서울남부지방법원 2025타경13394. 서울 강서구 방화동 방화아파트 303동 610호, 전용 39.36㎡의 아파트입니다. 지상 14층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 1994.07.28입니다. 이 사건은 한국주택금융공사가 채권자로 진행하는 임의경매입니다. 2016.05.12 설정된 채권최고액 496,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 같은 공사가 2025.12.17 경매개시결정을 받았습니다.

가격만 놓고 보면 관심을 가질 만합니다. 동일 면적의 최근 실거래 평균이 508,083,333원인 반면, 현재 최저매각가는 484,000,000원입니다. 최근 거래인 2026년 9월의 550,000,000원과 비교하면 차이가 더 큽니다. 그러나 실제 거래는 층과 시점에 따라 큰 편차를 보이고, 이 물건은 다수 상속인의 공동소유 상태입니다. 낙찰가격뿐 아니라 점유관계와 등기상 특수사항을 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 특수 등기는 확인

핵심은 2016.05.12 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 496,000,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 앞서 설정된 한국주택은행 및 신한은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

상속에 따른 공동소유도 눈여겨볼 부분입니다. 유형숙 명의였던 소유권은 2023.10.25 상속을 원인으로 2025.10.27 총 21명의 공유자에게 이전됐습니다. 이는 근저당 설정 이후의 소유권 변동입니다. 다만 공동소유자가 많으므로 매각 대상 지분의 범위, 현재 점유자, 명도 협의 상대방을 정확히 확인해야 합니다.

② 임차·점유관계 — 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고는 0건입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 실제로 없다는 사실이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 안전마진은 제한적

전용 39.36㎡의 최근 실거래 12건입니다. 시세 집계상의 단지명은 청솔이며, 등기상 물건명은 방화아파트입니다. 단지 표기의 차이가 있으므로 입찰 전 동일 단지·동일 면적 거래인지 재확인해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 508,083,333원입니다.

최저가는 최근 12개월 평균보다 24,083,333원 낮으며, 평균 대비 비율은 95.3%입니다. 가장 최근 거래인 2026.09의 550,000,000원보다도 66,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래 중에는 445,000,000원과 469,000,000원 사례도 있어, 모든 거래보다 싼 가격은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)

채권최고액 496,000,000원을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 220,349,566원으로 채권최고액과 다르므로 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

신건 매각가 기준 집행비용을 7,240,000원으로 추정하면 한국주택금융공사에 476,760,000원을 배당하는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 19,240,000원이지만, 이 금액은 매수인 인수금이 아닙니다. 배당계산상의 미배당과 낙찰자의 권리 인수는 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 0원

유찰 시 최저가는 387,200,000원, 이어 309,760,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 늘어나지만 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 단, 이는 현재 파악된 권리관계와 배당 가정에 따른 결과이며, 실제 점유·임차관계를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며 지하철 5호선 방화역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 방화역 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 1994.07.28 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물 중 6층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 서측에 약 20m 내외, 남측에 약 10m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 토지. 평탄한 사다리형의 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 5,561,000원/㎡입니다.
• 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역, 학교 관련 보호구역, 지구단위계획구역 및 토지거래계약 허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 입찰·취득 시점의 적용 여부와 구체적 조건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 집계 단지인 청솔은 488세대 규모이며, 전용 39.36㎡의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 같은 면적에서도 거래가격 차이가 크므로 개별 호수의 층·향·상태가 중요합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 관공서의 건축물현황도 발급이 불가하여 동일 면적의 부동산 평면도를 활용한 것으로, 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2016.05.12 한국주택금융공사 근저당권과 경매개시결정의 매각 후 말소 처리를 확인하세요.
• 금지사항등기. 주택담보노후연금 보증 관련 금지사항등기가 매각 후 어떻게 정리되는지 반드시 확인하세요.
• 공동소유. 상속 공유자 21명의 소유관계와 실제 매각 대상 지분 범위를 원본으로 대조하세요.
• 임차·점유. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 시세 확인. 최근 12개월 평균 508,083,333원과 최신 거래 550,000,000원을 참고하되, 등기상 방화아파트와 실거래 집계상 청솔의 단지 동일성을 검증하세요.
• 입찰가격. 최저가는 최근 평균의 95.3%입니다. 할인폭이 크지 않으므로 취득부대비용·수리비·명도비를 포함한 총비용을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 내부구조. 실제 현황이 동일 면적 대체 평면도와 일치하는지 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 공항·교육환경 관련 규제의 현재 적용 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합리적, 권리는 확인 후 판단”

이 물건은 최근 실거래 평균보다 4.7% 낮은 신건입니다. 최신 거래가격도 최저가보다 높아 가격 측면에서 검토할 이유가 있습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 점도 장점입니다.

하지만 21명의 상속 공동소유, 임대관계 미상, 주택담보노후연금 관련 금지사항등기는 가볍게 넘길 부분이 아닙니다. 실제 임차·점유 상황과 등기 정리가 확인되어야 권리상 안전성을 더 확실히 판단할 수 있습니다. 또한 평균 대비 4.7% 할인만으로 모든 비용과 위험을 감당할 만큼 충분한 가격 여유가 있다고 보기는 어렵습니다.

종합 판단은 B등급(67점). 현재 가격은 최근 시세보다 낮고, 확인된 인수액도 0원이지만, 권리 확인과 점유조사가 남아 있습니다. 가격은 검토 가능, 입찰 결정은 원본 확인 후가 이 사건의 핵심입니다.