서울서부지방법원 2026타경50744. 마포구 성산동 상암우남퍼스트빌스타 15층 1521호 오피스텔입니다. 소유자는 고은애이며, 2022년 3월 3일 거래가액 163,000,000원으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 국세 관련 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 청구금액 160,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 권리분석의 중심은 압류나 경매신청채권자가 아닙니다. 그보다 앞서 성립한 임차인의 권리입니다.

임차인 김지은은 2022년 1월 24일 확정일자를 받았고, 2022년 2월 17일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024년 2월 22일에는 임차보증금 160,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준으로 제시된 2025년 4월 30일 압류보다 모두 앞선 시점입니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리가 정리되더라도 선순위 임차보증금의 미배당액을 인수할 수 있는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 생긴 임차권

말소기준은 2025년 4월 30일 국의 압류입니다. 이후 2025년 5월 27일 추가 압류와 2026년 7월 10일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 2024년 2월 22일 등기된 김지은의 주택임차권은 그보다 선순위이고, 임차인의 주민등록·점유개시 및 확정일자도 더 앞섭니다. 따라서 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 인수권리 없는 물건으로 볼 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김지은은 말소기준 이전에 대항요건을 갖춘 임차인으로, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 우선변제를 통해 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있지만, 배당받지 못하는 금액은 선순위 임차권의 효력에 따라 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 현재 회차에서 배당요구가 있다는 사실만으로 인수가 0원으로 바뀌지는 않습니다.

② 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다

이 물건의 핵심은 낙찰가와 실질취득 부담을 분리해서 계산하는 것입니다. 임차보증금 160,000,000원이 낙찰대금보다 크거나, 낙찰대금에서 집행비용을 제외한 배당액보다 클 경우, 임차인이 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 떨어져도, 그만큼 인수액이 증가하는 구조입니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 임차보증금 인수액. 회차별 인수액은 집행비용 추정이 반영된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도입니다.

시세 비교 — 실질취득액으로 판단해야 한다

이 사건의 시세 판단 기준은 단순한 최저매각가 160,000,000원이 아니라, 임차보증금 인수까지 합한 실질취득 약 162,000,000~163,000,000원 수준입니다. 같은 건물의 최근 실거래가, 최근 12개월 평균가격 및 최신 거래가격을 확인하고 이 실질취득액과 직접 비교해야 합니다.

현재 확인되는 소유권이전 거래가액은 2022년 163,000,000원입니다. 이는 과거 소유권이전등기에 기재된 금액이므로 최근 시장가격을 대표하는 지표로 사용할 수 없습니다. 특히 현재 시세가 당시보다 상승했는지 하락했는지 검증되지 않은 상태에서는 가격 할인이나 기대차익이 있다고 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용을 매각대금의 약 1.9%인 3,040,000원으로 추정하면, 나머지 156,960,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 160,000,000원 중 부족한 3,040,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 이 가정하에서는 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 예상배당은 0원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

본 배당은 집행비용 추정 및 제시된 배당순위에 따른 시뮬레이션입니다. 국세 압류에 관계된 조세채권의 구체적인 금액·법정기일·우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 법원의 배당절차에 따라 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 성산동, 마포구청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·아파트·공원·공공시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다. 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 15층 오피스텔입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 모래내로에 접하며, 감정평가상 도로 폭은 약 18m 내외입니다.
• 용도 및 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래허가 관련 지정도 기재돼 있으므로 실제 오피스텔 거래에 적용되는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 8,642,000원/㎡이며, 토지 이용상황은 업무용으로 기재돼 있습니다. 이 금액은 개별 오피스텔 호실의 거래시세를 뜻하지 않습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 외부관찰·탐문·건축물현황도·유사물건 평가사례 등을 참고해 감정했습니다. 실제 내부 상태는 평가 내용과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 지하철과 버스 접근성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 개별 오피스텔의 매도 가능가격과 거래 속도는 최근 유사 호실 거래 및 임대수요를 확인해야 판단할 수 있습니다. 선순위 보증금 인수구조로 인해 낮아진 낙찰가만을 환금성 또는 수익성의 근거로 삼을 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 현재 회차 3,040,000원, 1회 유찰 시 34,592,000원, 2회 유찰 시 59,833,600원이라는 예상 인수액을 각 회차 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격검증. 최저가가 아니라 실질취득 약 162,000,000~163,000,000원 수준을 최근 12개월 유사 오피스텔 거래와 비교해야 합니다. 감정가 또는 2022년 등기상 거래가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 및 배당요구. 김지은의 을구 1번 주택임차권등기, 전입·점유개시·확정일자·배당요구의 효력, 배당 이후 임차권 정리 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증기관의 채권관계. 주택도시보증공사의 강제경매 신청채권과 김지은의 임차보증금이 어떤 법률관계로 연결돼 있는지 대위변제·채권양도·승계 관련 증빙으로 확인해야 합니다. 동일한 경제적 채권을 중복 계산하거나, 반대로 승계를 임의로 확정해서도 안 됩니다.
• 압류와 조세채권. 서인천세무서장 및 서대전세무서장의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위 및 실제 배당참가 금액을 확인해야 임차인 배당액과 최종 인수액을 보다 정확히 산정할 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 배당·보증금 정산 및 임차권 말소에 필요한 절차를 자금계획과 함께 검토해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가는 외부관찰과 간접자료를 참고한 결과입니다. 오피스텔 내부 구조·설비 상태·수선 필요성 등을 확인하고 추가 비용이 발생할 가능성을 반영해야 합니다.
• 관리비·세금·비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 금액, 취득 관련 세금, 등기비용 및 기타 부대비용은 실질취득 계산 외에 별도로 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 기록을 대조해야 합니다. 특히 선순위 임차권의 인수 조건이 변경되지 않았는지 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 인수까지 합친 금액이 진짜 가격”

이 오피스텔은 최저가 160,000,000원의 신건입니다. 그러나 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 기준 예상 인수는 3,040,000원, 실질취득은 163,040,000원입니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 총부담은 162,592,000원, 2회 유찰 시에는 162,233,600원으로 추정됩니다. 최저매각가는 크게 낮아져도 실질취득액은 임차보증금 160,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 유찰 할인율을 그대로 투자수익으로 해석할 수 없는 이유입니다.

마포구청역 접근성 등 입지 여건은 검토할 요소지만, 최근 거래가격으로 실질취득액의 적정성을 확인해야 하고 보증기관 채권관계, 조세채권, 배당 및 명도 문제도 점검해야 합니다. 선순위 임차보증금 인수 가능성이 명확한 만큼 가격검증과 권리확인 전에는 응찰을 보류하는 보수적인 판단이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 총취득 부담과 실제 시장가치의 차이를 확인하는 것입니다.