수원지방법원 2025타경849. 평택 지산동 이안힐시티타워2차아파트 12층 1201호, 전용 56.48㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 206,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 70,658,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가를 그대로 취득원가로 보면 안 되는 대표적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 박찬용은 2022.05.17 주민등록, 2022.05.09 확정일자를 갖고 있고, 등기부에는 2024.06.19 보증금 190,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 적시하고 있습니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 70,658,000원 가운데 집행비용 1,671,844원을 제외한 68,986,156원이 임차보증금에 배당되고, 남는 121,013,844원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 입찰가 70,658,000원만 보고 감정가 대비 34%라는 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 입찰가와 인수액의 합계는 191,671,844원이고, 유찰이 더 진행돼 입찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 커지는 구조여서 실질 부담은 대체로 보증금 190,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.48㎡ · 방3·거실 및 주방·화장실2 · 14층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김혜전 (2022.03.16 강제경매로 인한 매각, 2022.03.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 70,658,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬용 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금 잔액을 매수인이 인수
현재 권리분석의 중심은 을구 7번 주택임차권 박찬용입니다. 임대차계약일은 2022.05.09, 주민등록일은 2022.05.17, 점유개시일은 2022.05.27이며 보증금은 190,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.09.15 강제경매개시결정보다 주민등록과 임차권 관계가 앞서 있어 대항력이 인정되는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제를 받지만, 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하면 그 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬용 | 1201호 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.05.17 / 2022.05.09 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득’
이 사건에서 가격 비교 기준은 최저매각가 70,658,000원이 아닙니다. 대항력 임차보증금 미배당분을 포함한 실질취득 부담을 시장 가격과 비교해야 합니다. 동일 단지·동일 전용면적 56.48㎡ 거래는 12건이 확인되고 전체 평균은 214,750,000원이지만, 과거 350,000,000원 거래 등 고가 사례가 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.12 | 56.48㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.11 | 56.48㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2023.07 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 56.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 56.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 56.48㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2022.06 | 56.48㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 56.48㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2021.12 | 56.48㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2021.09 | 56.48㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.48㎡ | 2건 | 190,000,000원 |
현재 가격 판단에서 우선할 숫자는 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 거래 190,000,000원입니다. 최근 구간 가격은 이전 거래군보다 13.5% 하락한 것으로 집계되어 있습니다. 현재 회차 실질취득 부담 191,671,844원은 이 최근 시세보다 약 1,671,844원 높아, 최저가가 크게 낮아졌다는 이유로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,671,844원 |
| 1. 임차인 박찬용 보증금 | 190,000,000원 | 68,986,156원 |
| 2. 경매개시결정 · 박찬용 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 190,000,000원 중 68,986,156원만 배당되고, 121,013,844원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인에게 인수되는 구조입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 더 돼도 ‘총부담’은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 입찰가 | 예상 인수액 | 입찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 70,658,000원 | 121,013,844원 | 191,671,844원 |
| 4회 유찰 시 | 49,460,600원 | 141,829,691원 | 191,290,291원 |
| 5회 유찰 시 | 34,622,420원 | 156,400,784원 | 191,023,204원 |
4회, 5회 유찰 시 입찰가격 자체는 각각 49,460,600원, 34,622,420원으로 크게 떨어집니다. 하지만 배당재원이 줄어든 만큼 인수할 임차보증금 잔액은 141,829,691원, 156,400,784원으로 증가합니다. 결국 실질 부담은 각각 191,290,291원, 191,023,204원으로 190,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 통상적인 경매처럼 큰 폭의 가격 할인으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 방3, 거실 및 주방, 화장실2 구조이며 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층입니다.
- 입지. 평택시 신장동 소재 송탄역 동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설·숙박시설·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 일부 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 이안힐시티타워2차아파트는 42세대이며 2017.01.04 준공입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 190,000,000원으로 이전 거래군 대비 -13.5% 하락해, 과거 전체 평균보다 최근 실거래를 더 보수적으로 적용할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 반드시 자금계획에 포함. 현재 회차 기준 낙찰대금 외 121,013,844원의 임차보증금 잔액이 승계되는 구조입니다.
- 최저가 기준 수익률 계산 금지. 70,658,000원을 취득원가로 놓으면 분석 자체가 틀어집니다. 실질취득 191,671,844원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 박찬용이 임차권자이면서 신청채권자로 기재되어 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권 원인 등 원본 확인이 핵심입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 214,750,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원을 우선 비교하고, -13.5% 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 입찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 1.9억원 수준에 머뭅니다.
- 현황 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물대장·평면도와 외부관찰 및 탐문을 기준으로 조사됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “약 1.9억 인수형”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 70,658,000원입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 박찬용의 보증금 190,000,000원 가운데 현재 회차 예상배당으로 회수되지 않는 121,013,844원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득 부담은 191,671,844원입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 190,000,000원보다 높고, 시장도 최근 구간이 이전보다 13.5% 하락한 흐름입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나므로 실질 부담은 약 190,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.8회와 현재 3회 유찰이라는 사실까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 경제적 할인은 거의 없고, 인수 구조를 이해하지 못하면 오히려 최근 시세 이상을 부담할 수 있는 물건입니다.
