부산지방법원 2025타경21898. 부산광역시 금정구 구서동 268-4 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 법원 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 1979.10.31이며 현재 등기부상 소유자는 김선아입니다.
신청채권자 최인순의 청구금액은 140,000,000원입니다. 등기부에 현재 존속하는 근저당권은 없고, 과거 청룡동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.05.07 강제경매개시결정으로 파악됩니다. 그러나 그보다 앞서 전입한 김부영의 권리관계가 확정되지 않았다는 점이 가장 중요한 변수입니다.
가격 판단 역시 신중해야 합니다. 최저매각가는 감정가와 같은 443,387,670원이지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이 확인되지 않아 신건 가격이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 잠재적인 임차보증금 인수가 존재한다면 실질취득금액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 268-4 도로명주소: 부산광역시 금정구 안뜰로20번길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층: 근린생활시설 및 주택(현재 공실) 2층: 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 블록조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 사용승인일 | 1979.10.31 |
| 토지면적 / 지목 | 119.0㎡ / 대 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 주거기타 |
| 소유자 | 김선아 (2017.03.20 소유권이전등기) |
| 감정가 | 443,387,670원 |
| 최저매각가 | 443,387,670원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최인순 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 빠른 전입일이 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 가능·미상
현황조사와 매각물건명세서에 김부영이 확인됩니다. 전입신고일은 2018.06.07로, 2025.05.07 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차계약 내용이 확정되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부영 | 2018.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
조사상 전입자 1명. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 구조라면, 낙찰가를 낮추더라도 미배당 보증금 인수가 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 단순히 최저매각가가 떨어진다는 이유로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세와 실질취득 — 신건 가격의 적정성 미확정
본건 감정가와 최저매각가는 모두 443,387,670원입니다. 현재는 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 전액이 최저입찰가격입니다.
그러나 최근 실거래 평균 및 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 443,387,670원이 주변 시세보다 낮은지 또는 높은지를 판단할 수 없습니다. 또한 건물 일부의 근린생활시설 이용, 노후도, 토지 경계, 국유하천 부지 이용관계가 개별 가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
| 감정평가액 | 443,387,670원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 443,387,670원 |
| 현재 유찰 횟수 | 0회 |
| 최근 실거래 시세 | 비교 시세 확인 필요 |
| 선순위 임차보증금 | 금액 미상 |
| 실질취득금액 | 인수 부담 확정 전 산정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 443,387,670원 가정)
다음은 신청채권자의 청구액과 추정 집행비용을 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 전입자 김부영의 보증금, 우선변제 여부, 당해세 등은 확정 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과를 보장하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,833,877원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 최인순 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 296,553,793원 |
위 계산에서 신청채권자는 140,000,000원을 전액 배당받고, 소유자에게 296,553,793원이 남는 것으로 추정됩니다. 다만 이 금액은 실제 배당순위와 임차인 권리가 확정된 결과가 아닙니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 부담은 별개
현재 신건의 최저매각가는 감정가 전액이며, 유찰 시 다음과 같은 가격 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 최저가 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 443,387,670원 | 0원 | 296,553,793원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 354,710,136원 | 0원 | 208,944,194원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 283,768,108원 | 0원 | 138,995,354원 |
⑥ 특수물건 위험 — 국유하천·지적경계·건물 용도
금정구청 회신에 따르면 하천법상 허가 또는 승인에 따른 권리·의무가 양도되는 경우, 양수인이 해당 지위를 승계하고 하천관리청에 신고해야 하며, 점용료 납부 의무도 승계될 수 있습니다.
실제 하천점용 허가·승인 존재 여부와 그 조건은 금정구청에 재확인해야 합니다. 허가 여부가 불명확한 상태에서 정원 사용권이 영구적으로 확보된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 두실초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 두실역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1979.10.31 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수설비와 주택 부분 난방설비 등이 있습니다. 건물 노후도와 실제 유지·보수 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 119.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 북서측 일부가 현황 도로라는 점과 정확한 접도·경계 상태를 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 하천구역에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,194,000원입니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼합된 노후 건물, 인접 국유하천 부지 이용, 지적경계 확인 필요성 등이 일반적인 주거용 부동산보다 매수자의 검토 부담을 높일 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확보되기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김부영의 임대차계약 확인. 보증금, 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 임대차 목적물, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 대항력 성립 여부를 재판단해야 합니다.
- 매수인 인수액 재산정. 임차보증금 인수 가능성이 확인되면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 실질취득금액을 산정해야 합니다. 현재 배당 추정치의 인수 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
- 금정구청 확인. 구서동 936-8번지 국유하천 부지의 점용 허가·승인 여부, 허가 조건, 권리·의무 승계, 신고 절차와 점용료 납부 의무를 확인해야 합니다.
- 지적 측량과 현황 확인. 토지 북서측 도로 이용 부분과 국유하천 부지에 포함된 정원 부분을 구분하고, 정확한 경계와 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 건물 용도 확인. 등기상 주택과 건축물대장상 주택·근린생활시설의 용도 차이를 확인하고, 현재 이용상태와 향후 활용 가능성을 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황과 옥상 물탱크 등 부속시설의 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 주변의 토지·건물 특성이 유사한 거래사례를 확보해 감정가 443,387,670원의 가격 적정성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관계기관 회신을 확인하고 변경된 매각조건이 있는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “채권 전액 배당 ≠ 매수인 인수 위험 없음”
부산지방법원 2025타경21898 사건의 핵심은 443,387,670원이라는 신건 가격 자체가 아니라, 낙찰 후 어떤 권리와 의무를 인수할 수 있는가입니다.
신청채권자 최인순의 청구액은 140,000,000원이고, 현재 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당이 가능합니다. 하지만 2018.06.07 전입한 김부영의 보증금과 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 신청채권자의 전액 배당과 선순위 임차인의 인수 위험은 서로 다른 문제입니다.
또한 정원으로 사용 중인 국유하천 부지의 점용 허가 여부, 승계 가능한 권리·의무 및 점용료 부담, 불명확한 지적경계도 매수 후 이용과 관리에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인 권리관계와 하천점용 관련 사항이 해소되고, 실제 취득에 필요한 금액을 주변 거래가격과 비교할 수 있을 때 비로소 신건 또는 유찰 후 입찰의 경제성을 판단할 수 있습니다. 단순한 최저매각가 하락만으로 이 물건의 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.
