부산지방법원 2025타경22107. 부산 연제구 연산동의 대단지 아파트인 연산엘지아파트 110동 501호가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 25층 중 5층이고, 동일 면적 실거래 비교 기준은 141.51㎡입니다. 등기상 소유자는 김현철 씨로, 2015년 363,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 현재 경매는 오케이저축은행이 신청했으며 청구금액은 135,723,084원입니다.
이 물건은 권리분석과 가격분석의 결론을 분리해야 합니다. 국민은행의 최초 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 매각 후 소멸할 것으로 판단됩니다. 하지만 근저당권이 소멸한다는 사실이 곧 시세보다 저렴한 낙찰을 의미하지는 않습니다. 현재 최저매각가 562,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높고, 최신 거래가격인 528,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 110동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 고분로 200 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 25층 중 5층 |
| 실거래 비교면적 | 141.51㎡ |
| 단지 규모 | 2,302세대 · 1999.03.27 준공 |
| 소유자 | 김현철 · 2015.03.02 소유권 취득등기 · 거래가액 363,000,000원 |
| 감정가 | 562,000,000원 |
| 최저매각가 | 562,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 주식회사 오케이저축은행 |
| 경매 청구금액 | 135,723,084원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.02 국민은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2015.03.02 접수된 국민은행 근저당권입니다. 을구 7번 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 국민은행이 추가 설정한 근저당권 2건과 오케이저축은행의 근저당권, 카드사 가압류 3건 및 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
과거 등기에도 근저당권, 가압류, 가등기 및 압류 기록이 있지만, 이들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 특히 2011.09.30 설정된 이상우 명의 소유권이전청구권 가등기는 2012.02.28 해제로 말소됐으며, 2011년 임의경매개시결정도 취하에 따라 말소됐습니다. 따라서 과거 등기의 존재만으로 현재 매수인 인수권리라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 0명. 현재 확인되는 임차인 신고나 보증금 인수액은 없습니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인인지까지 확정할 수 있는 상태는 아닙니다.
| 확인 대상 | 판정 | 분석 의견 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 임차인 신고 내역상 확인된 임차인 0명 |
| 대항력 있는 임차인 | 확인되지 않음 | 점유·전입·임대차 여부 확인 필요 |
| 매수인 보증금 인수 | 예상 0원 | 현재 확인된 권리와 배당 추정 기준 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 감정평가서에 임대관계 미상 기재 |
| 점유자 명도 | 확인 필요 | 실제 점유자 확인 후 인도 가능성 검토 |
소유자 김현철 씨는 2016.10.05 등기명의인 주소를 해당 아파트 주소로 변경한 이력이 있습니다. 그러나 이는 과거 주소변경 기록일 뿐, 현재 소유자가 직접 거주한다는 증거는 아닙니다. 실제 점유 현황은 현황조사서와 전입세대 확인 등을 통해 별도로 검증해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 108.7%
이 물건의 가격을 평가할 때 가장 중요한 비교 기준은 연산엘지아파트 동일 면적 141.51㎡의 최근 거래입니다. 확인되는 전체 12건 평균은 524,583,333원이지만, 과거 거래가 혼합되어 있으므로 최근 12개월 거래 6건의 평균 517,166,666원에 더 높은 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 · 최신 | 141.51㎡ | 18 | 528,000,000원 |
| 2026.03 | 141.51㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 141.51㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 141.51㎡ | 7 | 510,000,000원 |
| 2025.10 | 141.51㎡ | 15 | 475,000,000원 |
| 2025.09 | 141.51㎡ | 24 | 590,000,000원 |
| 2024.11 | 141.51㎡ | 1 | 427,000,000원 |
| 2024.11 | 141.51㎡ | 5 | 570,000,000원 |
| 2024.10 | 141.51㎡ | 2 | 455,000,000원 |
| 2023.07 | 141.51㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2023.04 | 141.51㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2022.05 | 141.51㎡ | 5 | 545,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 141.51㎡ | 6건 | 517,166,666원 |
| 전체 거래 평균 | 141.51㎡ | 12건 | 524,583,333원 |
전체 거래에서는 2023.07의 605,000,000원처럼 높은 가격에 거래된 사례도 있습니다. 하지만 최근에는 2026.03에 470,000,000원, 2026.07에 528,000,000원으로 거래됐습니다. 같은 면적이어도 거래가격의 차이가 크고, 최근 12개월 평균은 전체 평균보다 낮습니다.
가격 방향도 주의해야 합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -2.8%입니다. 즉, 현재 확인되는 시장은 상승세가 아니라 하락 추세입니다. 과거 고가 거래를 근거로 감정가를 합리화하는 것은 위험하며, 향후 거래가격이 더 낮아질 가능성도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로, 가압류는 표시된 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당금은 확정 채권액, 배당순위, 세금 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,020,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(을구 7) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행(을구 8) | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행(을구 9) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 오케이저축은행(을구 10) | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 8,304,349원 | 8,304,349원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 23,870,093원 | 23,870,093원 |
| 7. 가압류 · 케이비국민카드 | 15,263,855원 | 15,263,855원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 20,541,703원 |
채권 합계 533,438,297원 · 예상 채권자 배당 533,438,297원 · 집행비용 8,020,000원 · 소유자 잔여 20,541,703원. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
신건 매각가에서는 위 산정 기준상 채권액 전부를 배당하고, 소유자에게 20,541,703원이 남습니다. 오케이저축은행의 경매 청구금액은 135,723,084원이지만, 배당 추정에서는 해당 근저당권의 채권최고액인 150,000,000원을 기준으로 반영했습니다. 따라서 이 표는 실제 확정 배당표가 아니라 채권최고액 등을 이용한 예측입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
현재 물건의 매수인 예상 인수액은 각 회차에서 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 확인된 권리 기준 실질취득액은 해당 회차의 매각가격과 같습니다. 반면 경매 매각가격이 내려가면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 점이 중요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 562,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 449,600,000원 | 90,734,297원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 359,680,000원 | 179,593,817원 | 0원 |
1회 유찰 시 제시된 최저가는 449,600,000원으로, 현재 확인되는 최근 12개월 평균 517,166,666원보다 낮습니다. 이 경우에는 현재 신건과 달리 가격 경쟁력을 검토할 여지가 생깁니다. 2회 유찰 시 최저가는 359,680,000원입니다.
다만 이는 회차별 가정이지 실제 해당 가격에 낙찰된다는 의미가 아닙니다. 유찰 이후에도 시장가격이 하락할 수 있고, 내부 상태·수리비·점유관계에 따라 적정 입찰가는 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천중학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 1999.03.27 준공된 2,302세대 규모의 연산엘지아파트입니다. 거래 사례가 확인되는 단지지만, 큰 세대수만으로 개별 호수의 환금성을 보장할 수는 없습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감됐으며 하이샤시 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 토지는 완경사지에 조성된 부정형 대지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며 중로1류, 중로2류 및 소로1류와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 공부·건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부의 실제 상태와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 가격 편차가 상당합니다. 전체 거래가격은 427,000,000원부터 605,000,000원까지 분포하며, 최근 거래 역시 층별 가격 차이가 있습니다. 최근 가격 추세 -2.8%와 단지 경매 매각률 20.0%를 함께 고려하면 매도 시점과 가격 설정을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선할 것. 전체 거래 평균 524,583,333원보다 최근 12개월 평균 517,166,666원과 최신 거래가격 528,000,000원을 먼저 참고해야 합니다. 현재 최저가 562,000,000원은 이 두 기준을 모두 웃돕니다.
- 유찰 시 가격을 재평가할 것. 현재는 신건이지만 1회 유찰 시 가정 최저가는 449,600,000원, 2회 유찰 시에는 359,680,000원입니다. 다만 유찰을 기다리는 동안에도 최근 거래가격과 하락 추세를 새로 확인해야 합니다.
- 임대차와 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 현황, 임대차계약 및 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준과 후순위 권리 재확인. 2015.03.02 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국민은행 추가 근저당권, 오케이저축은행 근저당권, 카드사 가압류 및 경매개시결정의 현황을 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 경매 중복 개시 기록 확인. 오케이저축은행의 임의경매개시결정 외에 2025.06.16 국민은행의 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 사건 진행과 관련 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 세금과 실제 배당액 확인. 기존 압류가 말소됐더라도 세금 채권 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당표는 근저당권 채권최고액 등을 적용한 추정이므로 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.
- 관리비·수리비·명도비 점검. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 세대 내부 수선 비용, 실제 점유자의 인도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 2026.11.03 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다. 입찰금액은 현재 거래가격과 물건 상태를 반영해 별도로 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
부산 연산엘지아파트 110동 501호는 등기권리만 놓고 보면 비교적 명료한 경매물건입니다. 2015년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤따른 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고, 배당 추정상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 대항력 문제를 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 현재 가격입니다. 신건 최저가 562,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 517,166,666원의 108.7%이며, 2026.07 최신 거래가격인 528,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -2.8%로 하락 중입니다. 과거 높은 가격에 거래된 사례만으로 현재 감정가를 정당화하기는 어렵습니다.
유찰 시나리오에서는 최저가가 449,600,000원, 359,680,000원으로 낮아질 수 있지만, 이는 아직 실현되지 않은 가격입니다. 향후 유찰 여부와 시세 변화를 함께 살펴야 합니다. 등기권리상 인수 위험은 낮은 편이지만, 현재 신건에는 가격 메리트가 부족합니다. 지금 이 물건의 핵심은 권리 정리가 아니라 최근 시세를 기준으로 얼마나 보수적인 가격에 취득할 수 있느냐입니다.
