부산지방법원 2025타경102289. 부산 강서구 지사동 협성디에스엘리시안 111동 1702호, 전용면적 비교 기준 약 59.96㎡의 아파트입니다. 감정가는 141,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 시세와 비슷한 물건으로 생각하기 쉽지만, 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 상황이 달라집니다.

첫째, 임차인 안유경의 보증금 160,000,000원이 최저매각가보다 큽니다. 임차인은 전입과 점유, 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구도 했습니다. 경매대금에서 보증금이 전부 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다. 둘째, 갑구 13번에는 매각으로 말소되지 않는 가등기가 존재합니다. 매각물건명세서가 가등기 매매예약 완결 시 매수인의 소유권 상실 가능성까지 명시하고 있어 일반적인 임차보증금 인수형보다 위험도가 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 가지 인수 위험

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차권등기와 배당요구는 보증금 전액 회수를 보장하는 장치가 아닙니다. 이 사건은 임차인의 대항력이 인정되는 구조이고, 실제 배당에서도 보증금이 부족하기 때문에 부족한 보증금이 매수인에게 넘어가는 것이 핵심입니다. 가등기 위험은 이 보증금 인수 문제와 별도로 존재합니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

협성·DS엘리시안은 1,277세대, 2015.04.17 준공된 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 약 59.93~59.96㎡의 최근 실거래 12건으로, 평균 거래가는 130,625,000원입니다. 가장 최근인 2026.10 거래금액은 135,000,000원입니다.

최근 거래는 110,000,000~141,000,000원 사이에 분포하며, 최근 12개월 평균은 130,625,000원입니다. 신건 최저가 141,000,000원만 비교해도 평균의 107.9%로 이미 최근 시세보다 비쌉니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다.

하지만 이 사건의 올바른 비교 대상은 최저매각가가 아닙니다. 임차보증금 인수액을 더한 실질취득금액으로 시세를 비교해야 합니다.

유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

각 회차의 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라져 실질취득도 소폭 달라지지만, 모두 보증금 160,000,000원 부근에 머무릅니다. 실제 배당 및 인수금액은 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 가등기로 인한 소유권 상실 위험은 금액에 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

신건 매각가 141,000,000원에서 추정 집행비용 2,774,000원을 공제하면 138,226,000원이 남습니다. 해당 금액이 선순위 임차인에게 배당되는 구조이므로 신청채권자인 한국주택금융공사에는 예상배당액이 0원입니다. 신청채권의 미배당액은 181,033,377원으로 추정됩니다.

임차인은 보증금 160,000,000원 중 138,226,000원을 배당받고 나머지 21,774,000원을 회수하지 못합니다. 이 부족분이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 단, 집행비용은 추정액이며 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 지사동 녹산초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류장이 근거리에 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015.04.17 준공된 철근콘크리트구조의 25층 아파트입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 단지. 협성·DS엘리시안은 1,277세대 규모입니다. 동일 면적대 최근 12건의 거래가 확인되지만, 거래가격은 110,000,000~141,000,000원으로 차이가 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·산업단지 관련 지정사항 등이 있으며 교육환경 보호구역과 관련된 제한도 있습니다. 공시지가는 752,800원/㎡입니다.
• 내부 상태. 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 현황과 수리 필요 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형의 최근 실거래는 확인되지만, 본건은 선순위 임차보증금 인수와 소유권이전청구권 가등기라는 중대한 권리 문제가 있어 일반적인 아파트처럼 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 법적 성격 확인이 최우선. 갑구 13번 김남주 명의 가등기의 원인과 실질, 매매예약 완결 가능성, 담보가등기 해당 여부를 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 소유권 상실 위험이 명시되어 있다는 사실을 가볍게 보아서는 안 됩니다.
• 매수인 인수권리 원본 대조. 말소되지 않는 갑구 13번 가등기와 을구 3번 임차권등기를 매각물건명세서 및 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
• 보증금 전액 기준으로 자금 계획 수립. 임차보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 떨어져도 미배당액이 늘어 실질취득금액이 크게 내려가지 않는다는 점을 자금 계획에 반영해야 합니다.
• 배당금액 확인. 신건 예상 인수액은 21,774,000원이지만 집행비용·당해세·배당순위 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 결과가 확정되기 전에는 인수액을 고정된 금액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 시세 판단은 실질취득 기준. 최저가 141,000,000원이 아니라 실질취득 162,774,000원을 최근 평균 130,625,000원 및 최신 거래 135,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰만으로 해결되지 않는 구조. 1회 유찰 시 실질취득 162,379,200원, 2회 유찰 시에도 162,024,320원으로 추정됩니다. 최저매각가 할인율만 보고 입찰 판단을 해서는 안 됩니다.
• 임차권등기와 점유 확인. 임차인 안유경의 실제 점유 및 보증금 반환 상태, 임차권등기 말소에 필요한 조건을 확인해야 합니다. 내부 상태 역시 감정 당시 확인되지 않았습니다.
• 관리비·세금·추가비용 확인. 공용부분 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 비용, 실제 배당에 영향을 미치는 조세채권 등을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 전문가 검토. 본건은 단순한 저가매수 판단이 아니라 소유권 취득 자체의 안정성이 문제입니다. 가등기 관계와 선순위 임차인의 법률관계를 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.

맺으며 — “싸게 낙찰받아도 싸게 사는 것이 아니다”

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 실제 취득비용을 보여주지 않는다는 것입니다. 신건 최저가 141,000,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 예상 인수액을 합치면 실질취득은 162,774,000원입니다. 최근 실거래 평균 130,625,000원보다 약 24.6% 높아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

여기에 2024.11.04 설정된 소유권이전청구권 가등기가 남아 있습니다. 매각물건명세서는 이 가등기가 매각으로 말소되지 않으며, 매매예약 완결 시 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 경고합니다. 이는 가격이 충분히 낮더라도 별도로 해소해야 하는 중대한 위험입니다.

단지 평균 유찰 횟수가 3.4회라는 점도 이 사건의 매력을 높이는 근거가 되지 못합니다. 유찰이 거듭되어 최저가가 내려가면 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득금액은 약 160,000,000원 수준에 머무르는 구조이기 때문입니다.