 있어, 실제 배당순위와 배당액은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 759-36 호산무지개타운 에이동 4층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 만덕3로16번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 4층 건물 내 4층 502호 |
| 소유자 | 권용희 (단독소유) |
| 감정가 | 81,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 113,296,797원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유 조사 | 최복권 · 2015.06.03 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 건물 규모 | 호산무지개타운A동 · 7세대 · 2000.02.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸
말소기준권리는 2013.07.30 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 52,000,000원이며, 2015년 변경등기를 거쳐 2021.02.08에 96,000,000원으로 변경됐습니다. 이는 별개의 근저당권이 새로 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 변경 내용입니다.
2002년 이태수 명의 전세권과 2005년 정민호 명의 주택임차권은 각각 2003.10.06, 2008.10.09 말소됐습니다. 과거 임차권에 기재된 보증금 65,000,000원은 현재 낙찰자가 인수할 보증금으로 계산하지 않습니다. 2005년 신용보증기금 가압류 역시 2008년에 말소됐습니다.
2025.12.11 임의경매개시결정, 2025.12.15 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류, 2026.07.21 국 명의 압류는 말소기준권리 이후의 등기입니다. 원칙적으로 매각에 따라 소멸하지만, 국 명의 압류와 관련한 실제 조세·공과금의 법정 우선순위는 배당과 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 점유자 분석 — 선순위 대항력은 없지만 확인은 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최복권 | 2015.06.03 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 검토 — 8,100만원의 적정성은 미확인
호산무지개타운A동은 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원이고 신건 최저매각가 역시 같습니다. 그러나 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 가격을 기준으로 확인할 수 있는 시세가 없어, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 81,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 81,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 시나리오 | 64,800,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 시나리오 | 51,840,000원 | 감정가 64% |
유찰 시나리오는 감정가 대비 비율을 적용한 예상가격이며 실제 변경 매각가격이나 시장가치를 보장하지 않습니다. 유찰 횟수만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 근해통발수산업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 522,789,000원 | 27,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 574,789,000원 | 79,142,000원 |
| 채권 미배당 | — | 495,647,000원 |
위 추정에서는 매각대금 81,000,000원 중 집행비용 1,858,000원을 제외한 79,142,000원이 채권자에게 배당됩니다. 근저당권에 52,000,000원, 가압류 채권에 27,142,000원이 배분되고 소유자 잔여액은 없습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰과 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 495,647,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 511,555,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 524,282,120원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 채권자 미배당액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다릅니다. 현재 권리관계에 따른 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 실제 취득비용에는 낙찰대금 외에도 취득 관련 비용과 명도·관리비 등 별도 부담이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 만덕동 소재 도시철도 3호선 남산정역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 남산정역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 다세대주택으로, 외벽은 페인트 마감, 창호는 새시 구조입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 북동하향 경사지대에 조성된 대체로 사다리형 토지이며, 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역으로 도로에 접하며, 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2000.02.01 준공된 7세대 규모 공동주택입니다. 소규모 건물 특성상 개별 거래사례가 부족할 가능성을 고려하고, 동일 생활권의 유사 다세대주택 거래와 매도 소요기간을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확보. 호산무지개타운과 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격을 확인하고, 면적·층·건물 연식·건물 상태를 반영해 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 점유자 최복권 확인. 2015.06.03 전입 사실과 실제 점유 상태를 대조하고, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2013년 최초 채권최고액 52,000,000원에서 2021년 96,000,000원으로 변경된 내용을 확인하고, 실제 채권액 및 예상배당과의 차이를 점검하세요.
- 국 명의 압류 확인. 2026.07.21 등기된 압류의 원인채권, 법정 우선순위 및 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 점유자와 소유자가 다르게 기재되어 있으므로 현재 거주관계, 인도 가능 시점, 이사 협의 및 인도명령 가능성을 점검하세요.
- 건물 상태 점검. 옥상 방수, 외벽, 누수, 배관, 내부 수리 필요성, 공용시설 관리 상태와 향후 수선비 부담을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 공용관리비와 공용시설 관련 부담이 있는지 관리주체 또는 관련 자료를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 좋은 매입가격”
부산 만덕동 호산무지개타운 에이동 502호는 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 조사된 점유자의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다.
그러나 임차관계의 일부가 명확하지 않고, 근저당권 변경등기와 배당 추정액 사이에 추가로 확인할 사항이 있습니다. 무엇보다 실거래 시세를 확인하지 못한 상황에서 최저가 81,000,000원이 시장가치보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 7세대 규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 신중한 가격 검토가 필요합니다.
결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만 가격 검증은 미완료”입니다. 현재는 신건 입찰을 서두르기보다 점유관계와 최신 권리서류를 확인하고, 비교 가능한 실거래 사례를 확보해 적정 입찰가를 판단하는 단계로 보는 것이 타당합니다. 유찰이 발생하더라도 실질적인 가격 메리트는 시세 검증 후 판단해야 합니다.
