부산지방법원 2025타경21957. 부산광역시 부산진구 개금동에 있는 '미즈' 2층 201호, 공부상 다세대주택입니다. 2016년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 7층 건물에 위치하며, 실거래 비교 대상 면적은 74.98㎡입니다. 현재 소유자로 확인되는 전진숙 씨는 2017년 5월 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 220,000,000원입니다.

같은 날 가야2동새마을금고 앞으로 채권최고액 169,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당 2건과 가압류, 압류가 이어졌고, 선순위 근저당권자인 가야2동새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 경매 신청 청구액은 114,237,238원입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2017.05.19 설정된 가야2동새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 담보권과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가 당시 문이 잠겨 있어 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 위험은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건과 가압류, 매각으로 소멸

핵심은 을구 1번 가야2동새마을금고 근저당권입니다. 설정일은 2017.05.19이며 채권최고액은 169,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 뒤에 설정된 주식회사조흥·윤지훈의 근저당권, 정미연·노윤정의 가압류 및 후순위 압류 등은 매각으로 등기가 소멸하는 구조입니다.

앞서 설정됐다가 이미 말소된 권리도 있습니다. 부산광역시 연제구의 압류(2018.11.12)는 2019.04.26 말소됐고, 부산진구의 압류(2019.01.02)는 2019.08.22 말소됐습니다. 심민섭의 가압류 10,000,000원(2019.12.04)도 2021.12.30 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸할 권리와 이미 정리된 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 추정, 명도는 미확인

확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 권리만을 기준으로 계산한 임차보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 '실제 임차인이 없다'거나 '점유자가 없다'는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

감정평가 당시 해당 호실은 폐문 상태여서 내부 확인이 이루어지지 않았으며, 임대관계 역시 미상으로 기록돼 있습니다. 소유자 거주인지, 별도 점유자가 있는지, 임대차계약이 체결됐는지는 추가 확인이 필요합니다.

현재의 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리와 임차인 신고를 기준으로 한 추정치입니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 사항 및 실제 점유관계를 대조해야 하며, 확인되지 않은 보증금 인수 가능성은 입찰 위험으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 136.7%

이 물건의 가장 큰 약점은 가격입니다. '미즈'에서 확인되는 실거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2025년 7월 150,000,000원입니다. 반면 현재 경매 최저가는 205,000,000원으로 최신 거래보다 55,000,000원 높습니다.

2026.10.21 기준 확인되는 최신 실거래는 2025.07로, 현재 시점에서는 12개월보다 오래된 거래입니다. 따라서 위 12개월 집계값도 현재의 실시간 시세로 확정할 수 없으며, 실제 최근 거래 여부와 가격 수준을 추가 확인해야 합니다.

전체 2건의 평균 거래가는 187,500,000원입니다. 이 평균을 기준으로도 최저가 205,000,000원은 109.3%입니다. 그러나 이 수치만 보면 가격 위험을 과소평가할 수 있습니다. 전체 평균에는 2022년 4월 225,000,000원에 거래된 과거 고가 사례가 포함돼 있기 때문입니다.

실제로 확인되는 거래가격은 225,000,000원에서 150,000,000원으로 하락했으며, 집계된 최근 거래 추세는 -33.3%입니다. 현재 최저가는 이러한 하락 흐름을 충분히 반영한 가격이라고 보기 어렵습니다.

최신 거래는 6층·79.21㎡, 경매 대상은 2층·비교 기준 74.98㎡입니다. 두 호실의 면적과 층이 다르므로 거래가격을 그대로 동일시할 수는 없습니다. 하지만 면적이 더 큰 최근 거래 사례보다 경매 최저가가 55,000,000원 높다는 점은 반드시 검토해야 할 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

신건 최저가인 205,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원이 채권자에게 배당됩니다. 후순위 윤지훈 근저당에서 일부 미배당이 발생하고, 정미연·노윤정의 가압류는 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다.

채권총액 297,580,000원 중 96,250,000원이 미배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 96,250,000원은 매수인이 인수할 금액과 다릅니다. 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당은 채권최고액과 청구금액을 이용한 추정입니다. 실제 확정 채권액·조세채권·집행비용·최우선변제·배당요구 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 시세 확인이 먼저

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰에 따른 매각가격과 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저가는 164,000,000원으로 낮아지지만, 이 가격도 최신 거래 기준가 150,000,000원의 109.3%입니다. 한 차례 유찰만으로 최근 거래보다 저렴한 가격이 되는 것은 아닙니다.

2회 유찰 시 가정가격은 131,200,000원으로 최신 거래 기준가의 약 87.5%가 됩니다. 다만 이는 단순한 매각가격 시나리오이며, 실제로 그 회차까지 유찰된다는 의미는 아닙니다. 비교 대상 실거래의 시점이 오래됐고 거래 표본이 적으므로, 이 가격만으로 충분한 안전마진이 확보된다고 단정할 수도 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산진구 개금동, 주원초등학교(폐교) 북서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 저층형 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 부산지하철 2호선 개금역까지 도보 약 9분으로 평가돼 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2016.11.11 사용승인된 7층 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소방·도시가스·난방 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택입니다. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못해 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태에 따라 보수비용이 발생할 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역에 위치하며, 북측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 북하향 경사지대에 있는 세장형 부지로, 전체 토지면적은 165.6㎡이며 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부에 대한 확인 결과 위반 사항은 없는 것으로 나타납니다.
• 환금성. 미즈의 집계 세대수는 4세대로, 거래 규모가 큰 아파트 단지와 달리 시세를 판단할 비교 사례가 제한적입니다. 확인되는 실거래도 2건에 불과해 매도 시 가격 협상과 환금성의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 2025.07 거래가 150,000,000원 이후의 실거래 및 현재 매물 가격을 확인해야 합니다. 과거 225,000,000원 거래를 기준으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 동일 면적·층 비교. 경매 대상은 2층이며, 최근 거래 사례는 6층·79.21㎡입니다. 면적·층·향·내부 상태 차이에 따른 가격 보정이 필요합니다.
• 전입 및 점유관계. 실제 거주자, 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 선순위 대항력 임차인이 존재하는지 점검해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부가 확인되지 않았습니다. 누수·결로·설비·마감 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 조세채권. 2025.12.31 부산진구 압류와 관련해 조세 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 후순위 권리 말소. 가야2동새마을금고 근저당권을 기준으로 주식회사조흥·윤지훈의 근저당과 정미연·노윤정의 가압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
• 체납 관리비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분 비용과 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰가격 결정. 현재 최저가가 최신 거래보다 55,000,000원 높은 상태입니다. 가격 위험을 보수적으로 반영하고 실제 점유·내부 상태 확인 전에는 가격 가점을 부여하지 않는 것이 적절합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도 비싼 물건은 비싸다”

부산 개금동 미즈 201호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인 신고가 없어 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 이 점은 권리관계에서 긍정적인 부분입니다.

하지만 점유 및 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 반드시 남겨두어야 할 위험입니다. 특히 실제 선순위 대항력 임차인이 확인된다면, 현재의 인수액 0원 가정 자체를 재검토해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최신 확인 실거래 150,000,000원보다 36.7% 높습니다. 전체 평균은 187,500,000원이지만 과거 고가 거래의 영향을 받았고, 실제 거래 추세는 -33.3%로 하락했습니다.

여기에 집계 4세대 규모의 소규모 다세대라는 점, 실거래가 2건뿐이라는 점, 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점까지 고려하면 현재 신건 가격에서 적극적으로 입찰할 근거는 약합니다. 단순히 근저당권이 말소된다는 이유로 가격 위험까지 낮게 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인은 필요하고 가격은 불리하다는 것입니다. 현재 최저가에서는 입찰 보류가 합리적인 판단이며, 유찰 여부와 별개로 실제 최근 시세·임대차·내부 상태를 확인한 뒤 재평가하는 접근이 필요합니다.