서울서부지방법원 2025타경2268. 용산구 원효로2가 ‘용산 센트럴포레’ 102동 704호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층에 있으며, 사용승인일은 2022년 6월 23일입니다.

등기부를 보면 처음에는 우리자산신탁 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 방소현에게 소유권이 이전됐습니다. 그다음 신한은행의 근저당권이 설정됐는데, 이 근저당권보다 먼저 전입신고를 마친 임차인 이혜림이 있습니다.

여기서 반드시 구분해야 할 사실이 있습니다. 임차권등기 자체는 근저당권보다 늦지만, 임차인의 전입신고와 점유개시일은 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기라도 인수위험은 살아 있다

말소기준권리는 2022년 12월 23일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 채무자는 주식회사포티입니다. 이 근저당권과 그 이후의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 임차인 이혜림은 2022년 11월 17일 전입신고·점유를 개시했고, 확정일자는 2022년 11월 14일입니다. 모두 근저당권 설정보다 앞선 시점입니다. 이후 2024년 10월 24일 주택임차권등기를 마쳤습니다.

과거 2024타경2087 임의경매개시결정과 세무서 압류등기는 이미 말소되었습니다. 현재 경매는 2025년 11월 12일 개시된 강제경매입니다. 이혜림은 주택임차권자이면서 이번 경매의 신청채권자이기도 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 4.5억

실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차권등기 접수일은 2024.10.24이며, 전입·점유·확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다.

현 회차 예상배당으로 보증금이 전액 변제되는 경우에는 인수액 0원입니다. 다만 매각가가 낮아지거나 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등에 변동이 생기면 미배당 잔액이 발생할 수 있습니다. 이 잔액은 대항력 있는 임차인의 보증금이므로 매수인의 실질취득비용에 반드시 더해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 5.18억은 최신 확인 거래보다 높다

용산센트럴포레는 28세대 규모이고, 사용승인일은 2022년 6월 23일입니다. 비교 가능한 소형 면적 거래는 총 3건이며, 최신 확인 거래는 2024년 8월의 480,000,000원입니다.

전체 평균은 502,666,666원이지만, 2022년의 514,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 보다 늦은 거래인 2024년 8월에는 480,000,000원으로 낮아졌고, 기존 거래 대비 추세 지표는 -6.6%입니다. 가격이 하락한 흐름을 무시하고 과거 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

실거래 표본은 3건에 불과하고, 대상 비교 면적은 32.55㎡인 반면 거래 표본은 31.48~31.62㎡입니다. 층·향·내부 상태 등 개별 차이도 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 거래가의 하락 추세와 비교자료의 시의성 부족을 동시에 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 518,000,000원 가정)

집행비용 7,580,000원은 추정액입니다. 이혜림의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인의 권리에 관한 것이므로 독립적인 임차보증금 2건으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 미반영되어 있습니다.

신건 가격 518,000,000원에서 예상 집행비용을 제외한 금액은 510,420,000원입니다. 임차인에게 보증금 450,000,000원 전액을 배당하고, 나머지 60,420,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다.

따라서 이 가격에 낙찰되고 예상대로 배당된다면 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 배당표에 따른 추정이지, 실제 배당 확정 전의 무조건적인 면책을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가가 떨어져도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 임차보증금 450,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 순간, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 발생합니다. 따라서 비교해야 할 가격은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수할 보증금입니다.

실질취득 = 매각가 + 임차보증금 예상 인수액. 신건·1회·2회 유찰 시나리오에 기재된 배당·인수 추정액을 그대로 사용했습니다. 취득세·등기비용·명도비·미납 관리비 등 추가 비용은 제외한 금액입니다.

이 현상은 선순위 임차인의 보증금이 배당되지 못한 만큼 낙찰자에게 넘어가기 때문입니다. 낮은 매각가가 곧 낮은 총취득비용을 뜻하지 않습니다. 회차별 실질취득이 보증금 자체보다 조금 높은 것은 예상 집행비용 등으로 인해 배당가능액이 줄어드는 효과가 반영되었기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 용산구 원효로2가 소재 남정초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 아파트·다세대주택·오피스텔·업무시설·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 효창공원앞역 등 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2022.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 대상 토지는 대체로 평지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역 관련 토지로, 지구단위계획구역(용산지구), 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공부상 오피스텔이며, 실제 사용형태와 적용 규제는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 용산 소재 신축급 소형 물건이라는 입지상 특성은 있으나 단지 규모가 28세대이고 비교 실거래가 3건에 불과합니다. 마지막 확인 거래도 2024년 8월이어서 현 시점의 매매수요와 환금성을 충분히 입증하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 이혜림의 보증금 450,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 매각물건명세서상 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수하므로, 반드시 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 배당순위·조세채권. 신건 예상배당에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 집행비용과 당해세 등 실제 우선 배당항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 세무서 압류등기가 말소되었다는 사실과 별개로 실제 조세채권 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차의 진정성. 이혜림은 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급증빙·전입·점유 및 임차권등기 자료를 대조하고, 경매 청구금액과 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
• 낙찰가가 아닌 실질취득액. 유찰 후에는 예상 인수액을 반드시 합산해야 합니다. 1회 유찰 실질취득 456,544,000원, 2회 유찰 실질취득 455,441,280원이라는 시나리오를 기준으로 자금조달 계획을 세워야 합니다.
• 하락 추세와 실거래 시의성. 최신 확인 실거래는 2024.08의 480,000,000원이며 가격 추세 지표는 -6.6%입니다. 2026년 현재 시점의 추가 거래·매물 가격·임대수요를 점검하지 않은 채 과거 실거래를 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 점유자·사용관계·명도 가능성 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·추가 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비와 명도·수선·취득 관련 비용을 확인해야 합니다. 실질취득액 계산에는 이러한 부대비용이 포함되지 않았습니다.
• 서류 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당요구 및 관련 문건을 매각기일 전에 재확인해야 합니다. 특히 대항력 임차인의 인수 여부는 최종 매각조건과 배당 결과에 따라 판단해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 실제 취득비용은 낮지 않다”

이 물건은 겉으로 보면 용산에 위치한 소형 신축급 오피스텔이고, 신건 가격이 518,000,000원으로 정해진 비교적 단순한 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 권리관계의 중심에는 450,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 있습니다.

현재 회차의 예상배당에서는 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰 시에는 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어가기 때문에 1회 유찰 실질취득 456,544,000원, 2회 유찰 실질취득 455,441,280원이라는 결과가 나옵니다. 매각가가 떨어지는 폭만큼 실제 총취득비용이 줄어들지 않는 것입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가가 최신 확인 거래의 107.9%이고, 실거래 추세는 -6.6%로 하락 방향입니다. 소형 28세대 단지에 거래 표본도 적고, 최신 거래가 2024년 8월이라는 점에서 현 시세에 대한 추가 확인이 필요합니다.

종합 판단은 C등급의 신중 검토형입니다. 신건은 예상 인수액이 없지만 가격 부담이 크고, 유찰 후에는 인수보증금을 합산하면 할인 효과가 제한됩니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 보증금의 배당 여부와 실질취득가격입니다. 임차인의 권리, 배당순위, 현재 시세를 모두 확인하기 전에는 낮아진 최저가만을 근거로 매수 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.