부산지방법원 2025타경102278. 부산 사상구 주례동에 위치한 주례한일유앤아이 104동 203호 아파트입니다. 전용면적은 84.36㎡이며, 지상 22층 건물의 2층에 자리합니다. 소유자는 김정식으로, 2020.12.10 매매를 원인으로 2021.04.09 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다.

등기부를 보면 최초에는 삼성생명보험주식회사의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 하지만 해당 근저당권은 2024.05.21 이미 말소됐습니다. 반면 하지영의 260,000,000원 주택임차권은 남아 있으며, 전입과 점유개시일이 2021.06.07로 이번 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 달리 임차보증금의 실제 배당 여부가 낙찰자의 부담을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 주의해야 한다

이 사건의 말소기준권리는 2025.12.12 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 삼성생명보험주식회사의 근저당권은 이보다 먼저 이미 말소됐으므로 현재 유효한 말소기준 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

반면 임차인 하지영은 2021.06.07 전입신고 및 점유를 개시했고, 2021.05.12 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.04.23 임차권등기가 이루어졌습니다. 전입 및 점유개시 시점이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석되며, 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제도 받을 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 실거래 평균을 웃돈다

주례한일유앤아이(한일유엔아이)는 988세대 규모로, 준공일은 2005.02.03입니다. 아래는 동일 전용면적 84.36㎡의 최근 실거래 12건입니다. 현재 물건의 최저매각가는 284,000,000원으로, 최근 12건 평균 272,833,333원보다 높습니다.

최근 실거래 범위는 240,000,000원~319,000,000원이며, 최신 거래는 2026.10의 280,000,000원입니다. 신건 최저매각가 284,000,000원은 최근 12건 평균 대비 104.1%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 따라서 여러 차례 유찰될 것이라고 미리 가정하기도 어렵습니다. 유찰 여부와 관계없이 매수인 실질취득액을 기준으로 가격을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 제시된 우선순위와 매각가를 가정한 계산으로, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 미배당 예상액은 276,086,136원이며, 이는 매수인이 그대로 인수하는 금액이라는 뜻이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 대항력 있는 하지영의 보증금은 260,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 감소하고, 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

실질취득액 = 매각가격 + 매수인 예상 인수액. 유찰 시 인수액은 제시된 배당 시나리오의 집행비용 추정치를 반영한 수치입니다. 집행비용 등을 제외한 경제적 원리는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 총 부담이 보증금 260,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 병원 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 냉정역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경량철골경사지붕의 지하 1층·지상 22층 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·대지. 아파트 단지 내 진출입로와 주차장시설 및 가로망이 정비되어 있습니다. 대지는 남하향 완경사지대의 부정형 토지입니다.
• 토지이용 규제. 제2종전용주거지역·제3종일반주거지역 관련 사항과 학교환경 보호구역, 도로 접합 및 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다. 실제 적용 범위는 관련 공부로 대조해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래·환금성. 988세대 아파트단지로 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 240,000,000원~319,000,000원으로 편차가 있습니다. 개별 층·향·상태에 따른 가격 차이를 감안해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 매각물건명세서 확인. 하지영의 대항력과 우선변제권, 배당요구, 임차권등기 존속 여부를 확인해야 합니다. 특히 실제 배당으로 보증금이 전액 충족되는지가 핵심입니다.
• 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수액은 36,780,800원, 2회 유찰 시 81,584,640원입니다. 새 매각가격과 배당 가능액을 반영해 실제 부담을 다시 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권자와 임차권자의 채권관계, 보증금 대위변제 및 승계 여부를 관련 서류로 확인해야 합니다. 서로 다른 청구금액이 동일한 경제적 채권과 관련될 가능성을 확인하지 않고 합산하면 안 됩니다.
• 시세 비교 기준. 신건 최저가 284,000,000원은 최근 평균 272,833,333원의 104.1%입니다. 유찰 후에는 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 임차권등기 및 명도. 실제 점유상태, 보증금 반환·배당 여부, 임차권등기 말소 가능 시점과 점유 이전 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 체납관리비 중 승계 가능 부분, 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰보증금. 실제 입찰보증금 비율과 납부금액은 해당 매각공고 및 법원 안내에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 배당 관련 서류의 최신 내용을 입찰 직전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아도 실질취득은 보증금에 묶인다”

부산 주례한일유앤아이 104동 203호는 신건 가격의 매력 부족과 선순위 임차보증금 인수 가능성을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

현재 회차에서는 매각가격 284,000,000원으로 임차보증금 260,000,000원의 전액배당이 예상되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 104.1%이고 최신 거래가보다도 높아 신건 가격 메리트는 없습니다.

유찰되면 표면적인 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 1회 유찰 시 실질취득액은 263,980,800원, 2회 유찰 시에도 263,344,640원입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로 낙찰가 하락이 실질취득액의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다.

결론적으로 이 물건은 신건에서는 가격을 보류하고, 유찰 후에는 임차보증금 인수액을 포함한 총 부담을 재검토하는 것이 합리적입니다. 유찰 후 총 부담이 최근 시세보다 다소 낮아지더라도 권리 정리와 부대비용까지 감안하면 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.