부산지방법원 2025타경102283. 부산광역시 북구 금곡동 대성하이츠빌 3층 303호입니다. 감정평가상 공동주택인 아파트로, 2002년 12월 4일 사용승인된 18세대 건물입니다. 현재 소유자는 최영식이며 2007년 2월 9일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 71,000,000원입니다.
2025년 12월 15일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했으며, 청구액은 107,725,951원입니다. 최초 감정가와 최저매각가는 동일하게 149,000,000원입니다. 최근 실거래와 비교하면 가격상 여지는 있지만, 이번 사건에서는 시세보다 권리관계의 정확한 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 64-4 대성하이츠빌 3층 303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 효열로203번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.88㎡ · 지상 8층 중 3층 · 남서향 · 복도식 |
| 건물규모 | 18세대 · 2002.12.04 준공 |
| 소유자 | 최영식 (2007.02.09 취득 · 등기 거래가액 71,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 107,725,951원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 승계 확인
실제 말소 여부, 근저당권 이전의 효력, 현재 등기상 권리 상태를 확인해야 합니다. 2016년 근저당권이 유효하다면 2023년 가압류보다 선순위이므로 말소기준과 배당순위 판단이 달라집니다.
기재된 말소기준권리는 2023년 7월 21일 롯데카드 가압류(19,631,965원)입니다. 그다음인 2023년 8월 17일 케이비국민카드 가압류(19,394,217원)와 2025년 12월 15일 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 2016년 근저당권과 그 이전 기록의 효력이 명확히 정리되지 않은 상태에서 롯데카드 가압류가 확정적인 말소기준이라고 단정해서는 안 됩니다. 한국자산관리공사가 해당 근저당권을 승계한 신청채권자라는 점도 배당 검토에서 중요합니다.
임차인이 없다고 단정하거나 대항력 여부를 확정할 수는 없습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 인수 위험을 최종 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본이 얇다
대성하이츠빌은 18세대 규모의 소규모 아파트입니다. 확인된 유사 전용면적 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 147,333,333원입니다. 하지만 전체 평균에는 2021년과 2022년 거래가 포함되므로, 현재 가격 판단에서는 2025년 3월의 최근 거래 155,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.93㎡ | 7층 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 84.88㎡ | 4층 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 84.9㎡ | 4층 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 147,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 96.1%로, 최근 거래보다 6,000,000원 낮습니다. 반면 전체 3건의 평균 147,333,333원과 비교하면 101.1%로 오히려 높습니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +8.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이므로, 이를 지속적인 가격 상승의 확실한 증거로 받아들이기는 어렵습니다. 특히 최근 거래는 7층이고 경매 대상은 3층이므로 층·향·내부상태 차이에 따른 가격 보정이 필요합니다.
최저가가 최근 거래보다 낮다는 것은 긍정적이지만, 96.1%라는 수치만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 판단하기 어렵습니다. 실거래 표본의 시점과 층별 차이, 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
다음은 신건 최저매각가를 기준으로 산출된 추정 배당 내역입니다. 집행비용과 카드사 가압류 채권, 소유자 잔여금으로 구성되어 있습니다. 다만 한국자산관리공사의 신청채권액이 반영되지 않은 점에 유의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,886,000원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드 | 19,631,965원 | 19,631,965원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 19,394,217원 | 19,394,217원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 107,725,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출표상) | — | 107,087,818원 |
위 표는 기재된 추정 배당 결과를 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자 배당 0원 및 소유자 잔여금 107,087,818원은 별도 검증이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원은 현재 산출 결과상 추정치입니다.
또한 2016년 근저당권의 채권최고액은 129,600,000원이지만 해당 채권의 배당 내역은 포함되지 않았습니다.
실제 근저당권이 유효하고 한국자산관리공사가 이를 승계했다면 배당순위와 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다. 이 배당표를 최종 배당 예상액으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 소재 금곡초등학교 북동측, 금곡제일종합시장 남서측 인근입니다. 주변에는 기존 주택지대와 아파트단지, 학교, 재래시장이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류소와 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 남서측으로 약 15m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 8층 건물의 3층 303호입니다. 승강기, 화재탐지설비, 위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다. 남서향의 복도식 구조이며 지상주차장이 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가 1,172,000원/㎡입니다. 토지는 완경사의 부정형으로 주상용으로 이용 중입니다. 상대보호구역과 관련된 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 조사하지 못했으므로, 내부 마감과 유지관리 상태는 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 아파트로 확인된 실거래가 총 3건에 그칩니다. 대규모 단지보다 시세 추정의 불확실성이 크며, 매도 시 비교 가능한 거래 사례가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2016년 근저당권 확인. 현대라이프생명보험주식회사 명의 채권최고액 129,600,000원 근저당권의 실제 말소 여부와 한국자산관리공사 이전등기의 효력을 최신 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 말소기준권리 재판정. 롯데카드의 2023.07.21 가압류를 기준으로 처리하기 전에 2016년 근저당권의 유효 여부와 선후순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 한국자산관리공사의 청구액 107,725,951원과 산출 배당액 0원이 일치하지 않습니다. 채권승계 관계와 실제 배당순위를 확인하고 소유자 잔여금 계산을 다시 검토하세요.
- 임차인·점유자 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대와 현장 확인으로 임차인 여부 및 명도 부담을 점검하세요.
- 실거래 표본 확인. 최근 12개월 거래는 155,000,000원 1건입니다. 거래된 7층과 본건 3층의 차이를 감안하고 실제 내부상태를 반영해 입찰가격을 산정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 149,000,000원이며, 제시된 1회 유찰 시나리오는 119,200,000원, 2회 유찰 시나리오는 95,360,000원입니다. 실제 회차 진행과 최저가격은 매각공고를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 수리 필요 여부와 예상 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고 관리주체에 미납 내역을 조회하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 확인 후”
부산 대성하이츠빌 303호의 신건 최저가는 149,000,000원입니다. 최근 실거래 155,000,000원과 비교하면 96.1%로 소폭 낮지만, 최근 거래가 1건뿐이고 전체 평균 거래가격과 비교하면 오히려 높은 수준입니다. 따라서 가격상 이점은 제한적이며 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
더 중요한 문제는 권리입니다. 2016년 설정된 채권최고액 129,600,000원의 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기 사이에 확인할 사항이 있습니다. 특히 신청채권자 청구액 107,725,951원에 대한 배당이 0원으로 산출된 반면 소유자 잔여금이 계산된 점은 예상배당표의 신뢰성을 떨어뜨립니다.
종합 판단은 C등급(48점), 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최저가가 최근 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 소규모 단지의 시세 불확실성, 미확인 점유관계, 근저당권 및 배당 계산의 불일치를 고려하면 현재 단계에서 안전성과 수익성을 확정하기 어렵습니다. 말소관계·신청채권 배당·점유 상태를 확인한 뒤 가격을 다시 판단하는 것이 우선입니다.
