부산지방법원 2025타경102295. 부산 사상구 엄궁동 556-6에 소재한 건물로, 토지는 공장용지이며 일반공업지역에 위치합니다. 소유권 이력은 주식회사 써니텍에서 2024.03.08 진정명의회복을 원인으로 서광복에게 이전된 형태입니다. 현재 소유자는 서광복이고, 주식회사 써니텍이 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2019.08.23 서광복 명의의 가압류입니다. 이후 등기된 써니텍의 가압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 말소와 임차인의 보증금 인수는 별개입니다. 이 건물에는 실제 임차인·점유자 명의 기준 13건이 조사돼 있고, 이 가운데 말소기준일 전에 신고된 임차인 및 신고일을 확인할 수 없는 점유자들이 존재합니다. 특히 우선변제 없이 매수인이 인수하도록 예상된 보증금과 추가 인수 가능성이 남아 있어, 단순히 가압류가 매각으로 사라진다는 사실만으로 안전한 경매라고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁동 556-6 도로명주소: 부산광역시 사상구 낙동대로 809-51 |
| 물건종류 | 기타 · 공업지역 소재 건물 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 현황 | 870.1㎡ · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 서광복 (단독소유, 2024.03.08 진정명의회복) |
| 감정가 | 3,162,815,940원 |
| 최저매각가 | 3,162,815,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 써니텍 / 1,740,029,430원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.23 갑구 2번 가압류 · 서광복 · 청구금액 492,150,000원 |
| 기존 근저당 | 주식회사 우리은행 · 채권최고액 1,920,000,000원 · 2025.12.09 말소 |
| 확인된 인수보증금 | 30,000,000원 (추가 인수 가능성 별도) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차관계는 별도
등기상 핵심은 2019.08.23 갑구 2번 가압류입니다. 이후 주식회사 써니텍이 설정한 가압류 2건과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 한편 2018.05.30 설정됐던 우리은행 근저당권은 2025.12.09 이미 말소돼, 현재 매수인이 해당 근저당권의 채권최고액 1,920,000,000원을 그대로 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 외에 미확정 위험
조사된 실제 임차인·점유자 명의는 13건이며 법인 명의도 포함됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 항목은 없습니다. 다만 신고 명의와 실제 점유 범위가 일치하는지, 동일 공간에 중복 신고가 있는지는 현장 및 계약서 대조가 필요합니다.
말소기준일 이전 신고자로는 이관옥(2015.09.24), 이현경(2016.10.25), (주)해인푸드 박찬일(2015.01.06)이 확인됩니다. 이 중 이현경과 해인푸드의 보증금 합계 30,000,000원이 매수인 인수액으로 예상돼 있습니다. 이관옥은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 / 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이관옥 | 2015.09.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현경 | 1, 2층 2016.10.25 |
20,000,000원 | 1,200,000원 | 있음 | 없음* | 없음 |
| (주)해인푸드 박찬일 | 2015.01.06 | 10,000,000원 | 1,590,000원 | 있음 | 없음* | 없음 |
| 부일유통 문장홍 | 미상 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방진석(경남상회) | 1층 미상 |
30,000,000원 | 1,350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 곽대훈(BaBa Iogics) | 미상 | 10,000,000원 | 660,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조정태 | 2020.12.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정회 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박보은 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한용수 | 2024.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한방, 최범기 | 1층 2025.08.12 |
1,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아림석재, 김상수 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김양숙 | 2021.04.19 | 4,000,000원 | 380,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 말소기준일과 조사된 신고일을 중심으로 한 기초 분류입니다. 실제 대항력은 점유·사업자등록 또는 전입요건·권리 성립시점·적용 법률 등을 종합해 확인해야 합니다. *이현경과 (주)해인푸드의 우선변제 없음 및 보증금 전액 인수는 예상배당의 전제입니다. 확정일자와 실제 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
(주)해인푸드 박찬일: 10,000,000원
두 임차인은 말소기준일 이전 신고자로 분류되고, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 최저매각가 3,162,815,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 확인된 보증금 인수를 더한 실질취득금액은 3,192,815,000원입니다. 이는 추가 인수액·취득 관련 비용·명도비 등을 제외한 금액입니다.
또한 박정회·박보은·한용수·(주)아림석재 김상수의 보증금은 미상입니다. 조사된 신고일은 말소기준일 이후이나, 실제 권리관계와 점유 현황을 확인해야 합니다. 법인·상가형 점유가 혼재한 건물인 만큼 주택임대차와 상가건물임대차의 적용 범위를 개별적으로 검토하는 것이 중요합니다.
③ 가격과 실질취득 — 최저가만으로 판단 금지
현재 최저매각가는 3,162,815,000원으로 감정가 3,162,815,940원과 거의 같습니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이며, 확인된 보증금 인수 30,000,000원을 합산한 실질취득금액은 3,192,815,000원입니다.
이 물건은 공업지역 소재 건물로서 단순한 아파트 시세 비교를 적용하기 어렵습니다. 실제 가격 적정성을 판단하려면 유사 용도·규모의 거래사례와 건물 상태, 임대수익, 공장용지의 이용 가능성 및 제시외 건물의 가치를 함께 검토해야 합니다. 따라서 감정가와 최저가가 비슷하다는 사실만으로 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 확인된 인수 | 실질취득(확인분) | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 3,162,815,000원 | 30,000,000원 | 3,192,815,000원 | 951,568,751원 |
| 1회 유찰 시 | 2,530,252,000원 | 30,000,000원 | 2,560,252,000원 | 1,577,806,121원 |
| 2회 유찰 시 | 2,024,201,600원 | 30,000,000원 | 2,054,201,600원 | 2,078,796,017원 |
실질취득(확인분)은 각 회차 매각가 가정에 인수보증금 30,000,000원을 더한 산술값입니다. 미상 임차인의 추가 인수액은 반영하지 않았습니다. 회차별 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,162,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,028,150원 |
| 인수 · 이현경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)해인푸드 박찬일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 서광복 | 492,150,000원 | 492,150,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 써니텍 | 1,617,727,649원 | 1,617,727,649원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 써니텍 | 230,448,522원 | 230,448,522원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 써니텍 | 1,740,029,430원 | 788,460,679원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용은 34,028,150원, 채권자 총 청구금액은 4,080,355,601원, 예상 채권자 배당액은 3,128,786,850원입니다. 이에 따른 미배당액은 951,568,751원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 배당표는 임차인 이현경과 (주)해인푸드 박찬일의 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고, 다른 미상 임차인의 인수 가능성을 추가 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당은 채권 중복 여부, 배당순위, 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제, 배당요구 및 확정된 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 주식회사 써니텍의 여러 채권 항목과 경매신청 청구액은 서로 독립한 채권인지 확인하지 않은 채 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (토지 및 매각조건 기준)
- 소재지. 부산광역시 사상구 엄궁동 556-6, 도로명주소 낙동대로 809-51에 위치합니다. 토지는 공장용지이며 공업용으로 이용되는 것으로 분류돼 있습니다.
- 토지 규모. 토지면적은 870.1㎡, 공시지가는 1,518,000원/㎡입니다. 공시지가는 과세·평가 관련 지표로, 해당 부동산의 실제 거래가격과 동일하게 볼 수 없습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 재생사업지구·산업시설구역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공공시설구역 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지 형상. 정방형·저지로 분류되고 도로접면은 세로각지(가)입니다. 차량 진출입 및 실제 하역·사업시설 이용 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 건축물대장·감정평가 내역과 실제 건물의 위치·구조·점유 현황을 대조하고, 제시외 건물의 소유 및 이용 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반공업지역 내 건물은 용도, 건축 상태, 임대수익, 시설 활용 가능성 및 산업시설 관련 규제에 따라 매수층이 달라집니다. 단순히 감정가 대비 낙찰가가 낮다는 이유만으로 환금성이 높다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이현경 계약관계 확인. 1, 2층 점유, 보증금 20,000,000원, 월차임 1,200,000원. 실제 점유·사업자등록·확정일자·배당요구 여부와 보증금 인수 범위를 확인하세요.
- 해인푸드 계약관계 확인. 2015.01.06 신고, 보증금 10,000,000원, 월차임 1,590,000원. 종전 소유권이전보다 이른 신고 이력의 실제 점유 개시 및 임차권 성립 여부를 확인하세요.
- 이관옥의 보증금 확인. 2015.09.24 신고된 선순위 가능 점유자입니다. 보증금 미상 상태로는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 신고일 미상 점유자 확인. 부일유통 문장홍·방진석(경남상회)·곽대훈(BaBa Iogics)의 신고 이력 및 계약관계를 확인해야 합니다. 대항력과 인수 여부를 단정하지 마세요.
- 다수 점유자의 명도 계획. 실제 임차인·점유자 명의 13건에 대해 개별 점유 구역과 명도 협의 가능성을 확인하세요. 매각으로 임차권이 소멸하더라도 현실적인 인도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 써니텍 채권관계 확인. 갑구 4번·5번 가압류와 강제경매개시결정에 관련된 청구액의 중복 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 진정명의회복 이력 확인. 서광복의 소유권 회복 경위, 기존 가압류와의 관계 및 현재 소유권의 안정성을 등기·판결 등 원인서류로 확인하세요.
- 공업지역과 제시외 건물 확인. 산업시설구역 등 토지이용 제한, 건물의 적법성, 매각 범위 및 제시외 건물의 실제 현황을 대조하세요.
- 실질취득원가 재산정. 현재 계산된 3,192,815,000원은 확인된 보증금 인수만 반영한 금액입니다. 추가 인수액·취득 비용·명도비를 확인한 후 응찰 상한을 판단하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 임대차계약서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가압류가 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다”
부산 엄궁동 556-6의 경매는 등기상 권리만 보면 말소 구조가 비교적 분명합니다. 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 서광복의 2019년 가압류를 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건의 진짜 위험은 등기부 밖의 임차관계입니다. 13건의 임차인·점유자 명의가 확인되고, 이현경과 (주)해인푸드 박찬일의 보증금 30,000,000원은 이미 매수인 인수액으로 예상돼 있습니다. 여기에 이관옥의 미상 보증금과 신고일을 확인할 수 없는 점유자들의 대항력 문제가 남아 있습니다.
현재 최저매각가 3,162,815,000원에 확인된 인수보증금을 더하면 실질취득금액은 3,192,815,000원입니다. 그러나 이는 확정된 전체 취득원가가 아니라 현재 확인 가능한 보증금 인수분만 더한 금액입니다. 실제 선순위 임차권이 추가로 인정되면 총 취득원가는 더 높아질 수 있습니다.
신건 최저가격의 적정성을 뒷받침할 거래사례와 임대수익 검토도 필요합니다. 공업지역 소재 건물이라는 특성, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건, 소유권 회복 이력과 다수 임차인의 명도 부담을 함께 감안해야 합니다.
결론은 입찰 보류·권리 확인 우선. 이관옥의 보증금과 미상 점유자들의 대항력, 실제 임대차계약 및 배당순위가 정리되기 전에는 단순한 최저가나 향후 유찰 가격을 근거로 매수 판단을 내리기 어렵습니다. 이 경매의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 인수하고 어떤 상태의 건물을 넘겨받는지를 확정하는 데 있습니다.
