부산지방법원 2026타경100087. 부산 북구 구포동 삼정그린코아 104동 11층 1103호, 전용 84.76㎡ 아파트입니다. 총 668세대 단지로, 구남중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 287,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준권리는 2018년 2월 21일 설정된 대저농업협동조합 근저당권(채권최고액 220,800,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
문제는 등기부의 근저당권보다 점유관계에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 배봉석·윤종환, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 각각 보증금 27,000,000원과 월세 200,000원 조건이지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들의 대항력이 말소기준권리보다 앞서는지, 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는지 현재로서는 판단할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 확정된 권리분석 결과가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1095-2 삼정그린코아 104동 11층 1103호 도로명주소: 부산광역시 북구 백양대로1016번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.76㎡ · 18층 건물 중 11층 |
| 단지 규모 | 삼정그린코아 · 7개동 668세대 · 1999.01.15 준공 |
| 소유자 | 김순용 (단독소유 · 2003.04.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 505,710,623원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.21 대저농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 220,800,000원 |
| 임차인 | 배봉석·윤종환, 2명 · 보증금 합계 54,000,000원 · 대항력 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 변수
핵심 기준점은 2018.02.21 대저농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 옥과농업협동조합 근저당권, 국세 관련 압류, 소유권이전청구권가등기 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
특히 2019년 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 557,700,000원은 2024.11.06 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이므로 별개의 근저당권 채권액으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자인 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 505,710,623원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 미상
현황조사 및 매각물건명세서에는 배봉석과 윤종환이 확인됩니다. 두 사람 모두 보증금은 27,000,000원, 월세는 200,000원입니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권이 있는지 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배봉석 | 27,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤종환 | 27,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 전입신고일과 확정일자가 미상이며 배당요구 여부 역시 확인이 필요합니다. 실제 점유 부분, 전입세대열람 내용, 확정일자 부여 현황, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.2% 낮다
삼정그린코아 동일 평형(전용 84.76㎡)의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 295,250,000원, 그중 최근 12개월 9건 평균은 302,888,888원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.76㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 2026.05 | 84.76㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 1 | 274,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.76㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 84.76㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 84.76㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.10 | 84.76㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 9건 | 302,888,888원 |
| 전체 평균 | 84.76㎡ | 12건 | 295,250,000원 |
최저매각가 287,000,000원은 최근 12개월 평균 302,888,888원의 94.8%입니다. 평균 대비 차액은 약 15,888,888원입니다. 최신 거래가인 2026년 8월 295,000,000원보다도 8,000,000원 낮습니다.
최근 거래군은 이전 거래군 대비 11.2% 높은 수준으로 집계됩니다. 가격 흐름은 긍정적이지만, 거래가 전체 범위가 245,000,000원~330,000,000원으로 넓습니다. 같은 면적에서도 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 있으므로, 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보되었다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 대저농업협동조합 | 220,800,000원 | 220,800,000원 |
| 2. 근저당 · 옥과농업협동조합 농업협동조합자산관리회사에 이전 |
557,700,000원 | 61,382,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 778,500,000원 | 496,318,000원 |
집행비용 4,818,000원은 추정치입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 확정채권액에 따른 조정은 반영되지 않았습니다. 임차인의 배당순위와 인수 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 282,182,000원이 근저당권 관련 채권에 배분됩니다. 대저농업협동조합에는 220,800,000원이 배당되고, 후순위 근저당권에는 61,382,000원이 배당되는 구조입니다. 채권 미배당액은 496,318,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 496,318,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 552,914,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 598,191,520원 |
유찰 시 최저가는 229,600,000원, 이후 183,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 임차인의 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 하락하더라도 미배당 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락분을 전부 가격 메리트로 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구남중학교 서측 인근에 위치하며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다. 총 7개동 668세대 아파트 단지로, 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 구남역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 단지 내부 가로망이 정비되어 있으며 북서측으로 약 30m, 북동측으로 약 13m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 11층 세대로, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기설비가 갖춰져 있으며 도시가스 난방 방식입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역과 저촉됩니다. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 및 도로 등과 접하고, 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실내 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 평형 실거래가 꾸준히 확인되고 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.2% 높은 수준입니다. 다만 실거래가격이 245,000,000원부터 330,000,000원까지 넓게 분포하므로 개별 층·향·상태에 따라 환금성과 적정가격을 따로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 우선 확인. 배봉석·윤종환의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인하고, 2018.02.21 말소기준권리와 선후관계를 비교해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 보증금은 각 27,000,000원, 합계 54,000,000원입니다. 확정일자·배당요구 여부와 배당 가능 금액을 확인하여 매수인이 인수할 수 있는 미배당액을 산정해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 14번 농업회사법인주식회사대웅영농산업개발 명의의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 관련 분쟁이나 별도 권리주장이 있는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 점검. 갑구 13번 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 당해세 및 우선징수 세액을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용과 채권액 기준 예상배당에 임차인 최우선변제 및 우선변제권이 반영되었는지, 근저당권 이전에 따른 채권관계가 정확히 반영되었는지 확인해야 합니다.
- 입찰가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 302,888,888원과 최신 거래 295,000,000원을 기준으로, 인수 가능 보증금·명도비용·취득 부대비용 등을 감안한 실질취득금액을 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 장기 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액과 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·확정일자 부여 현황·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”
부산 구포동 삼정그린코아 1103호는 최저가 287,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 302,888,888원보다 낮습니다. 최신 거래 295,000,000원과 비교해도 낮은 가격이며, 최근 거래 추세도 이전보다 11.2% 높은 수준입니다. 가격 자체에는 일부 메리트가 있습니다.
하지만 권리관계는 별개입니다. 실제 임차인 2명이 확인되고 보증금 합계가 54,000,000원임에도, 두 사람의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시되지만, 이를 법적으로 확정된 인수액으로 받아들일 수는 없습니다. 후순위 가등기의 성격과 세금 관련 배당순위도 점검해야 합니다.
결론은 “가격은 관심 대상, 입찰은 권리확인 이후”입니다. 임차인의 대항력과 보증금 승계 위험이 해소된다면 최근 시세 대비 94.8%라는 가격 조건을 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 반대로 보증금 인수가 발생한다면 실질취득금액이 상승하여 현재 보이는 가격 메리트가 사라질 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것보다 임차인의 권리부터 확정하는 데 있습니다.
