부산지방법원 2025타경1824. 부산광역시 금정구 구서동에 위치한 구서동쌍용예가 104동 2층 203호 아파트입니다. 감정가는 770,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 부산은행이 신청한 임의경매입니다.

등기부를 보면 근저당권의 설정과 말소가 여러 차례 반복됐지만, 현재 권리분석의 핵심은 명확합니다. 2016.08.30 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 남아 있는 대신저축은행의 근저당권은 그보다 뒤에 설정됐습니다. 매각에 따른 소멸이 예상되는 권리들이므로, 표면적인 채권최고액 합계가 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 실제 점유자 1명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준 이후이므로 선순위 임차보증금 인수위험과 구분해야 하지만, 점유관계 확인과 명도 준비는 별개의 문제입니다. 가격 면에서도 전체 과거 실거래 평균보다는 최근 거래가격과 하락 추세를 중심으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2016.08.30 접수된 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 457,600,000원이며, 최초 채무자는 이순립, 2023.06.23 계약인수에 따른 변경 후 채무자는 김광원입니다.

이후 2021.07.05 설정된 대신저축은행 근저당권 420,000,000원은 말소기준보다 후순위입니다. 부산은행 근저당권과 대신저축은행 근저당권, 경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 대신저축은행에는 공동담보 추가등기 이력도 있으므로 실제 배당액은 배당절차와 채권 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

과거 하나은행 근저당권 490,800,000원은 2016.08.30 말소됐습니다. 이후 구민주, 장지은, 코리아에셋머니대부, 웰컴저축은행 등의 근저당권과 관련 질권도 각 말소 이력이 확인됩니다. 2026.01.28 금정구 압류 역시 2026.06.12 말소됐으므로, 이를 현재 존속하는 압류로 계산해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 하춘기 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위신고나 승계신고가 중복으로 포함된 구조는 아닙니다.

하춘기의 전입일인 2024.09.19는 부산은행 근저당권 설정일인 2016.08.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 보증금 규모를 알 수 없다는 사실만으로 선순위 보증금 전액을 낙찰자 인수금액으로 잡는 것도 적절하지 않습니다.

다만 임대차계약 내용과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 특히 우선변제 여부가 미확인인 것과 매수인이 보증금을 승계하는 것은 서로 다른 문제입니다. 배당을 받지 못한 보증금이 발생하더라도 선순위 대항력이 없다면 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 실제 점유 해소에는 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래의 93.9%, 하지만 하락 추세

같은 단지인 구서동쌍용예가1단지의 유사면적 실거래 11건을 보면 전체 평균은 913,090,909원입니다. 하지만 여기에 2021년과 2022년의 고가 거래가 섞여 있으므로 이 평균만으로 현재 가치를 판단하면 과대평가될 수 있습니다.

실제 판단의 중심은 최근 12개월 실거래 820,000,000원입니다. 같은 금액이 2026.09의 최신 거래이며, 최근 12개월 거래 건수는 1건입니다.

현재 최저매각가 770,000,000원은 최근 실거래 820,000,000원보다 50,000,000원 낮습니다. 권리 인수액이 0원이라는 가정에서는 실질취득액 역시 770,000,000원으로, 최근 시세 대비 93.9%에 해당합니다. 취득세와 기타 거래비용은 이 금액과 별도입니다.

겉으로는 최근 거래보다 낮은 금액이지만 이를 곧바로 확실한 할인 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교 대상은 23층이고 경매물건은 2층입니다. 두 물건의 층수 차이에 따른 가격 조정이 필요하며, 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 현재 시세를 대표하는 표본도 충분하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)

예상배당은 현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산된 금액입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 모형이며, 실제 확정채권액과 집행비용, 조세채권 및 배당 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다.

매각대금 770,000,000원에서 집행비용 약 10,100,000원을 제외한 759,900,000원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로 부산은행은 457,600,000원, 대신저축은행은 302,300,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다.

대신저축은행 측에는 117,700,000원의 미배당이 발생하지만, 이 금액은 후순위 근저당권자가 배당받지 못하는 금액이지 매수인의 인수금액이 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 0원으로 별도 구분됩니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰에 따른 가격 조정이 실제 발생한다는 보장은 없습니다. 아래는 현재 신건 가격과 유찰 가정에 따른 매각대금, 채권 미배당 및 매수인 인수액의 비교입니다.

매각가격이 하락하면 채권자의 미배당 금액은 늘어나지만, 확인된 권리관계를 전제로 하면 매수인이 승계하는 보증금이나 후순위 근저당채무가 함께 증가하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 신건 기준 실질취득액은 낙찰가 770,000,000원 + 권리 인수 0원 = 770,000,000원으로 추정합니다. 이는 취득세, 명도비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 구서동 장서초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 있습니다. 북동측 직선거리 약 600m 지점에 도시철도 1호선 구서역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등이고, 위생설비·급배수설비·승강기·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측으로 광대로, 남측으로 중로에 접하며 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 경사지대에 조성된 부정다각형의 아파트 부지이며, 토지 전체 면적은 18,124.9㎡, 공시지가는 2,712,000원/㎡입니다.
• 규제 및 건축 상태. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 286세대 아파트 단지로, 유사면적의 거래 이력이 존재합니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건이고 최근 거래가격의 하락 추세가 확인돼, 재매각 시 가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교층 확인. 최신 거래 820,000,000원은 23층입니다. 경매물건은 2층이므로 층수, 향, 조망, 내부 상태를 확인하고 2층에 적합한 가격으로 재평가해야 합니다.
• 최근 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -11.1%를 감안해야 합니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 913,090,909원을 현재 시세의 직접 기준으로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
• 하춘기 점유관계 확인. 2024.09.19 전입으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 후순위 권리 대조. 2016.08.30 부산은행 근저당권과 2021.07.05 대신저축은행 근저당권의 순위를 확인하고, 대신저축은행의 공동담보 관련 사항도 검토해야 합니다.
• 배당액의 한계. 부산은행 청구액 371,179,387원과 채권최고액 457,600,000원은 다릅니다. 예상배당표를 확정 배당표로 간주하지 말고 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 770,000,000원 신건입니다. 유찰 가정 가격은 616,000,000원 및 492,800,000원이지만, 실제 유찰 여부와 매각조건은 법원 진행 상황에 따라 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 명도절차를 검토하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중하게”

부산 구서동쌍용예가 104동 203호는 권리구조만 놓고 보면 비교적 분석이 명확한 물건입니다. 2016년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 점유자 하춘기는 말소기준 이후 전입했으며, 배당모형상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 최근 실거래 820,000,000원보다 최저가 770,000,000원이 낮은 것은 사실입니다. 그러나 비교 거래는 23층, 경매물건은 2층이라는 차이가 있습니다. 더욱이 최근 가격 추세가 -11.1%로 하락하고 있어, 단순한 93.9% 가격비율만으로 충분한 저가매수라고 평가하기 어렵습니다.

등기상 후순위 채무는 낙찰자가 승계하지 않는 반면, 실제 점유자의 계약관계와 명도 문제는 여전히 확인 대상입니다. 권리 인수 0원 추정이라는 장점은 인정하되, 가격 안전마진과 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

종합 판단: 권리구조는 양호하나, 하락 추세와 저층 가격 차이, 임대차 미확인 사항을 반영하면 신건 가격의 매력은 제한적입니다.