부산지방법원 2025타경21851. 부산진구 초읍동 423 소재 건물과 토지가 대상입니다. 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1974년 사용승인된 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물이며, 건축물대장상 면적은 62.79㎡, 간이 실측면적은 약 76.5㎡입니다.

현재 등기에는 여러 공유자의 지분이 얽혀 있고, 2025년 공유물분할을 위한 경매개시결정과 별도의 지분 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 특히 2022년 이병찬 지분에 설정된 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으나, 그보다 훨씬 앞선 전입 기록이 있습니다. 말소기준권리의 소멸 여부만으로 점유자의 권리까지 소멸한다고 판단할 수 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 전입자

현재 근저당권은 남아 있지 않습니다. 과거 초읍동새마을금고 근저당권은 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 등기는 2022.11.25 접수된 갑구 12번 이병찬 지분 압류입니다. 이후 같은 지분에 대한 압류와 경매개시결정이 이어져 있습니다.

다만 이 압류는 공유자 이병찬의 지분에 관한 압류입니다. 따라서 부동산 전체의 권리관계가 단일한 말소기준으로 정리되는지, 다른 공유지분과 토지의 권리관계까지 어떻게 처리되는지는 별도로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 보증금이 확인되지 않는다

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입자 기준입니다. 실제 임대차 성립 여부와 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

장성익은 과거 공유지분을 보유했다가 2023.11.20 강제경매 매각으로 해당 지분이 이창석에게 이전된 등기 이력도 있습니다. 따라서 현재 전입 사실만으로 장성익을 일반적인 보증금 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 과거 공유자였던 사실과 현재 점유·임대차의 법률관계를 함께 확인해야 합니다.

③ 공유지분·소유권 관계

등기상 공유자는 총 9명이며, 장정익의 지분은 서로 다른 등기 경위를 통해 합계 108분의 63으로 표시됩니다. 나머지 공유자들도 각기 다른 지분을 보유하고 있습니다.

특히 장용익 지분의 2019년 소유권이전등기가 2025년 확정판결을 원인으로 말소되었고, 그 과정에서 가처분과 경매개시결정 변경도 발생했습니다. 장정익 지분에는 별도의 강제경매개시결정이 남아 있습니다.

④ 시세 비교 — 거래 근거 없이 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 감정가는 389,659,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

동일 지역·유사한 노후 단독주택 및 토지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는, 감정가가 현재 시장에서 적정한 가격인지 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 건물 면적 차이와 인접토지 경계 문제까지 있어 단순한 면적당 가격 비교로 투자 가치를 판단하기도 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 389,659,000원 가정)

* 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 금액입니다. 실제 배당금이 0원으로 확정되었다는 의미가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·임차보증금 및 미확인 채권에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 최저가만 낮아지는 계산

유찰되면 제시된 시나리오대로 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 현재는 선순위 전입자의 보증금과 인수 여부가 확인되지 않았으므로 매수인의 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조라면, 실질취득비용은 줄어들지 않을 수 있습니다.

⑦ 토지·건물 현황 — 면적 차이와 경계 문제

건축물대장 면적과 간이 실측면적의 차이가 있으며, 감정평가는 실측면적을 기준으로 이루어졌습니다. 다만 실측면적이 더 크다는 사실만으로 그 면적 전체의 적법한 소유·사용이 보장되는 것은 아닙니다. 특히 일부 구조물이 인접토지에 걸쳐 있다면 토지 경계와 건물 위치의 관계를 측량으로 확인해야 합니다.

감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있지만, 별도로 명시된 면적 및 경계 관련 주의사항을 무시할 수는 없습니다. 두 내용을 함께 검토하는 것이 필요합니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 초읍초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1974.01.11 사용승인된 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시창호 등입니다.
• 설비. 위생설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당하며, 토지는 완경사의 사다리형입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 공시지가와 감정가, 실제 거래가격은 서로 다른 기준의 금액입니다.
• 환금성. 노후 단독주택에 공유권리 이력과 경계 문제가 겹쳐 있어, 일반적인 공동주택보다 개별 조건에 따른 환금성 검토가 중요합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 장성익의 1999.01.22 전입과 현재 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 배당요구·인수관계 확인. 실제 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부에 따라 매수인 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
• 공유물분할 경매 범위. 2025타경21851에서 토지와 건물의 어떤 권리가 매각되는지, 매각 후 공유지분 관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 별도 강제경매 대조. 장정익 지분에 대한 2025타경22082의 진행 및 등기 정리 관계를 확인해야 합니다.
• 압류 등기 확인. 이병찬 지분의 2022.11.25 및 2023.01.02 압류와 각 공유지분의 말소기준관계를 대조해야 합니다.
• 지적측량. 건물과 제시외 건물이 인접토지에 걸쳐 있는지, 실제 경계가 어디인지 확인해야 합니다.
• 건축물 현황 확인. 건축물대장상 62.79㎡와 간이 실측 약 76.5㎡의 차이, 제시외 건물의 위치·현황 및 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 전입자와 공유자들의 실제 점유·사용관계 및 낙찰 후 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 주변 유사 노후 주택과 토지의 최근 거래를 확인하고, 경계 및 점유 위험을 반영해 입찰가를 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 기록과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없다고 안전한 경매는 아니다”

부산 초읍동 423 물건의 진짜 문제는 근저당권이 아닙니다. 1999년 전입자의 법률관계, 여러 공유지분의 처리, 그리고 건물이 실제 어느 토지 위에 놓여 있는지입니다.

최저매각가 389,659,000원은 확인되지만 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 또 건물 일부가 인접토지상에 소재할 가능성이 있어 향후 사용·처분 과정의 위험도 검토해야 합니다.

예상배당표에 인수액이 0원으로 계산되어 있다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수형 권리라면 총취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 장성익의 현재 점유·임대차관계와 보증금, 공유물분할 매각 범위, 별도 강제경매 관계, 인접토지 경계 문제를 먼저 확정해야 합니다. 그다음에야 감정가와 실질취득비용을 비교하여 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.