* 예상 실질취득액은 현재 최저매각가와 배당 시뮬레이션상 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았으며, 미상 점유자의 권리 및 실제 인수 부담이 확정된 금액은 아닙니다.

부산지방법원 2024타경61058. 부산진구 전포동 베스트팰리스 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(미용실)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이고, 본건은 그중 1층에 자리합니다. 법인 소유자인 주식회사제이비개발이 2020년 2월 28일 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 290,042,450원입니다.

권리의 출발점은 2019년 11월 27일 설정된 수협은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 같은 은행이 2019년 12월 5일 추가로 설정한 근저당권 360,000,000원도 존재합니다. 두 권리 모두 공동담보목록이 기재되어 있어, 등기상 채권최고액을 이 호실 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 이 채권최고액들을 기준으로 계산돼 상당한 미배당을 표시합니다.

매수자에게 더 중요한 문제는 별도입니다. 확인된 임차인 외에 점유 관계가 불분명한 기재가 있고, 실제로 미용실로 이용 중인 근린시설에 주거 용도의 점유 기록이 병존합니다. 따라서 단순히 근저당이 말소된다는 사실만으로 인도와 사용관계까지 해결된다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 후순위 압류

말소기준은 2019년 11월 27일 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 수협은행의 두 번째 근저당권과 2024년 임의경매개시결정, 2026년에 등기된 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 등기권리들의 채권최고액이나 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 관계 — 확인된 임차인 1명, 미상 점유 1건

확인된 임차인은 성희영 1명입니다. 별도로 매각물건명세서에 ‘점포’라는 기재가 있으나 신원, 보증금, 전입일 등이 확인되지 않아 실제 추가 임차인인지 같은 점유관계의 중복 기재인지 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.

성희영의 전입신고일인 2021년 6월 9일은 말소기준권리 설정일인 2019년 11월 27일보다 늦습니다. 제공된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판정되며, 2024년 9월 30일 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 확정일자와 우선변제권의 성립 여부는 확인되지 않습니다. 근린생활시설이므로 실제 상가임대차 관계에 대해서는 점포 인도와 사업자등록 등 상가임대차 대항요건도 별도로 확인해야 합니다.

또한 감정상 이용상태는 미용실인데 점유 관련 기재에는 주거가 등장합니다. 이는 동일한 이용관계를 표현한 것인지, 실제로 다른 사용형태가 존재하는 것인지 확인이 필요한 부분입니다. 위반건축물 표기가 없다는 사실만으로 실제 사용관계의 적법성까지 확정되는 것은 아닙니다.

② 가격 검증 — 400,000,000원이 적정한가

현재 최저매각가는 감정가와 같은 400,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 출발가격입니다. 그러나 본건과 면적·용도가 일치하는 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 수 없습니다.

2020년 등기상 거래가액 290,042,450원은 확인되지만, 이는 현재의 독립적인 시장 시세가 아닙니다. 해당 금액과 감정가의 단순 차이를 투자 수익이나 할인·할증률로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 기계적 예상배당이며 실제 배당표가 아닙니다. 집행비용 6,400,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 실제 채권잔액, 공동담보 배분 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 400,000,000원에서 집행비용 6,400,000원을 제외하면 393,600,000원이 배당 가능한 금액으로 계산됩니다. 제공된 시뮬레이션에서는 이 금액이 수협은행 1번 근저당권에 배당되고, 수협은행 2번 근저당권과 소유자에게는 배당액이 없습니다.

채권최고액 합계 3,960,000,000원에서 예상 채권자 배당액 393,600,000원을 제외한 3,566,400,000원이 미배당으로 표시됩니다. 이는 채권최고액 기준의 계산 결과이지 확정 손실이나 실제 잔존채무액은 아닙니다. 특히 미배당액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당

유찰되면 최저매각가는 320,000,000원, 256,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려가는 만큼 배당받지 못하는 채권액은 늘어납니다. 이 차이는 채권자의 미회수액 증가이며, 현재 계산상 매수인의 등기권리 인수가 증가하는 것은 아닙니다.

다만 점유관계가 확인되지 않은 별도 항목이 있으므로 어느 회차에서도 실질취득액이 최저매각가와 완전히 같다고 확정할 수는 없습니다. 미상 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가진 것으로 확인된다면 인수액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 부전역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 치장석재 붙임 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·기계식주차설비·화재 경보 및 탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 접도. 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 1층 근린생활시설의 접근성과 노출도를 판단할 때 직접 확인할 부분입니다.
• 토지. 일반상업지역으로, 토지면적은 277.8㎡입니다. 지목은 대, 공시지가는 5,229,000원/㎡이며, 토지형상은 세로장방, 도로접면은 소로각지로 기재되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 기준높이 85m, 최고높이 120m 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 사용상태 및 임대차 관계는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설은 업종 수요와 임차 안정성, 상권 특성에 따라 매각 가능성과 가격 편차가 클 수 있습니다. 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유부터 확인. ‘점포’로 기재된 점유자가 성희영과 동일한 점유관계인지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다. 별도 점유자라면 계약서·보증금·점유 개시일·전입 및 사업자등록 여부를 검토해야 합니다.
• 임차인 권리 재검토. 성희영의 보증금 30,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일 2021.06.09, 배당요구일 2024.09.30을 원본과 대조하세요. 상가임대차 대항요건과 우선변제권 성립 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 미용실 사용상태 확인. 감정상 이용상태는 미용실이지만 주거 용도 점유 기재도 존재합니다. 실제 이용자·영업 여부·점포 인도 가능성·용도 적합성을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 부산진구 및 수영구 압류 3건의 원인세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 예상 배당순위를 점검해야 합니다.
• 공동담보 검토. 수협은행 공동담보목록 제2019-403호 및 제2019-411호를 확인하여 실제 피담보채무, 공동담보 처분 여부 및 배당 관계를 검토해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 또는 유사 면적·용도의 1층 근린생활시설 거래사례를 확인하고, 현재 임대료와 공실 가능성을 함께 평가해야 합니다. 감정가만으로 투자 적정성을 판단하지 마세요.
• 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 320,000,000원, 2회 유찰 256,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 점유 인수위험과 실제 시장가격 검증이 먼저입니다.
• 관리비 및 부대비용. 집합건물의 공용부분 관리비 체납, 인도·명도 비용, 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각기일의 변경 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”

이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 수협은행의 근저당권 2건과 후순위 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조이고, 채권최고액 기준으로 미배당이 발생하더라도 이를 곧바로 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 등기상 인수 구조만 보면 매수인에게 유리한 측면이 있습니다.

그러나 점유관계는 아직 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 확인된 임차인 성희영 외에 보증금·전입일이 미상인 점유 기재가 존재합니다. 근린시설인 미용실과 주거 용도의 기재가 병존하므로 실제 점유 및 임대차의 성격부터 확인해야 합니다. 확정되지 않은 점유자의 대항력과 인수위험을 임의로 0원으로 계산하는 것은 위험합니다.

가격 측면도 마찬가지입니다. 신건 최저가 400,000,000원은 감정가와 같지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 공동담보 규모가 크고 채권자 미배당액이 상당하다는 사실 역시 낙찰가의 적정성을 입증해 주지는 않습니다.

결론은 권리 일부 합격, 점유·세금·가격 검증은 보류입니다. 확인된 등기권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 미상 점유관계와 조세 배당 문제, 근린시설의 실제 시장가치가 해소되기 전에는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실제 인수 부담과 상가의 실질 가치를 확인한 뒤 판단해야 합니다.