부산지방법원 2025타경21963. 부산 동래구 온천동 동래효성해링턴플레이스 104동 19층 1902호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 감정가는 354,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 동일합니다. 신청채권자는 사하중앙새마을금고, 청구금액은 157,203,810원입니다.
등기부에는 신탁 설정과 말소, 근저당권, 국세 압류, 경매개시결정, 임차권등기가 이어져 있습니다. 권리분석상 중요한 기준일은 2024.10.10 국세 압류로 산출되어 있으며, 임차인 김효준의 주민등록일은 그보다 앞선 2024.06.12입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 다만 선행 근저당권의 말소 표시와 후속 이전등기 사이에는 재확인이 필요한 부분이 있습니다.
무엇보다 이 물건은 전유부분 등기만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에서 별도로 토지의 구분지상권 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 현금 인수액과 별개로 낙찰 이후에도 남는 권리가 존재한다는 점이 이번 경매의 가장 중요한 권리상 특징입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 제104동 제19층 제1902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 아시아드대로255번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 주거용 오피스텔 · 22층 건물 중 19층 |
| 사용승인일 | 2019.05.30 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 (2024.06.10 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 157,203,810원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김효준 · 임차보증금 155,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 온천동 1838 토지 을구 1번~25번 구분지상권 · 부산교통공사 |
| 실거래 비교 기준면적 | 56.2416㎡ (실거래 표본에는 50.7㎡와 56.24㎡가 함께 포함됨) |
① 권리 흐름 — 토지 구분지상권을 반드시 봐야 한다
등기부상 2019년 우리은행 근저당권은 2022.04.08 해지로 말소되었으며, 2022년 설정된 무궁화신탁 명의 신탁도 2024.06.10 말소되었습니다. 이후 2024.10.10 동래세무서장의 압류가 등기되고, 2025.05.13 사하중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 접수되었습니다.
권리 계산에서 말소기준으로 채택한 것은 2024.10.10 국세 압류입니다. 해당 압류와 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 소멸 대상에 포함된 근저당권과 후속 권리이전 기록 사이의 관계를 정확히 확인해야 이 기준일의 적용을 확정할 수 있습니다.
부산광역시 동래구 온천동 1838 토지 을구 1번 내지 25번 구분지상권 설정등기
지상권자는 부산교통공사이며, 이 권리는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
이는 금전채무 인수와는 다른 토지 이용 관련 권리 부담입니다. 구분지상권이 설정된 정확한 공간적 범위와 존속조건, 대지권과의 관계, 향후 이용·처분에 미치는 영향은 토지 등기부와 관련 설정등기를 대조해야 판단할 수 있습니다. 현금 인수액 0원이 곧 인수권리 없음이라는 의미는 아닙니다.② 임차인 분석 — 대항력 있음, 전액 배당은 조건부
확인되는 실제 임차인은 김효준 1명입니다. 건물 전유부분 전부를 대상으로 한 주거용 임대차이며, 보증금 155,000,000원, 월차임은 없습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2024.05.28, 점유개시일은 2024.06.11, 주민등록일은 2024.06.12입니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효준 건물 전유부분 전부 |
155,000,000원 | 2024.06.12 2024.05.28 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 확인 |
해당 없음 |
주택임차권등기: 을구 4번 · 2026.05.14 접수 · 부산지방법원 2026카임259. 임대차계약 2024.05.28, 점유개시 2024.06.11, 주민등록 2024.06.12. 배당요구 있음.
임차인의 주민등록일은 산출 말소기준일인 2024.10.10보다 앞서므로, 현재 권리분석에서는 대항력이 있는 임차인으로 취급합니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 상태입니다. 다만 선행 담보권의 실제 효력에 따라 매각 후 권리관계가 달라질 수 있으므로 배당순위 검증이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 259.3%
동래효성해링턴플레이스의 최근 실거래 12건을 살펴보면 평균 거래금액은 136,535,833원입니다. 최신 거래는 2026.07에 확인된 167,770,000원이며, 표본 내 최저금액은 123,460,000원, 최고금액은 167,770,000원입니다.
단, 거래 표본에는 56.24㎡와 50.7㎡가 혼재되어 있습니다. 면적이 다른 거래까지 포함한 평균이므로 개별 호수의 정확한 시세로 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 경매 최저가와 비교하면 가격 차이가 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 6 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 12건 | 136,535,833원 |
현재 신건 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 평균의 259.3%에 해당합니다. 가장 높은 실거래 금액인 167,770,000원보다도 최저매각가가 훨씬 높습니다. 비교 표본의 면적 차이를 감안하더라도, 현재 제시된 거래자료만으로는 이 최저가에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
현재 회차의 매각대금을 기준으로 집행비용과 임차보증금 배당을 계산하면 아래와 같습니다. 다만 신청채권자의 청구금액을 포함한 전체 채권관계가 반영된 최종 배당표는 아니므로 시산 잔여금과 실제 소유자 교부액을 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,756,000원 |
| 1. 임차인 김효준(우선변제) | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 시산 | — | 193,244,000원 |
집행비용 5,756,000원, 임차인 배당 155,000,000원, 잔여 193,244,000원으로 구성한 단순 시산입니다. 신청채권자 청구액, 당해세 및 다른 우선채권의 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수액은 권리순위 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 193,244,000원이 실제로 소유자에게 교부된다고 해석해서는 안 됩니다. 신청채권과 담보권의 유효성, 임차인의 배당순위, 조세채권 및 다른 우선채권을 함께 반영해 배당표를 다시 검증해야 합니다.
배당액이 달라지면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수 여부에 대한 판단도 함께 달라질 수 있습니다.⑤ 회차별 취득부담과 배당 시나리오
| 매각 회차 | 최저매각가 | 임차인 인수(시산) | 실질취득(시산) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 354,000,000원 | 0원 | 354,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 283,200,000원 | 0원 | 283,200,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 226,560,000원 | 0원 | 226,560,000원 |
회차별 실질취득 시산은 최저매각가와 임차보증금 미배당 인수액을 합한 금액입니다. 구분지상권의 재산상 영향 및 취득세·부대비용은 별도입니다. 신청채권자 배당 등이 누락된 계산을 전제로 하므로 실제 보증금 인수액은 확정된 것이 아닙니다.
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 임차보증금 155,000,000원보다 매각가가 높습니다. 따라서 계산상으로는 모두 전액 배당 및 인수액 0원으로 처리되어 있습니다. 그러나 매각대금이 보증금보다 크다는 사실만으로 임차인에게 실제 전액 배당된다고 단정할 수는 없습니다. 배당순위와 다른 채권을 검증한 뒤 실질취득금액을 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 온샘초등학교 남측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 편리한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 22층 건물 중 19층입니다. 2019.05.30 사용승인되었으며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기· 공동현관문설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 광대로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 방화지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·도시철도 관련 제한이 확인됩니다. 토지 공시지가는 3,255,000원/㎡입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 용도·거래조건을 전제하지 말고 해당 오피스텔의 이용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 동래효성해링턴플레이스는 762세대로 집계되어 있습니다. 최근 거래는 확인되지만 현재 경매 감정가가 비교 실거래 범위를 크게 웃돌아, 해당 가격에 재매각할 수 있을지 신중한 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 온천동 1838 토지 을구 1번부터 25번까지의 구분지상권 설정등기와 관련 범위를 확인하세요. 부산교통공사 명의의 인수권리가 토지 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2024.10.10 국세 압류를 기준으로 한 소멸 판단과 2024.06.10 근저당권의 기말소 표시, 2026.01.23 근저당권이전등기 사이의 관계를 원본 등기부로 확인하세요.
- 임차보증금 배당. 김효준의 보증금 155,000,000원, 전입일 2024.06.12, 확정일자 2024.05.28 및 배당요구를 확인하고 실제 배당순위와 미배당 인수 가능성을 검증하세요.
- 신청채권자 배당 누락. 사하중앙새마을금고의 청구금액 157,203,810원이 반영되지 않은 단순 시산을 최종 배당표로 사용하지 마세요.
- 가격 비교대상 정밀화. 최근 거래 12건에는 56.24㎡와 50.7㎡가 혼재합니다. 매각 대상 호수의 정확한 전유면적과 용도, 층·향·상태를 확인해 동일 조건의 거래와 다시 비교하세요.
- 유찰 후 가격도 재검토. 1회 유찰 283,200,000원, 2회 유찰 226,560,000원 모두 최근 비교 거래보다 높습니다. 최저가 인하 자체를 투자수익의 근거로 삼지 마세요.
- 점유와 명도. 임차권등기가 되어 있으므로 현재 실제 점유 상태, 임차인의 이주 및 보증금 반환관계, 매각 이후 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도와 규제 확인. 업무시설(오피스텔)의 주거 사용, 도시철도 관련 토지이용 제한과 구분지상권의 관계를 검토하세요.
- 관리비와 조세채권. 체납 관리비 및 당해세 등의 존재 여부를 확인하고 실제 취득비용과 예상 배당에 반영하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기 관련 자료, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수금 0원이어도 안전한 경매는 아니다”
이번 부산 동래효성해링턴플레이스 1902호의 핵심은 분명합니다. 가격은 최근 거래수준보다 크게 높고, 토지에는 낙찰자가 인수하는 권리가 남습니다.
신건 최저매각가 354,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 136,535,833원의 259.3%입니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정해도 비교 실거래 시세보다 높은 가격입니다. 따라서 현재 자료에 근거한 가격상 이점은 확인되지 않습니다.
임차인 김효준의 보증금 155,000,000원은 현재 회차 시산에서 전액 배당되어 매수인 현금 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자 청구금액 157,203,810원의 배당 누락과 근저당권 기록의 불일치를 해결해야 이 판단을 신뢰할 수 있습니다.
더 결정적인 부분은 매각물건명세서에 기재된 부산교통공사 구분지상권 1번~25번 인수입니다. 이는 보증금 배당과 별개의 존속권리로, 향후 토지 이용과 처분에 미치는 영향을 원본으로 검토해야 합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 주거용 오피스텔의 가격 메리트 부족, 토지 구분지상권 인수, 배당 및 선행 근저당권 확인 필요성이 복합적으로 작용합니다. 권리관계와 실제 시세가 충분히 재검증되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 물건으로 평가합니다.
