부산지방법원 2025타경102281. 부산 사하구 신평동 더블루오피스텔 제1동 10층 1004호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물이고, 본건은 그중 10층에 위치합니다.

등기상 현 소유자는 주식회사넥스트하우스입니다. 2021년 8월 19일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했으며, 이후 임차인 장미경이 2021년 10월 15일 임대차계약을 체결하고 2021년 11월 15일 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2024년 7월 22일 이루어졌고, 이번 경매개시결정은 그보다 늦은 2025년 12월 16일입니다.

따라서 핵심은 과거에 설정되었던 근저당권이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권입니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 한 문장이 입찰가와 실제 취득비용의 차이를 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에 나타나는 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 방어진농업협동조합의 2015년 근저당권은 2018년 11월 6일 말소되었고, 하나은행 근저당권 및 관련 일부이전 등기도 2021년 경매 매각 과정에서 정리되었습니다. 사하중앙새마을금고 근저당권 역시 2021년 11월 10일 해지로 말소되었습니다.

반면 을구 8번 임차권등기는 말소되지 않았습니다. 임차인 장미경은 2021년 11월 15일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 15일입니다. 모두 이번 말소기준인 2025년 12월 16일보다 앞서 있습니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

임차권등기일 2024.07.22 · 배당요구일 2024.07.22 · 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서 기준. 보증기관 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인 1명입니다.

장미경의 보증금 120,000,000원은 현재 최저매각가 98,000,000원보다 큽니다. 우선변제권을 행사하더라도 매각대금에서 비용을 제외하고 배당받는 금액으로 보증금을 모두 회수할 수 없습니다. 부족분에 대해서는 대항력이 유지되므로 낙찰자가 이를 부담하게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

매각대금 98,000,000원에서 추정 집행비용 2,164,000원을 제외하면 임차인에게 95,836,000원이 배당됩니다. 장미경의 보증금 미회수액은 24,164,000원으로 계산됩니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 청구액 138,653,134원에 대해 이 시나리오에서 배당을 받지 못합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 매수인 인수액은 확정 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당채권과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 항목입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 비슷하다

현재 회차와 2회 유찰 시를 비교하면, 최저매각가는 98,000,000원에서 62,720,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 24,164,000원에서 58,808,960원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 122,164,000원에서 121,528,960원으로 소폭만 달라집니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 최저가 아닌 실질취득이 기준

이 물건을 평가할 때 비교해야 할 매수가격은 최저가 98,000,000원이 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용 122,164,000원입니다.

현재 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 가격을 통한 직접적인 가치 비교가 확보되어 있지 않으므로, 실질취득비용이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 향후 유찰로 표시 가격이 낮아진다는 사정만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

실질취득이 약 1억 2,000만원 수준에서 유지되는 특성상 투자 판단에는 해당 호실의 실제 매매 가능가격, 최근 거래 흐름, 주거용 오피스텔로서의 임대수익성, 관리 상태와 환금성을 별도로 확인해야 합니다. 거래가격 확인 전에는 수익률이나 시세차익을 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 신평동 소재 신남초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 마트, 소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다. 순수 주거지보다는 주거와 산업시설이 함께 있는 입지 특성을 고려해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 신평역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 11층 건물입니다. 외벽은 화강석·대리석·드라이비트 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보 설비가 있습니다. 건물 주차장 설비는 91대 규모로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 8m 폭의 도로에 접하고, 건물 부지는 인접지와 등고평탄한 사다리형입니다.
• 토지·규제. 준공업지역에 소재하며 토지 지목은 공장용지입니다. 공시지가는 922,100원/㎡입니다. 비행안전구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항 등이 표시되어 있어 용도와 이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 용도 및 환금성. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 주거용 임대차와 대항력 있는 임차권이 존재하므로 건축물대장상 용도, 금융기관의 담보평가, 대출 조건 및 실제 매수수요를 구분해 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 신건 예상 실질취득은 122,164,000원입니다. 최저가 98,000,000원을 단독으로 사용한 수익성 계산은 피해야 합니다.
• 장미경 임차권 원본 확인. 을구 8번 임차권등기, 전입일 2021.11.15, 확정일자 2021.10.15, 보증금 120,000,000원, 배당요구 내역과 매각물건명세서를 상호 대조해야 합니다.
• 배당 부족분 재계산. 집행비용 추정과 실제 우선배당 내역에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 관련 사항까지 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 예상 실질취득 121,811,200원, 2회 유찰 시 예상 실질취득 121,528,960원입니다. 매각가격의 하락이 실질취득의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 과거 점유 이력이 확인되더라도 현재 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 보증금 미반환에 따른 점유 이전·인도 협의 및 법적 절차를 검토해야 합니다.
• 근린시설·오피스텔 용도 확인. 건축물대장, 실제 사용상태, 주거용 임대 및 금융 조건을 확인해야 합니다. 준공업지역 및 주변 소규모 공장 혼재에 따른 환금성도 고려해야 합니다.
• 관리비와 추가 비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 취득세, 등기비용 및 명도 관련 지출을 별도로 산정해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 동일 건물의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인하기 전에는 감정가 또는 유찰률만을 근거로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최신 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “9,800만원에 낙찰받아도 9,800만원짜리 매수가 아니다”

이번 부산 더블루오피스텔 1004호의 핵심은 단순합니다. 임차보증금 120,000,000원이 최저매각가 98,000,000원보다 크고, 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄다는 점입니다.

현재 최저가에 낙찰받더라도 예상 미배당 보증금 24,164,000원을 추가 인수하여 실질취득비용은 122,164,000원이 됩니다. 유찰되어 최저매각가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실제 부담은 1억 2,000만원 부근에서 유지됩니다.

과거 근저당권이 정리되었다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 선순위 임차권의 인수 구조가 매입비용을 지배하는 사례입니다. 특히 사건상 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태, 준공업지역 입지에 따른 환금성까지 함께 검토해야 합니다.

결론은 입찰 신중·시세 확인 전 가격 판단 보류. 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 보증금 인수까지 포함해 얼마에 취득하고 실제 얼마에 처분할 수 있느냐입니다. 이를 검증하지 않은 상태에서의 단순 유찰 대기나 최저가 중심 응찰은 권하지 않습니다.