부산지방법원 2025타경21998. 동래구 온천동 동래효성해링턴플레이스 104동 12층 1205호입니다. 사건 용도에는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가서의 이용상태와 매각물건명세서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 아파트로 단정해 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 2024년 10월 10일 국(동래세무서장)의 압류가 말소기준권리로 산정돼 있으며, 이후 임의경매개시결정과 임차권등기가 기록돼 있습니다. 특히 임차인 최수빈의 전입일은 말소기준일보다 앞서고, 토지에는 매수인이 인수하는 별도 구분지상권까지 존재합니다.
가격도 부담스럽습니다. 동일 면적의 2026년 7월 거래 4건 평균은 129,252,500원인데, 경매 최저가는 301,000,000원입니다. 과거 2023년 10월의 315,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올린 상태이므로, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 12층 1205호 도로명주소: 부산광역시 동래구 아시아드대로255번길 14 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 분류: 근린시설 공부상 업무시설(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔 |
| 비교 대상 면적 | 50.7023㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 22층 중 12층 · 사용승인 2019.05.30 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 (2024.06.19 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 사하중앙새마을금고 / 136,123,790원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 기준 30,100,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 남는 권리
등기부에는 과거 신탁과 근저당 설정·말소, 소유권 이전, 국의 압류, 경매개시결정, 근저당권 이전, 임차권등기가 기록돼 있습니다. 산정된 말소기준권리는 2024.10.10 국의 압류입니다. 그 이후 등기된 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 등기 순위상의 소멸과 임차보증금 반환 위험은 구분해야 합니다.
토지 을구 1번 내지 25번 구분지상권 설정등기
지상권자: 부산교통공사
이 권리는 매각으로 소멸하지 않는다고 명시돼 있습니다. 금전 인수액이 0원으로 계산되더라도 토지 이용과 처분에 영향을 줄 수 있는 권리 부담은 남습니다. 정확한 공간적 범위와 이용 제한은 구분지상권 등기 및 관련 도면을 확인해야 합니다.
신청채권자 청구액은 136,123,790원입니다. 근저당권의 현재 효력과 채권양도 이후의 권리관계는 등기부 원본 및 경매기록으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 1명
| 임차인 | 점유 및 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 최수빈 건물 전유부분 전부 |
주거(임차권등기) 전입 2024.06.20 점유개시 2024.06.20 확정일자 2024.06.18 |
145,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 최수빈 1명입니다. 전입신고일과 점유개시일은 모두 2024.06.20이고, 확정일자는 2024.06.18입니다. 산정된 말소기준일인 2024.10.10보다 전입이 빨라 대항력이 있는 것으로 판정됩니다. 배당요구도 접수됐으며, 2026.06.24에는 임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 최수빈 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.05.23 |
| 전입 / 점유개시 | 2024.06.20 / 2024.06.20 |
| 확정일자 | 2024.06.18 |
| 임차보증금 | 145,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2026.06.24 접수 |
| 임차권등기 | 2026.06.24 · 을구 4번 |
| 대항력 | 있음 |
| 우선변제 | 행사 가능 |
| 예상 매수인 금전 인수 | 0원 (보증금 전액 배당 가정) |
그러나 임차인은 대항력이 있으므로 실제 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금에 대한 매수인의 인수 가능성을 검토해야 합니다. 특히 국의 압류와 조세채권, 근저당권의 실제 순위 및 배당관계를 확인하기 전에는 0원 인수를 확정할 수 없습니다.
이 사건은 현재 제시된 회차별 배당 시뮬레이션에서 금전 인수액 0원으로 계산돼 있으나, 배당 순위와 최종 미배당액에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 토지 구분지상권의 비금전적 부담도 별도로 고려해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 232.9%
동래효성해링턴플레이스의 동일 면적(약 50.7㎡) 실거래를 비교하면, 2026년 7월 거래 4건의 평균은 129,252,500원입니다. 반면 2023년 10월에 기록된 315,000,000원 거래가 전체 평균에 포함돼 있어 과거 거래까지 합친 평균은 166,402,000원입니다. 현재 가격 판단에서는 최근 거래 수준이 훨씬 중요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 2023.10 | 50.7㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.7㎡ | 4건 | 129,252,500원 |
| 전체 평균 | 50.7㎡ | 5건 | 166,402,000원 |
최근 4건은 123,460,000원~135,050,000원 사이에서 거래됐습니다. 최신 거래가는 130,370,000원입니다. 감정가 301,000,000원은 최근 평균 129,252,500원보다 171,747,500원 높으며, 최근 평균 대비 232.9%입니다.
다만 과거 비교 거래가 1건이므로 해당 수치만으로 전체 시장의 하락률을 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 현재 확인되는 최근 거래가격이 감정가보다 현저히 낮다는 사실은 분명합니다. 과거 고가 거래를 기준으로 신건의 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
두 가격 모두 최근 12개월 실거래 평균 129,252,500원보다 높습니다. 따라서 단순히 1~2회 유찰됐다는 이유로 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 최수빈 보증금 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 150,986,000원 |
집행비용 5,014,000원과 임차보증금 145,000,000원을 배당한 뒤의 계산상 잔여금은 150,986,000원입니다. 다만 사하중앙새마을금고의 청구액 136,123,790원은 이 배당 계산에서 지급액 0원으로 처리돼 있고, 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 소유자 교부액을 확정한 결과가 아닙니다.
또한 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 배당 순위와 법정기일을 확인해야 합니다. 근저당권의 말소·이전 관계도 불명확한 부분이 있어, 계산상 잔여금 150,986,000원을 실제 소유자 교부액으로 신뢰해서는 안 됩니다. 이 배당표만으로 임차보증금 전액 변제나 금전 인수 0원을 확정할 수도 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 금전 인수액
| 회차 | 최저가 | 계산상 잔여 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 301,000,000원 | 150,986,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 240,800,000원 | 91,628,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 192,640,000원 | 44,143,040원 | 0원 |
시뮬레이션에서는 신건과 1회·2회 유찰 시나리오 모두 금전 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차인의 대항력이 확인되는 만큼 실제 배당 부족분이 발생하면 인수 위험이 달라집니다. 무엇보다 토지 구분지상권은 회차별 금전 인수액과 별개로 남는 권리입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 온샘초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 22층 건물의 12층에 위치합니다. 2019.05.30 사용승인됐으며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 충렬대로, 남동측 아시아드대로, 남서측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 방화지구·제1종지구단위계획구역 등의 제한이 적용됩니다. 도시철도 관련 저촉 사항도 있습니다.
- 토지. 남동하향 경사지대에 조성된 부정형 토지로, 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 3,255,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 전체 762세대 단지로 거래 표본은 확인되지만, 동일 면적의 최근 거래 4건 가격이 과거 고가 거래보다 크게 낮습니다. 단순한 단지 규모보다 최근 실거래 수준을 중시해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 기준 가격 검증. 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 129,252,500원의 232.9%입니다. 과거 315,000,000원 거래를 근거로 현재 감정가를 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래의 비교 추세가 -59.0%입니다. 과거 표본이 적다는 점을 고려하면서도, 최근 거래가격이 크게 낮아진 상태라는 사실을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 1번 내지 25번의 구분지상권은 매수인이 인수하는 권리입니다. 부산교통공사의 권리 범위, 지하·지상 공간 제한, 처분 및 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 보증금. 최수빈의 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금 145,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 발생 시 매수인 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.
- 근저당권 말소·양도 관계. 사하중앙새마을금고 근저당권의 말소 표시와 주식회사새마을금고자산관리회사 앞으로의 권리이전 기록을 대조하고, 경매 신청채권의 현재 권리자를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국(동래세무서장)의 압류가 존재합니다. 세금 종류, 법정기일, 우선순위와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 136,123,790원이 배당 계산에서 지급액 0원으로 처리돼 있습니다. 계산상 잔여금과 임차보증금 배당이 실제로 가능한지 다시 검토해야 합니다.
- 용도 및 대출 확인. 사건상 근린시설 분류와 공부상 업무시설(오피스텔) 용도를 확인하고, 실제 대출 가능금액과 세금 부담을 별도로 산정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 확인해야 합니다. 임차보증금 배당과 명도는 별도의 검토 대상입니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 발생할 수 있는 부담을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 준비. 현재 최저가의 10% 기준 입찰보증금은 30,100,000원입니다. 실제 입찰 전 매각조건과 보증금액을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 기록 및 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰돼도 시세보다 비싸다”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 현재 신건 가격에는 가격 메리트가 없고, 권리관계도 단순하지 않습니다. 감정가 301,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 129,252,500원의 232.9%에 해당합니다. 거래 추세도 -59.0%로 나타나고, 2회 유찰을 가정한 192,640,000원조차 최근 평균 시세를 웃돕니다.
권리 측면에서는 최수빈의 대항력과 보증금 145,000,000원이 중요합니다. 예상배당에서는 보증금 전액 변제로 금전 인수액이 0원으로 계산되지만, 조세채권과 근저당권의 배당관계가 충분히 정리되지 않아 그 결과를 확정적으로 받아들이기 어렵습니다. 여기에 매수인이 인수하는 토지 구분지상권이 명시돼 있으므로, 금전 인수액이 0원이어도 권리상 안전한 물건이라고 볼 수 없습니다.
또한 사건 분류는 근린시설이지만 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 용도에 따른 금융·세금·이용상 제한 역시 검토해야 합니다.
종합하면 이 물건은 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다. 단지의 평균 유찰 횟수가 1.6회라는 사실이나 향후 유찰에 따른 최저가 인하만으로 투자 적합성을 판단하기 어렵습니다. 최근 실거래 기준의 가격 검증과 함께 구분지상권, 임차보증금 실제 배당, 조세채권, 근저당권의 현재 효력을 먼저 확인해야 합니다. 현재 신건은 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.
