* 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며, 선순위 등기와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.

부산지방법원 2026타경100001. 부산 사상구 주례동 엘지신주례아파트 101동 15층 1504호가 경매에 나왔습니다. 953세대 규모의 아파트단지에 속한 전용 164.85㎡ 주택으로, 소유자 김규헌 씨가 2023년 4월 410,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 차례 근저당권과 가압류가 설정됐고, 2024년 10월 설정된 강성재 씨의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

가격만 보면 관심을 가질 만합니다. 2026년 7월 동일 면적 실거래는 435,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 그 차이가 크지 않고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 더욱 중요한 것은 등기부의 선후관계입니다. 말소기준보다 먼저 설정된 근저당권의 말소 여부와 이후 채권이전 기록을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당을 확인해야 한다

등기상 말소기준은 2024년 10월 7일 접수된 을구 19번 강성재 근저당권으로, 채권최고액은 195,000,000원입니다. 같은 날 강성재 명의로 전세금 1,000,000원의 전세권도 설정됐습니다. 전세권의 범위는 1504호 건물 전부이며, 등기된 존속기간은 2027년 10월 6일까지입니다.

말소기준 이후 접수된 하나카드, 오케이저축은행, 국민은행의 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권부채권에 설정된 제이제이파트너스대부의 근질권은 근저당채권에 대한 담보권으로, 독립된 추가 근저당 채권최고액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 98.4%, 할인폭은 작다

엘지신주례1의 동일 전용면적 164.85㎡ 실거래 자료입니다. 전체 확인 거래는 5건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 7월의 1건입니다. 과거 거래의 가격 변동을 감안하면 전체 평균보다 최신 거래를 가격 판단의 중심에 두는 것이 적절합니다.

전체 5건 평균은 430,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 435,000,000원입니다. 최저매각가 428,000,000원은 최근 시세의 98.4%로 계산됩니다.

전체 평균 대비 비율은 99.5%이지만, 과거 고가 거래인 2021년 7월 470,000,000원이 포함돼 있으므로 전체 평균만으로 가격 경쟁력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래 기준 가격 차이는 7,000,000원에 그칩니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있습니다. 이는 참고 지표일 뿐, 본 물건의 유찰이나 낙찰 여부를 예측하는 확정 근거는 아닙니다. 현재는 0회 유찰인 신건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 428,000,000원 가정)

다음 표는 현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 작성한 배당 모형입니다. 집행비용과 각 채권의 배당액을 반영하고, 잔여금은 소유자에게 교부하는 구조입니다. 선순위 근저당의 실제 말소 여부, 실채권액, 세금 및 점유관계 확인에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.

집행비용 6,680,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 신청채권자의 청구금액 130,000,000원과 실제 배당채권액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 을구 9번 선순위 권리가 유효한 것으로 확인되면 이 배당순서와 금액은 재산정해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 여유는 커지지만 권리부터 확인

감정가 기준 현재 회차와 유찰 가정에 따른 매각가격입니다. 유찰될 경우 최저가격은 낮아지지만, 권리상 불확실성이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 아래 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 수치입니다.

* 모든 회차의 예상 인수 0원은 선순위 말소 및 임차관계에 관한 배당 모형의 가정입니다. 실제 법적 인수액을 보증하지 않습니다. 유찰 가격과 잔여금은 시나리오상 수치이며 실제 진행 결과를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 개림초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 근린상가, 학교와 주택지가 분포해 있으며, 감정평가상 주거환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 단지 입구에 마을버스정류소가 있습니다. 시내버스정류소가 인근에 있으며 지하철역도 근거리에 위치해 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 남동측으로 약 30m 간선도로에 접하고, 남서측 약 20m 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 북동측에도 약 10m 포장도로가 접합니다.
• 건물. 1996.10.26 준공된 953세대 아파트단지입니다. 본 물건은 22층 건물의 15층에 위치하며 남동향 계단식 구조입니다. 승강기, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비와 지상·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부와 창호 상태를 확인하지 못했습니다. 인테리어, 누수, 설비 노후, 수리 범위 등은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 학교 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 1,502,000원으로 기재돼 있고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 953세대 단지라는 거래 기반이 있지만 동일 면적 확인 실거래는 5건, 최근 12개월은 1건입니다. 특히 전용 164.85㎡의 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 확인해야 하며, 과거 거래가만으로 빠른 재매각을 보장할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 9번 근저당 원본 대조. 2023.11.07 푸본현대생명보험 근저당권의 말소 접수 사실, 말소 원인 및 2026.06.18 한국자산관리공사로의 이전등기가 어떤 법적 관계인지 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요. 확인되지 않으면 인수 0원을 확정 전제로 삼지 마세요.
• 매각물건명세서 확인. 선순위 인수 권리, 전세권 처리, 매각으로 소멸하지 않는 권리 및 매각조건을 법원 원본에서 대조해야 합니다.
• 근저당권부채권 근질권 확인. 강성재 명의 근저당권에 제이제이파트너스대부의 근질권이 설정돼 있습니다. 동일 채권에 대한 담보관계인지, 배당금 수령권자가 누구인지 확인하세요. 근질권 금액을 별도 독립채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 전세권과 실제 임차관계. 강성재 명의 전세권 1,000,000원이 설정돼 있으므로 전세권의 소멸 여부와 실제 점유·주택임대차관계를 구분해 확인하세요. 임대관계 미상인 만큼 전입세대와 현장점유 조사가 필요합니다.
• 가격 상한. 최근 실거래 435,000,000원 대비 현재 최저가는 428,000,000원입니다. 단순 차이 7,000,000원에서 취득 관련 비용과 내부 수리비, 명도비 및 거래비용을 고려하면 투자 여유가 줄어들 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 342,400,000원, 2회 유찰 가정 가격은 273,920,000원입니다. 다만 회차별 가격 메리트보다 먼저 인수권리 불확실성을 해소해야 합니다.
• 관리비·점유·수리 상태. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 실제 점유자, 인도 절차와 내부 수리비를 확인하세요.
• 입찰 직전 재확인. 매각기일 2026.11.03의 진행 여부와 변경·취하 가능성을 확인하고, 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — “시세보다 낮다”보다 중요한 것은 선순위 권리

이 물건은 외형상 큰 결격 없이 보일 수 있는 아파트 경매입니다. 엘지신주례아파트 101동 1504호는 감정가와 최저가가 428,000,000원으로 같고, 최신 동일 면적 실거래가 435,000,000원보다 낮습니다. 최근 실거래 추세도 +1.5%로 표시돼 있어 하락장 할인으로 설명되는 물건은 아닙니다.

하지만 최신 거래 1건만으로 시세를 확정하기 어렵고, 가격 차이도 7,000,000원에 불과합니다. 여기에 말소기준 이전 근저당권의 말소 기록과 이후 이전등기 사이의 확인 필요 사항이 남아 있습니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 배당 모형상 인수액은 0원이지만, 이를 무조건적인 권리 안전성으로 해석해서는 안 됩니다. 을구 9번과 9-1번의 법적 상태 및 실제 점유관계가 확인되고 나서야 예상 실질취득비용과 최신 실거래를 정확히 비교할 수 있습니다. 현재 신건 가격의 할인폭이 크지 않은 만큼, 원본 검증 전에는 신중한 입찰 보류 판단이 적절합니다.