부산지방법원 2025타경22130. 부산진구 부암동 스테빌리움 6층 607호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용으로 사용 중이라고 명시되어 있습니다. 감정평가서 역시 주거용 오피스텔로 이용 중임을 확인합니다. 따라서 일반 근린상가의 공실·영업수익 구조로 접근하기보다 주거용 오피스텔의 임대차관계와 거래시장을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

소유자 정호재는 2020년 11월 3일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 155,900,000원입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 앞으로 채권최고액 106,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이번 최저매각가는 135,000,000원으로, 최초 감정가와 동일합니다.

여기서 중요한 것은 등기부에 나타난 채무 구조만이 아닙니다. 2022년 11월 28일 전입한 주거 점유자가 있기 때문입니다. 말소기준권리보다 늦은 전입이므로 선순위 대항력 인수 구조는 아니지만, 보증금 규모와 점유 형태가 불분명한 상태에서 명도까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2020년 11월 3일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 권리자는 당감2동새마을금고이고 채권최고액은 106,800,000원입니다. 현재 진행 중인 임의경매개시결정등기는 이 근저당권보다 뒤에 접수됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부에는 과거 신탁등기와 별도의 강제경매개시결정도 나타납니다. 그러나 2020년 설정됐던 우리자산신탁주식회사 명의 신탁은 같은 해 신탁재산 귀속과 함께 말소됐습니다. 신중권이 채권자로 표시된 과거 강제경매 역시 2025년 5월 27일 개시결정등기가 말소됐습니다. 따라서 이 두 과거 이력을 현재 매수인이 새로 인수하는 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 계약조건은 확인 필요

매각물건명세서와 현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 김나형 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 점유 부분은 607호이며 주거용으로 사용하고 있습니다.

실제 임차인 1명. 확정일자·보증금·차임·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 표시는 2020.11.03. 근저당권과 2022.11.28. 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다. 주택 인도 및 임대차관계의 세부 사실은 별도 확인이 필요합니다.

김나형의 전입일은 2022년 11월 28일입니다. 말소기준권리 설정일인 2020년 11월 3일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 근저당권에 우선하는 대항력을 갖춘 임차인으로 보기 어렵습니다. 현재 권리분석상 낙찰자가 보증금을 승계하는 것으로 계산하지 않는 이유입니다.

하지만 보증금이 얼마인지, 확정일자를 받았는지, 배당요구를 했는지는 확인되지 않았습니다. 점유자의 계약내용이 불명확하므로 실제 대항요건과 배당관계는 원본 서류와 현장조사로 최종 확인해야 합니다. 선순위 대항력 인수 가능성이 낮다는 것과 명도 과정에 문제가 없다는 것은 별개의 판단입니다.

③ 가격 검토 — 신건 1.35억, 저렴하다고 단정할 수 없다

감정가는 135,000,000원이고 현재 최저매각가도 135,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.

소유자 정호재의 2020년 등기상 취득 거래가액은 155,900,000원입니다. 다만 이 금액은 과거의 개별 거래가액으로, 현재 동일 건물의 실거래 시세나 적정 매도가격을 나타내는 지표는 아닙니다. 이를 근거로 최저매각가가 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

현재 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 135,000,000원입니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.

문제는 이 실질취득금액이 현재 시장가격보다 낮은지 비교할 만한 최신 거래 근거가 없다는 점입니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 신건 최저가가 과거 취득가액보다 낮다는 사실만으로 현재 시장에서 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 전제 아래 예상 배당구조를 보면, 집행비용을 먼저 공제하고 당감2동새마을금고 근저당권에 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 형태입니다.

집행비용 2,690,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당 106,800,000원은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액은 87,313,871원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

예상배당상 당감2동새마을금고에는 106,800,000원이 배당되고, 소유자에게 25,510,000원이 남습니다. 다만 이는 확정된 배당표가 아닙니다. 임차인의 보증금 및 우선변제 관계가 확인되면 배당순서와 각 채권자의 수령액이 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개

현재 매각가격 135,000,000원을 기준으로, 유찰될 경우의 최저매각가격과 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 각 회차별 가정이며, 실제 다음 매각기일과 가격은 법원 매각공고를 확인해야 합니다.

각 회차의 배당액·미배당액·인수액은 제공된 시나리오 기준입니다. 실제 배당은 확정채권, 집행비용, 조세 및 임차인 우선변제 여부에 따라 달라집니다.

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 전액 배당이 예상됩니다. 1회 유찰 시에는 1,112,000원, 2회 유찰 시에는 22,355,200원의 미배당이 계산됩니다. 중요한 점은 근저당권자가 전액을 회수하지 못하는 상황이 생겨도, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 잔액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아니라는 점입니다.

따라서 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 하지만 이 0원은 확인된 권리를 기준으로 한 결과이며, 미확인 임차관계나 실제 명도비용까지 포함한 총취득비용이 반드시 같은 금액이라는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부산진구청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지대로, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 20층 건물 중 6층 607호입니다. 외벽은 치장석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전 및 화재경보설비, 공동현관기설비, 타워주차설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측은 광대로에 접하고, 남측은 약 5미터 내외의 도로와 접하는 것으로 조사됐습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,850,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 사건상 용도 표기와 공부상·실제 이용상태를 구분하여 관리규약과 이용 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 주변이 주상혼용지대라는 점은 확인되지만, 동일 건물의 최근 거래량과 거래가격이 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 김나형 확인. 2022.11.28. 전입 사실과 현재 점유관계를 대조하고, 실제 임대차계약 내용·보증금·차임·계약 당사자를 확인하세요.
• 대항력·우선변제 검토. 2020.11.03. 말소기준근저당과 전입일의 선후관계를 확인한 뒤, 확정일자·배당요구·소액임차인 최우선변제 여부를 점검하세요.
• 신탁 및 과거 경매 말소 확인. 우리자산신탁주식회사 명의 과거 신탁등기와 2024년 개시된 별도 강제경매가 실제로 말소되어 있는지 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 근저당권 채권액 확인. 등기상 채권최고액 106,800,000원과 신청채권자의 청구금액 87,313,871원을 구분하고, 실제 배당에 필요한 채권계산서를 확인하세요.
• 실거래가 확인. 감정가 135,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 거래가격·면적·층·거래량을 조사하여 입찰 상한을 정하세요.
• 주거용 오피스텔 이용 확인. 공부상 업무시설이라는 점과 현재 주거용 이용상태를 대조하고, 세금·대출·임대차 및 건물 관리상의 영향을 확인하세요.
• 관리비 및 주차시설. 미납 관리비의 공용부분과 전유부분을 구분해 확인하고, 타워주차설비 이용조건과 유지관리 상태도 조사하세요.
• 명도비용 산정. 임차인 보증금 인수액이 0원으로 예상되더라도, 점유자와의 인도 협의 및 명도 절차에서 시간과 비용이 발생할 가능성을 별도로 고려하세요.
• 최신 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유·가격은 별도 검증”

부산 스테빌리움 607호는 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 당감2동새마을금고의 2020년 근저당권 이후 개시된 임의경매이며, 과거 신탁과 별도 강제경매는 이미 등기상 말소됐습니다. 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 근저당 채무는 없습니다.

다만 김나형이라는 실제 주거 점유자가 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 불분명합니다. 그러므로 권리 인수 위험이 낮다는 판단과 명도가 수월하다는 판단을 동일시하면 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저매각가 135,000,000원의 시장 적정성을 확인할 최근 실거래 근거가 없습니다. 과거 취득가액 155,900,000원은 참고할 수 있지만 현재 시세를 대신하지는 못합니다. 주거용 오피스텔의 거래사례와 점유관계를 확인하지 않고 현재 가격에 곧바로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 김나형의 임대차관계와 최신 실거래 시세를 확인한 후, 실질취득비용과 명도 부담을 반영해 입찰 여부를 결정하는 것이 이 물건에 대한 합리적인 접근입니다.