창원지방법원 2025타경706. 경상남도 창원시 진해구 덕산동 54-1, 충장로 497에 위치한 숙박시설과 근린시설 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 지하 1층·지상 4층 규모로, 지상 2~4층에는 궁모텔이라는 상호의 객실이 각 층 7실씩 총 21실 있습니다. 지상 1층은 숙박시설과 근린생활시설로 사용되고 있으며, 근린생활시설 부분은 현재 창고로 이용 중입니다. 지하층은 공부상 위락시설·근린생활시설이지만 장기간 공실로 방치되어 관리상태가 상당히 불량합니다.

등기상으로는 2013년 9월 17일 설정된 진해새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당과 여러 가압류·압류가 설정됐고, 진해새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 등기권리의 정리는 비교적 명확하지만, 이 사건에서 더 신중하게 분석해야 할 부분은 토지 취득자격, 건축물의 실제 상태, 점유관계, 그리고 영업용 부동산으로서의 환금성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2013.09.17 진해새마을금고 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 715,000,000원이며, 2014년에는 채무자를 현서정으로 변경하는 계약인수 등기가 이루어졌습니다. 이후 2019년 진해새마을금고가 추가로 설정한 채권최고액 41,000,000원의 근저당권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

2025년에 등기된 삼성카드·경남신용보증재단·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 창원시의 압류, 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 롯데카드의 가압류는 2025.07.01 이미 말소됐고, 과거 창원시의 압류 등기도 해제·말소된 이력이 있습니다.

② 점유자·임차관계 — 소유자가 함께 등장한다

현황조사와 매각물건명세서에는 HYUN EUN AH와 천정자가 기재되어 있습니다. HYUN EUN AH는 207호, 천정자는 전체를 점유 부분으로 신고했습니다. 특히 천정자는 등기상 지분 2분의 1을 가진 공유자이므로 별도의 임대차계약이 확인되지 않는 한 일반 임차인으로 단정할 수 없습니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2013.09.17 말소기준일의 선후관계에 근거합니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준일 이후입니다. 다만 선행 점유·사업자등록 등의 별도 권리요건과 실제 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.

점유자로 파악된 사람은 2명이며, 그중 천정자는 등기상 소유자입니다. 임대차계약이 확인된 실제 임차인의 수와 보증금 총액은 확정할 수 없습니다. 현재 배당모형상 인수액 0원이라는 숫자는 임대차보증금이 전혀 존재하지 않는다는 확인 결과가 아니라, 확인된 전입일 기준으로 선순위 인수보증금이 산정되지 않았다는 의미로 해석해야 합니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 검증 없는 감정가 100%

현재 최저매각가는 1,320,151,550원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 할인된 매각가격은 적용되지 않았습니다. 동일 입지의 유사 숙박시설·근린시설 거래가격과 비교한 근거가 확인되지 않아 현 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 단순한 상가가 아니라 모텔 운영시설, 장기간 공실인 지하층, 창고로 쓰는 근린시설, 농지취득자격증명이 필요한 토지 등이 결합되어 있습니다. 동일 면적의 일반 상업용 건물 가격을 그대로 적용하기 어려운 구조입니다. 실제 취득 판단에서는 보수공사비, 영업 재개 가능성, 토지의 법적 제약 및 명도비용을 별도로 고려해야 합니다.

유찰 시나리오는 주어진 매각가·채권배당 가정을 적용한 모형이며, 실제 향후 매각기일이나 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다. 미배당 0원은 해당 채권모형의 결과이지 모든 세금·임대차채권·비용이 반영됐다는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,320,151,550원 가정)

현재 신건 매각가를 기준으로 한 배당모형에서는 집행비용 15,601,516원을 제외하고, 진해새마을금고의 근저당권 채권최고액 합계 756,000,000원 및 기타 가압류 채권이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 487,066,329원으로 추정됩니다.

그러나 진해새마을금고의 실제 경매 청구금액은 652,579,150원이고, 위 배당모형은 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 것입니다. 채권최고액이 곧 실제 확정채권액 또는 최종 배당액이라는 뜻은 아닙니다. 세금, 법정 우선채권, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·건축물 위험 — 이 사건의 핵심

• 목록2의 지목과 현황 불일치. 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘대’ 및 ‘주차장’으로 이용되고 있습니다. 일반건축물대장상 대지면적은 308.43㎡이며, 관련 토지면적은 386㎡입니다. 농지취득자격증명과 토지의 실제 이용 적법성을 확인해야 합니다.
• 목록3의 철도 저촉. 목록3 일부는 도시계획시설인 철도에 저촉됩니다. 감정평가에는 해당 사정이 반영되었지만, 향후 사용·개발 가능성과 환금성에 미치는 영향은 별도로 검토해야 합니다.
• 복수 용도지역. 목록2는 일반상업지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 토지 전체가 동일한 상업용 개발 가치를 가지는 것으로 평가해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 면적 차이. 제시외 건물(1-1)은 일반건축물대장상 면적 67.97㎡와 현황 면적 약 50.0㎡가 서로 다릅니다. 감정평가는 현황 실측면적을 기준으로 이루어졌습니다.
• 제시외 시설의 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 3-1), 목록2 지상의 제시외 지하수 관정 1기, 조경수 및 가로등 전주가 매각대상에 포함됩니다. 실제 위치와 상태, 경계 및 이용관계를 확인해야 합니다.
• 지하층 장기 공실. 지하층은 공부상 위락시설과 근린생활시설이나 장기간 방치된 공실이며, 현상과 관리상태가 상당히 불량합니다. 낙찰 후 정상적인 활용을 위해 별도의 점검과 보수비용이 발생할 수 있습니다.
• 노후 숙박시설. 본 건물은 1990.03.31 신축된 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 2~4층에 모텔 객실 총 21실이 있으며, 급·배수, 난방, 승강기, 소방설비가 설치되어 있습니다. 실제 설비의 작동상태와 영업시설 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.

특히 농지취득자격증명은 건물의 노후도나 임대수익률보다 앞서 검증해야 할 위험입니다. 취득자격 자체를 충족하지 못하는 상황에서는 매각가격을 낮게 산정해도 투자계획이 성립하지 않을 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 진해구 덕산동 송림아파트 서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역으로, 숙박시설의 입지조건은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반 도로·교통 여건은 대체로 양호합니다. 토지의 도로접면은 광대로한면으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 관련 토지는 평지·사다리형이며 공시지가는 1,042,000원/㎡입니다. 일반상업지역과 자연녹지지역, 철도보호지구 등의 규제가 관련됩니다.
• 추가 규제. 가축사육제한구역, 해군기지 제한보호구역, 지원항공작전기지, 비행안전제4구역(지원) 등의 제한사항이 있습니다. 향후 증축·용도변경·개발 가능성 판단 시 관계기관 확인이 필요합니다.
• 숙박시설의 환금성. 상층부에 객실 21실이 있는 모텔 용도라는 점에서 일반 주거용 건물과 매수 수요층이 다릅니다. 실제 영업수익과 시설상태가 확인되지 않으므로 객실 수만으로 수익가치나 매매가격을 추정하기 어렵습니다.
• 장기 활용 리스크. 지하층 관리불량, 토지의 지목·현황 불일치, 농취증 필요 및 철도 저촉이 겹쳐 있습니다. 향후 매각 또는 재개발을 통한 자금 회수에 제약이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록2·3 각각의 발급 요건과 실제 이용현황을 관할청에 확인해야 합니다. 발급 불가 또는 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 가장 우선적인 검토 사항입니다.
• 형질변경 및 원상회복. 공부상 ‘답’인 토지가 대지·주차장으로 사용되는 경위, 전용허가 여부 및 불법 형질변경 여부를 확인해야 합니다. 원상회복 명령 가능성과 비용을 사전에 점검해야 합니다.
• 도시계획시설 철도 저촉. 목록3의 저촉 범위와 실제 토지 이용에 미치는 제약, 보상 및 향후 개발 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 구조와 안전. 장기간 공실인 지하층을 중심으로 누수·균열·전기·급배수·소방 및 승강기 등의 상태를 확인해야 합니다. 숙박시설 운영 재개에 필요한 보수범위를 별도로 산정해야 합니다.
• 제시외 건물과 경계. 제시외 건물의 공부 면적과 현황 면적 차이, 지하수 관정, 조경수 및 가로등 전주의 위치와 상태를 확인해야 합니다.
• 207호 점유관계. HYUN EUN AH의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 선행 점유·사업자등록 여부 등을 확인해야 합니다. 확인된 전입일만으로 모든 점유 관련 위험이 해소되지는 않습니다.
• 천정자 점유와 공유관계. 소유자 천정자와 점유자 천정자의 관계, 실제 거주·사용 현황, 다른 공유자 현서정의 점유관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 숙박시설 영업 가능성. 궁모텔 객실 21실의 실제 이용상태, 영업신고 관련 사항, 소방·위생 등 관계 법령상 영업 재개 요건을 확인해야 합니다.
• 배당 및 체납 확인. 당해세·법정 우선채권·공과금·미납 관리비 등 별도 부담 가능성을 점검하고, 실제 채권계산서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 유사 입지 숙박시설과 근린시설의 실제 거래사례, 임대수익 및 보수비를 조사한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다. 감정가 또는 단순 유찰률만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 최종 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 건축물대장을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원보다 취득 가능성이 먼저다”

창원지방법원 2025타경706의 등기상 권리관계는 진해새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서도 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 부족액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 숫자만 보고 안전한 경매물건이라고 판단하면 위험합니다.

이 사건에는 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 명시적 조건이 있고, 토지의 지목과 실제 사용현황이 불일치하며, 철도계획 저촉 문제도 있습니다. 지하층은 장기간 공실로 관리상태가 불량하고, 상층부 모텔 객실의 영업 가치와 보수비용도 확인해야 합니다. 점유자로 기재된 사람 가운데 공유자 천정자가 포함되어 있으며, 207호 점유자의 보증금·우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다.

현재 최저가 1,320,151,550원은 감정가 100%인 신건 가격입니다. 이를 뒷받침할 유사 실거래가 비교가 확인되지 않아 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 설령 유찰로 가격이 낮아지더라도 토지 취득자격과 노후 시설 문제는 사라지지 않습니다.

결론은 적극 입찰보다 사전 검증 우선입니다. 농지취득자격증명 발급 가능성, 불법 형질변경 여부, 모텔 시설 상태, 점유관계 및 가격 경쟁력이 모두 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득·운영·환금성 위험이 큰 고난도 근린시설·토지 경매입니다.