부산지방법원 2026타경100099. 부산광역시 사하구 하단동 아람빌리지 101동 403호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사아람빌리지이며, 한국토지주택공사가 전세금 80,000,000원의 전세권자로 등재되어 있습니다. 한국토지주택공사는 이 사건 임의경매를 신청한 채권자이기도 합니다.
일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 달리 이 물건은 전세권 설정일이 말소기준으로 분석된 압류일보다 앞섭니다. 따라서 단순히 최저매각가가 84,000,000원이라는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 전세권자가 직접 신청한 경매라는 점, 선순위 전세권의 소멸 여부, 실제 배당액을 함께 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 제101동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 12 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사아람빌리지 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국토지주택공사 |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2021.04.28 국(서부산세무서장) 압류 — 권리분석상 기준 |
| 선순위 전세권 | 한국토지주택공사 · 80,000,000원 · 2019.11.12 설정 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
권리관계의 기준점은 2021.04.28 국(처분청 서부산세무서장)의 압류입니다. 이 압류를 말소기준으로 분석한 권리표에서는 이후 사하구 압류, 한국토지주택공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 한국토지주택공사의 전세권은 2019.11.12 설정되어 기준 압류보다 앞섭니다. 전세금은 80,000,000원이고 범위는 건물 전부입니다. 권리분석상 이 전세권은 매수인 인수 대상으로 표시되어 있어 별도의 검토가 필요합니다.
② 가격·유찰 분석 — 낙찰가가 내려가도 무조건 유리하지 않다
현재 감정가는 84,000,000원이며 유찰이 없는 신건입니다. 동일 물건의 거래시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않았으므로, 감정가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수는 없습니다.
이 물건에서 가격보다 먼저 살펴야 할 부분은 전세금 80,000,000원의 배당 충족 여부입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 전세금 전액을 배당할 수 있는 것으로 추정됩니다. 반면 유찰로 매각가가 낮아지면 배당부족이 발생합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 84,000,000원 | 80,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 14,409,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 27,607,680원 |
미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 매수인이 자동으로 인수하는 금액과 동일한 개념은 아닙니다. 실제 인수 여부는 전세권의 법적 소멸 여부에 따라 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 전세권 · 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,088,000원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,912,000원, 한국토지주택공사 80,000,000원, 소유자 잔여 2,088,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지이용·환금성 메모
- 용도. 경매물건의 분류는 근린시설입니다. 주거용 아파트로 전제하지 않고 실제 사용 현황과 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 소재지. 부산광역시 사하구 하단동 617-4 아람빌리지 101동 4층 403호이며 도로명주소는 낙동대로457번길 12입니다.
- 용도지역. 토지는 일반상업지역이며 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·정방형이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,099,000원이며 토지 전체 면적은 376.3㎡입니다. 이 수치는 해당 구분건물의 대지권 지분가액과 동일하지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 영업 가능 용도, 임대수요, 공실 위험 및 내부 상태에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가만으로 적정 매수가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 소멸 여부. 2019.11.12 설정된 한국토지주택공사 전세권 80,000,000원의 매각 후 소멸·인수 여부를 매각물건명세서에서 우선 확인하세요.
- 경매신청과 전세권의 관계. 전세권자인 한국토지주택공사가 직접 신청한 임의경매이므로 신청에 따른 전세권 소멸 효과와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금 관련 우선채권. 2021.04.28 국 압류, 2025.04.21 사하구 압류, 2026.04.15 국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 법정기일·우선순위를 확인하세요.
- 유찰 시 미배당 위험. 1회 유찰 시 14,409,600원, 2회 유찰 시 27,607,680원의 예상 미배당이 발생합니다. 이 금액의 소멸·인수 여부를 확정하기 전에는 단순 최저가로 수익성을 계산하지 마세요.
- 실제 점유 및 명도. 조사된 임차인은 없지만 전세권이 설정되어 있습니다. 현재 사용·점유 상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인하세요.
- 근린시설 실제 용도. 건축물대장, 영업 가능 여부, 사용승인 관련 사항 및 내부 시설 상태를 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 인근 동일·유사 용도의 거래가격, 임대료, 공실 여부를 확인한 뒤 낙찰가 상한을 결정하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 기타 미납 공과금의 존재 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “전세금 전액 배당 예상 ≠ 권리 위험 해소 확정”
이 사건의 핵심은 한국토지주택공사 전세권 80,000,000원입니다. 신건 최저가 84,000,000원에 매각되면 예상배당표상 전세금 전액이 배당되고 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위 전세권이라는 등기상 지위와 조세·건강보험 관련 압류가 존재하므로, 이 추정만으로 권리상 안전하다고 판단하기는 어렵습니다.
특히 유찰 후에는 배당부족이 커집니다. 1회 유찰 시 14,409,600원, 2회 유찰 시 27,607,680원의 미배당이 예상되며, 전세권의 법적 소멸 여부에 따라 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 단순한 유찰 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 한국토지주택공사의 전세권 소멸 여부, 실제 우선 배당채권, 매수인 인수 가능성을 명확히 검증한 뒤 입찰을 검토하는 것이 적절합니다. 근린시설의 실제 거래시세까지 확인되어야 가격 경쟁력에 대한 최종 판단이 가능합니다.