부산지방법원 2026타경100059. 부산 사하구 장림동 '두산위브더제니스센트럴사하' 101동 28층 2803호입니다. 전용면적은 84.9597㎡이며, 2024년 9월 26일 준공된 1,643세대 아파트 단지에 속합니다. 소유자는 손선희 씨이고, 신청채권자는 장림1구역주택재개발정비사업조합입니다. 청구금액은 251,605,626원으로, 2026년 1월 22일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

경매를 볼 때 일반적으로 가장 먼저 찾는 것은 말소기준권리입니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 5월 27일 장림1구역주택재개발정비사업조합의 가압류입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 더 중요한 권리가 하나 앞에 있습니다. 2025년 5월 1일 등기된 가처분입니다. 이 가처분의 피보전권리는 근저당권설정등기청구권이며, 단순한 채권추심 기록과 달리 매수인이 취득할 권리의 안정성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분

이 사건의 독특한 점은 가처분권자·가압류채권자·후순위 근저당권자·경매신청채권자가 모두 같은 재개발정비사업조합이라는 것입니다. 가처분이 보호하는 근저당권설정등기청구권과 2025년 8월 5일 등기된 근저당권의 관계가 중요합니다. 같은 채권자가 후속 근저당권을 설정했다고 해서 앞선 가처분이 자동으로 무의미해지거나 말소되는 것은 아닙니다. 실제 권리관계를 확인하기 전까지는 존속 위험을 별도로 평가해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주하고 있다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 28층 거래보다 3,000만원 낮다

같은 단지인 두산위브더제니스센트럴사하의 전용 84.96㎡ 실거래 3건입니다. 2026년 8월부터 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 531,666,666원입니다. 전체 실거래 평균도 같은 금액이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 적용합니다.

최저매각가 500,000,000원은 최근 12개월 평균보다 31,666,666원 낮으며, 평균의 94.0%입니다. 특히 2026년 10월 동일 전용면적·동일 28층 실거래 530,000,000원과 비교하면 30,000,000원 낮은 수준입니다. 비교 대상으로서 의미가 있지만, 개별 호수의 향·상태와 거래 조건까지 동일하다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)

신건 최저매각가 500,000,000원으로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 7,400,000원, 채권자에게 배분되는 금액은 총 492,600,000원으로 계산됩니다. 추정 배당 부족액은 163,024,878원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당표는 채권별 금액을 독립적으로 합산한 단순 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 가처분은 남는다

현재 신건의 최저가는 감정가와 같은 500,000,000원입니다. 유찰 시 가정된 다음 회차 가격은 400,000,000원, 그다음 회차는 320,000,000원입니다. 그러나 아래 금액은 가정된 회차별 금액이지 향후 유찰이나 매각기일이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

유찰로 매각가격이 내려가면 배당 가능한 금액도 줄어들고 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 미배당액 증가가 일반적으로 매수인의 금전 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 여기에서 별도로 살펴야 할 것은 배당액과 무관하게 남을 수 있는 선순위 가처분입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 장림동 소재 보림초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하며 인근에 버스정류장과 지하철 장림역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 단지 규모. 2024년 9월 26일 준공된 1,643세대 단지로, 본건은 101동 28층 2803호입니다. 전용 84.9597㎡의 공동주택입니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조이며 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 도시가스를 이용한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 단지 부지는 부정형 토지이며 단지 내부 가로망이 정비되어 있습니다. 토지면적은 62,514.2㎡이고 공시지가는 1㎡당 1,180,000원입니다.
• 도시계획. 제2종·제3종일반주거지역과 정비구역, 상대보호구역, 비행안전구역, 준보전산지 등의 토지이용 규제가 표시됩니다. 일부 도시계획도로의 접합·저촉 사항도 있어 구체적인 제한 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 84.96㎡의 최근 거래 3건이 확인됩니다. 거래가격은 530,000,000원~535,000,000원으로 비교적 근접하지만, 표본이 적어 지속적인 시장가격이나 향후 매각 가능성을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가처분의 존속 여부. 2025.05.01 갑구 2번 가처분이 매각 후에도 존속하는지, 법원 매각물건명세서와 사건기록을 통해 확인하세요. 존속이 예상된다면 매수인의 권리 취득에 미치는 영향을 구체적으로 검토해야 합니다.
• 가처분과 후속 근저당권의 관계. 가처분의 피보전권리는 근저당권설정등기청구권입니다. 2025.08.05 을구 2번 근저당권과 같은 채권을 위한 것인지, 목적이 이미 달성되었는지, 가처분 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
• 동일 채권자의 중복 청구 여부. 가압류 251,605,626원, 근저당권 채권최고액 152,413,626원, 강제경매 신청 청구금액 251,605,626원의 실질적인 채권 관계를 확인하세요. 금액을 단순 합산한 예상배당표와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 임차인과 점유관계. 신고 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입 관련 자료, 실제 점유상태를 확인해 대항력 임차인과 명도 위험을 따로 점검해야 합니다.
• 실거래 비교. 2026년 10월 동일 면적·28층 거래 530,000,000원과 최근 12개월 평균 531,666,666원을 기준으로 검토하되, 호수별 향·상태·거래 조건에 따른 차이를 고려하세요.
• 실질취득비용. 낙찰대금 외 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·관리비 체납액과 선순위 가처분 관련 부담을 확인해야 합니다. 금전 인수 추정액 0원만으로 총취득비용을 확정하지 마세요.
• 유찰가격 시나리오. 1회 유찰 시 400,000,000원, 2회 유찰 시 320,000,000원이라는 가격 가정은 권리관계가 정리된 이후에야 실질적인 입찰가격 판단 근거로 사용할 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 이후 권리 변동이 있었는지 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 법원 사건기록을 최종 대조하세요.

맺으며 — “시세보다 낮아도 권리가 먼저다”

부산 두산위브더제니스센트럴사하 101동 2803호는 가격 수치만 놓고 보면 관심을 가질 만합니다. 신건 최저매각가가 500,000,000원이고, 최근 동일 면적의 실거래는 530,000,000원~535,000,000원입니다. 최신 거래와 같은 28층이라는 점도 비교에 참고할 수 있습니다.

하지만 이 물건을 단순히 시세보다 3,000만원 낮은 신축 아파트로 접근하면 가장 중요한 문제를 놓치게 됩니다. 말소기준권리인 2025년 5월 27일 가압류보다 앞서 2025년 5월 1일 가처분이 존재하고, 그 가처분은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 피보전권리가 근저당권설정등기청구권이라는 점에서 단순한 점유나 채권액 문제로 축소할 수 없습니다.

또한 동일한 재개발정비사업조합이 가처분·가압류·근저당권·강제경매 절차에 모두 관여하고 있어, 실제 권리관계와 채권 중복 여부를 함께 검토해야 합니다. 배당계산상 금전 인수액은 0원이지만 선순위 가처분의 미확정 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

따라서 종합 판단은 가격은 검토 가능, 입찰은 권리 확인 전 보류입니다. 선순위 가처분이 확실하게 해소될 수 있는지, 그 해소에 추가적인 금전 또는 법적 부담이 발생하는지 확인한 후에야 실질취득비용과 최근 시세를 의미 있게 비교할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가보다 먼저 가처분의 처리 가능성과 그 법적 효과에 있습니다.