부산지방법원 2025타경102352. 부산광역시 서구 동대신동3가 휴그린3차 14층 1403호입니다. 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가 과정에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 2018년 1월 25일 준공됐고, 해당 호실의 전용면적은 54.58㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사쉐어로, 2022년 10월 17일 매매계약을 원인으로 같은 달 19일 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 압류의 개수가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 장한나는 2022년 10월 7일 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 8월 30일입니다. 말소기준으로 제시된 양산시 압류일은 2023년 9월 12일입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

더구나 신건 최저가 187,000,000원 자체가 최근 거래 평균 165,000,000원을 웃돕니다. 임차인 인수액까지 반영한 실제 부담은 더욱 높습니다. 권리 인수와 시세 하락이 동시에 겹치는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

등기부상 과거 부산성의신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 293,800,000원으로 설정됐지만, 2022년 10월 7일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 삼는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 9월 12일 양산시 압류입니다.

그 이전인 2022년 10월 7일에 임차인 장한나가 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 8월 30일입니다. 임차보증금은 198,000,000원입니다. 2024년 10월 14일에는 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실질취득을 결정하는 198,000,000원

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 장한나 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

신건 매각대금 187,000,000원에서 추정 집행비용 3,418,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 183,582,000원입니다. 임차보증금 198,000,000원보다 부족하므로 예상 미회수액은 14,418,000원입니다.

이 부족분을 매수인이 인수한다면 실제 부담은 단순 낙찰대금이 아닌 187,000,000원 + 14,418,000원 = 201,418,000원입니다. 이는 임차보증금 198,000,000원에 추정 집행비용이 반영된 수준입니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격보다 실질취득이 22.1% 높다

휴그린3차의 실거래는 모두 8건으로 집계돼 있습니다. 전체 평균은 177,500,000원이지만, 이 수치에는 과거의 상대적으로 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 현재 입찰가를 판단할 때는 최근 12개월 거래 평균 165,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 2026년 5~6월의 3건을 기준으로 합니다. 최근 거래 3건은 전용 58.19㎡이며, 경매 대상은 전용 54.58㎡입니다. 면적·층·용도·내부 상태에 따른 가격 차이를 감안해야 하므로 평균을 개별 호실의 확정 시세로 보아서는 안 됩니다.

이 경매의 최저가는 187,000,000원으로, 그것만으로도 최근 거래 평균의 113.3%입니다. 임차인 인수까지 더하면 실질취득은 201,418,000원으로 올라가 최근 평균보다 36,418,000원 높아집니다.

최신 거래 170,000,000원과 비교해도 실질취득이 31,418,000원 높습니다. 2024년 4월에는 206,000,000원의 거래도 있었지만, 과거의 고가 거래를 현재 가격 메리트의 근거로 삼기는 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -10.8%인 하락장이라는 점까지 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)

집행비용 3,418,000원은 추정치입니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분액이 아니라, 임차인에게 배당되지 못해 낙찰대금 외에 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

예상배당에서는 매각대금 187,000,000원 중 집행비용과 임차인의 우선변제에 전액이 사용됩니다. 그 결과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 211,960,309원에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 이 청구액을 임차보증금과 합산해 또 다른 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 총부담은 그대로

이 물건은 유찰 회차만 보고 접근하면 오판하기 쉽습니다. 신건에서 1회, 2회 유찰로 진행되면 낙찰가 가정은 낮아지지만 임차인 인수액은 반대로 증가합니다.

각 회차의 실질취득은 매각가 가정액과 예상 인수액을 합산했습니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 총액이 조금씩 달라지지만, 임차보증금 198,000,000원을 중심으로 실질 부담이 형성됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동3가 동신초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 아파트, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 부산도시철도 1호선 동대신역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
• 건물. 2018년 1월 25일 준공한 철근콘크리트구조 14층 건물의 최상층 호실입니다. 난방·급배수 위생설비, 승강기, 소화설비 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔 이용으로 탐문됐으나, 이해관계인이 부재해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 공부상 근린시설 용도와 실제 주거 이용의 관계를 확인해야 합니다.
• 도로. 남동측 약 10미터, 북서측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 개별공시지가는 2,733,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았으나, 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 하락 추세(-10.8%)와 집계된 경매 평균 유찰 5.1회를 함께 고려하면 보수적인 매도가격과 보유기간 가정이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력 확인. 장한나의 전입·점유개시일 2022.10.07과 양산시 압류일 2023.09.12를 대조하고, 실제 대항요건 유지 여부를 원본 서류와 현장 조사로 재확인하세요.
• 보증금 인수액 확인. 신건 예상 인수 14,418,000원은 집행비용 추정에 따른 수치입니다. 최종 배당표에 따라 실제 인수액이 변할 수 있습니다.
• 배당 후 명도 관계 확인. 장한나의 보증금 전액 변제 여부와 점유 상태를 확인하세요. 대항력 임차인의 보증금이 미회수된 상태라면 인도 및 명도에 별도 어려움이 발생할 수 있습니다.
• 세금 우선순위 확인. 양산시·부산 서구·연제구·동래세무서·양산세무서 관련 압류채권의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 국민건강보험공단 압류는 2026.09.21 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
• 주택도시보증공사 청구 확인. 강제경매 신청채권자의 청구금액은 211,960,309원이며, 현재 추정배당상 신청채권자 배당은 0원입니다. 관련 채권관계 및 배당 절차를 확인하세요.
• 용도와 실제 사용 확인. 공부상 근린시설인데 주거용 오피스텔로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 건축물대장상 세부 용도, 실제 이용 적법성, 임대·전입 관련 사항을 확인하세요.
• 내부 상태·주차 확인. 이해관계인의 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 최상층 누수 가능성, 설비 상태, 기계식 주차 이용 조건을 직접 점검하세요.
• 최근 시세 재검증. 최근 평균 165,000,000원은 전용 58.19㎡ 거래 3건으로 구성돼 있습니다. 경매 대상인 54.58㎡ 호실과 면적·층·상태 차이를 확인하고 실제 처분 가능한 가격을 보수적으로 산정하세요.
• 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰 시 최저가 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요. 각각의 예상 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 공용부분 관리비 체납 및 별도 비용을 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 싸져도 취득가는 싸지지 않는다”

부산 휴그린3차 1403호의 본질은 최저가 187,000,000원의 경매가 아니라, 198,000,000원짜리 대항력 임차보증금이 붙은 물건이라는 점입니다. 신건에서 낙찰되면 예상 실질취득은 201,418,000원이고, 1~2회 유찰 후에도 총부담은 약 2억 원 수준입니다.

최근 실거래 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 170,000,000원입니다. 실질취득이 두 가격 모두를 웃돌며, 최근 거래 흐름은 -10.8% 하락하고 있습니다. 여기에 공부상 근린시설과 실제 주거 이용의 관계, 내부 미확인, 소규모 건물의 환금성, 다수 조세압류의 배당 우선순위 문제까지 검토해야 합니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 물건입니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 판단해서도 안 되고, 유찰 뒤 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 실질취득을 최근 시세와 비교하면 경제성이 부족하며, 임차보증금 인수 구조가 달라지지 않는 한 유찰을 기다리는 것만으로 투자성이 개선되지는 않습니다.