부산지방법원 2025타경21885. 이번 물건은 부산 동래구 온천동의 대단지 아파트인 반도보라스카이뷰 107동 15층 1501호입니다. 전용면적은 84.9501㎡, 건물은 지하 3층·지상 40층 규모의 철근콘크리트 구조입니다. 소유자는 안상민이며, 등기부상 2017년 소유권이전 당시 거래가액은 365,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 경매의 출발점은 2024.04.11 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고, 이를 바탕으로 2025.04.28 임의경매가 개시됐습니다. 이후 국가기관의 압류가 추가됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 다만 2025.10.31 근저당권이 다른 채권자에게 이전되고 그 피담보채권에 근질권까지 설정된 점은 일반적인 단순 근저당 경매와 구별되는 부분입니다.
이 사건의 눈에 띄는 특징은 감정가 자체가 최근 실거래 평균보다 낮다는 것입니다. 신건부터 가격 비교에 이점이 있으므로, 무조건 유찰을 기다려야 하는 물건으로 볼 필요는 없습니다. 대신 응찰가를 결정하기 전 실제 점유자, 임대차 여부, 채권양도·근질권 관계를 충분히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1412-1 온천동반도보라스카이뷰 107동 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 아시아드대로 234 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 지하 3층, 지상 40층 중 15층 |
| 단지 | 반도보라스카이뷰 · 1,149세대 · 2006.01.06 준공 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 시스템창호 |
| 소유자 | 안상민 (2017.02.15 소유권이전 · 등기상 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 | 486,000,000원 |
| 최저매각가 | 486,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 하동군수산업협동조합 (이후 근저당권 이전등기 확인) |
| 청구금액 | 389,873,488원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.11 을구 18번 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 현재 확인된 임차인 | 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 0원 (제시된 배당모형 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 채권승계를 읽어야 한다
이 사건의 말소기준권리는 2024.04.11 접수된 을구 18번 하동군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원으로, 경매 매각으로 소멸하는 담보권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 신한은행·대부업체 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 현재 경매에서 별도로 인수할 권리로 취급하지 않습니다.
말소기준 이후에는 2025.04.28 임의경매개시결정, 2025.10.13 부산진세무서장 압류, 2025.10.27 동래세무서장 압류가 이어졌습니다. 두 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당순위는 별개이므로, 실제 세액과 법정기일 등에 따라 예상배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 점유·임대차 — 임차인 확인 없음과 공실은 다르다
현재 확인된 임차인은 0명이며, 별도로 확인되는 임차보증금이나 임차권등기도 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있습니다. 따라서 소유자가 직접 거주하는지, 다른 점유자가 있는지, 실제 임대차계약이 존재하는지를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 4.86억이 최근 평균 5.56억보다 낮다
시세 비교 대상은 반도보라스카이뷰의 전용 84.88~84.95㎡대 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 556,083,333원, 최저 거래가는 500,000,000원, 최고 거래가는 600,000,000원입니다. 제시된 최신 거래 역시 2026년 8월 556,000,000원으로, 현재 최저매각가 486,000,000원보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 10 | 556,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 8 | 568,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 5 | 569,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 23 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 17 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 35 | 530,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 4 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 29 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 556,083,333원 |
최저매각가 486,000,000원은 최근 12개월 평균 556,083,333원의 87.4%입니다. 최근 거래의 최저 금액인 500,000,000원보다도 낮으며, 최신 거래가 556,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 거래를 기준으로 판단해도 신건에 가격상 여유가 존재합니다.
다만 같은 단지·유사 면적이라고 해서 모든 세대의 가치를 똑같이 볼 수는 없습니다. 비교 거래는 2층부터 35층까지 분포하며, 해당 물건은 15층입니다. 동·향·조망·내부 상태·수리 여부에 따라 개별 적정가격은 달라집니다. 실거래 평균과의 차이를 전부 실현 가능한 수익으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 486,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,260,000원 |
| 1. 을구 18번 근저당권 · 하동군수산업협동조합 설정분(채권승계) | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 22,740,000원 |
집행비용 7,260,000원은 추정치이며, 근저당권 배당액 456,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 모형상 금액입니다. 사건 청구금액은 389,873,488원으로 별도 확인됩니다. 실제 배당액은 확정 채권액·채권양도·근질권·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 미확인 최우선변제금은 반영되지 않았습니다.
이 배당모형에서는 신건 최저가로 매각될 경우 집행비용과 근저당권 배당액을 충당하고 소유자에게 22,740,000원이 남습니다. 실제 근저당권자는 이후 주식회사홍티경매유튜브대부로 이전등기돼 있고, 주식회사진주저축은행의 근질권이 설정되어 있으므로, 해당 근저당권의 배당금 수령관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 증가하지 않는 구조
매각대금이 낮아질 경우 근저당권자에게 배당되지 않는 금액은 커질 수 있지만, 현재 확인되는 담보권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 회차별 모형에서는 모두 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 486,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 388,800,000원 | 73,443,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 311,040,000원 | 150,114,560원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가를 388,800,000원, 2회 유찰 시 311,040,000원으로 가정한 결과입니다. 각 회차에서 채권 미배당액이 발생하더라도 모형상 매수인 인수액은 그대로 0원입니다. 그러나 미확인 임차인의 법적 대항력이 확인된다면 위 계산과 별도로 인수 위험을 재검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 부산지하철 3·4호선 미남역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 미남역이 있습니다. 지하철과 버스를 이용할 수 있는 도시형 주거 입지입니다.
- 단지 규모. 반도보라스카이뷰는 1,149세대 규모이며 2006.01.06 준공됐습니다. 대단지 아파트로 최근 동일 면적대 거래 자료가 확인됩니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 40층 건물로 위생·급배수·승강기·공동현관기·소화전설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로 여건. 서측 약 40m, 동측 약 20m, 남측 약 20m, 북측 약 10m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 사다리형 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 3,323,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 개별 세대의 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 동안 유사 면적의 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 500,000,000원~600,000,000원 범위로, 층·상태 등에 따른 가격 차이가 존재하므로 매도 예상가격은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.04.11 을구 18번 근저당권을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서의 인수·소멸 관계를 다시 대조하세요.
- 근저당권 채권승계 확인. 하동군수산업협동조합에서 주식회사홍티경매유튜브대부로의 근저당권 이전과 주식회사진주저축은행 근질권 설정 내용을 확인하고, 실제 배당채권액 및 배당 수령관계를 점검하세요.
- 조세채권 확인. 부산진세무서장과 동래세무서장의 압류등기는 후순위이지만, 관련 세액·법정기일·우선순위가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유자와 임대차계약 여부를 확인하고, 점유자가 있으면 대항력과 보증금 인수 가능성을 분석하세요.
- 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.03입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 실거래 비교. 최근 실거래 평균은 556,083,333원이지만, 해당 15층 세대의 동·향·조망·수리 상태를 반영하여 응찰가 상한을 별도로 설정하세요.
- 관리비·명도비용. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유자 명도 가능성을 확인하세요. 배당모형상 인수금액 0원은 이러한 별도 취득비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 신고내역을 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “신건부터 가격 메리트, 마지막 관문은 권리·점유 확인”
부산 온천동 반도보라스카이뷰 107동 1501호는 최저매각가 486,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 556,083,333원의 87.4%에 해당합니다. 최신 거래가인 556,000,000원보다도 낮다는 점에서 신건 가격 자체의 경쟁력이 확인됩니다.
등기상 말소기준은 2024.04.11 근저당권이며, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 채권양도 및 근질권 설정으로 인해 배당채권자 관계를 확인해야 하고, 임대관계가 미상이므로 확인되지 않은 점유 위험을 가볍게 보아서는 안 됩니다.
결국 이 물건의 판단 기준은 분명합니다. 가격은 긍정적이고, 확인된 등기권리의 인수 부담도 낮지만, 점유·채권승계 확인이 입찰의 전제조건입니다. 이러한 사항이 해소된다면 신건에서도 검토할 이유가 있는 아파트입니다. 반대로 미확인 임차인이나 예상 외 취득비용이 확인된다면 현재의 가격 메리트도 그만큼 다시 계산해야 합니다.
