부산지방법원 2025타경21734. 부산진구 양정동 한아름세상 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이고, 해당 건물은 2016년 사용승인된 집합건물입니다. 소유자 심민서 씨가 2016년 10월 거래가 223,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산시수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 204,100,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 부산신용보증재단의 가압류가 붙고, 근저당권자의 신청으로 임의경매가 개시된 구조입니다.

권리만 보면 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김성민 씨의 전입일도 말소기준일보다 늦어, 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구가 접수된 상태이므로 임차인의 실제 계약 및 점유 내용을 확인해야 합니다. 가격 역시 신중해야 합니다. 최근 실거래가보다 최저가가 28,000,000원 높기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2016.10.20 설정된 부산시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,100,000원이며, 경매 청구금액은 179,403,478원입니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 금액이 아닐 수 있습니다.

말소기준보다 앞서 설정됐던 부산은행 근저당권은 2016.10.19 이미 등기상 말소됐습니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 55,625,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 등기상 권리만으로 판단할 때 낙찰자가 별도로 인수할 근저당권이나 가압류 채무는 없습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 임차인 신고는 아닙니다.

• 대항력. 임차인 김성민 씨의 전입일은 2023.04.12입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2016.10.20보다 늦으므로 확인된 전입일 기준 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 실제 점유·전입 이력 및 계약관계는 원본 확인이 필요합니다.
• 보증금. 금액이 확인되지 않았습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금으로 산정된 금액은 0원이지만, 실제 임대차계약서의 보증금과 변제 여부를 확인해야 합니다.
• 우선변제. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위를 확정하기 어렵습니다. 배당요구는 2025.06.10 접수됐습니다.
• 최우선변제. 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 가능액은 보증금이 밝혀져야 판단할 수 있습니다. 예상배당표에는 반영되지 않았습니다.
• 명도. 후순위 임차인이라도 실제 점유자가 있다면 매각 이후 인도명령·인도협의 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 14% 높다

한아름세상은 8세대 규모의 공동주택입니다. 확인된 동일 면적 63.27㎡ 실거래는 총 2건입니다. 전체 실거래 평균은 208,500,000원이지만, 2021년 거래가 포함돼 있으므로 최근 가격을 판단할 때는 2025.07 거래금액 200,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

가격 차이가 뚜렷합니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 228,000,000원은 최신 실거래가 200,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 전체 평균인 208,500,000원과 비교해도 19,500,000원 높은 가격입니다.

또한 확인된 거래가격은 2021년 217,000,000원에서 2025년 200,000,000원으로 낮아졌고, 가격 변화율은 -7.8%입니다. 두 건의 거래만으로 시장 전체의 장기 하락을 단정할 수는 없지만, 확인된 표본에서는 하락 추세가 나타납니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

예상배당표는 신건 최저매각가 228,000,000원에 매각된다는 가정입니다. 집행비용 약 3,992,000원을 공제하고, 근저당권자에게 채권최고액 기준 204,100,000원을 배당하면, 후순위 가압류권자인 부산신용보증재단에는 19,908,000원이 배당되는 구조입니다.

전체 채권액은 259,725,000원이며, 예상 채권자 배당액은 224,008,000원, 미배당액은 35,717,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액·집행비용· 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 김성민 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당은 미반영됐습니다. 가압류권자의 미배당 채권은 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰 후 가격 검토

현재 신건 가격은 최근 거래보다 높지만, 제공된 회차별 가격 시나리오상 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원으로 낮아집니다. 두 가격 모두 확인된 최신 실거래 200,000,000원보다 낮습니다.

다만 이러한 가격은 향후 실제 유찰이 발생한다는 가정입니다. 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있으므로 반드시 유찰될 것이라고 예상할 근거는 없습니다. 유찰을 기다리는 전략에는 다른 매수자에게 먼저 낙찰될 가능성도 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 양정동의 양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 시청역·양정역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2016.09.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 소방설비, 기계식주차설비가 있으며, 위생·급배수 및 개별난방 설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
• 토지·도로. 대상 토지는 대체로 평탄한 부정형 토지로 공동주택 등의 부지로 이용 중이며, 공로에 접해 차량 진출입이 가능하고 주차시설이 마련되어 있습니다.
• 규제. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 공시지가 기준은 3,342,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 실제 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았으며, 감정평가서의 호수 기재 불일치를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래 확인 건수는 2건으로 제한적입니다. 거래 사례가 적으면 적정가격 산정과 재매각 시점의 매수 수요 판단에 불확실성이 커질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정서 대상 호수 확인. 경매 목적물은 2층 201호인데 감정평가요항표에는 2층 202호가 기재되어 있습니다. 감정평가서 원본·집합건축물대장·등기부를 대조하고 현장에서 실제 201호의 위치와 출입구를 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 김성민 씨의 보증금·차임·확정일자가 확인되지 않았습니다. 임대차계약 내용과 배당요구 문건을 검토하고, 실제 점유자와 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 배당순위. 전입일 2023.04.12는 말소기준일 2016.10.20보다 늦습니다. 현재 자료상 후순위 임차인이지만, 전입 이력과 실제 임대차 개시 경위, 소액임차인 최우선변제 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 228,000,000원은 최근 거래 200,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 최근 거래를 기준으로 합리적인 응찰가격을 설정하고 취득 부대비용과 명도비용까지 감안해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원으로 계산되어 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 실거래 최신성. 확인된 최신 거래가 2025.07로, 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 현재 시점의 동일 면적·유사 입지 거래를 추가 조사해 실제 시장가격을 재평가해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자의 인도협의 가능성, 기계식주차시설 이용 및 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

부산지방법원 2025타경21734는 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 임차인 김성민 씨의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다.

그러나 이 물건을 권리상 완전히 확인된 안전형이라고 단정하기는 어렵습니다. 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 이용상태도 확인되지 않았습니다. 특히 경매 목적물 201호와 감정평가요항표 202호의 기재 불일치는 입찰 전에 반드시 해소해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 최근 확인된 실거래가가 200,000,000원인데 신건 최저가가 228,000,000원입니다. 최근 거래 대비 114.0%라는 가격은 경매의 할인 매력을 찾기 어렵게 만듭니다. 확인된 거래가격 역시 7.8% 하락했습니다. 소규모 다세대주택 특유의 제한된 거래 표본과 환금성 문제까지 함께 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급(42점). 권리 인수 구조에는 긍정적인 요소가 있으나, 보증금 미상 임차인, 호수 기재 불일치, 최근 시세 대비 14.0% 높은 신건 가격, 하락한 거래가격과 제한적인 환금성이 투자 매력도를 낮춥니다.

결론은 신건 입찰 보류, 권리·호수 원본 확인 후 유찰 시 가격 재검토입니다. 유찰 이후 가격이 낮아지더라도 현재 시세와 실제 점유관계가 확인되지 않으면 안전한 매수가격을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 낙찰받을 수 있느냐가 아니라 얼마에, 어떤 조건으로 취득하느냐입니다.