서울남부지방법원 2025타경13567. 서울 금천구 가산동 벽산/경인디지털밸리2 제13층 제1306호입니다. 건축물대장상 용도는 아파트형공장이며, 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 등기상 소유자는 문장호, 말소기준권리는 2018년 8월 14일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당권과 신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 말소되는 담보권보다 매수인에게 남는 권리가 더 중요합니다. 2007년 2월 16일 전입한 (주)유니시스엔지니어링은 말소기준일보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 예상배당상 보증금 45,000,000원 전액이 매수인 인수로 표시됩니다. 또한 매각물건명세서는 2003년 7월 11일 지상권설정등기가 매각 후에도 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다. 임차보증금 인수와 지상권 인수는 서로 다른 위험으로, 각각 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제13층 제1306호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 184 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트형공장(집합건축물대장상) |
| 건물구조 | 철근콘크리트라멘조 · 지하 2층, 지상 15층 중 13층 |
| 소유자 | 문장호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 467,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 423,064,961원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2018.08.14 · 을구 8번 · 국민은행 근저당권 360,000,000원 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 45,000,000원 + 지상권설정등기(금전 부담 미산정) |
① 권리 흐름 — 지상권은 남고 후순위 담보권은 소멸
말소기준은 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 2024년 설정된 을구 10번 국민은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)과 이후의 가압류 3건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 중소기업은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 명세서상 인수 지상권은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 인수 4,500만원
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)유니시스엔지니어링 49.5㎡ |
2007.02.16 | 45,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 45,000,000원 인수 |
| 주식회사 유에스이 13.2㎡ |
2025.09.02 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 등기상 인수 대상 아님 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 없이 실제 임차인은 2명입니다. 우선변제 여부는 제시된 권리분석 및 배당 가정에 따른 표시이며, 최종 판단은 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
③ 실질취득금액 — 낙찰가에 4,500만원을 더해야 한다
이 물건은 낙찰가와 실제 취득부담을 구분해야 합니다. 대항력 임차인에게 지급해야 할 것으로 분석된 보증금 45,000,000원은 각 회차의 예상 매각가격에 별도로 더해집니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수액은 동일하게 남는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가격 가정 | 보증금 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 467,000,000원 | 45,000,000원 | 512,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 373,600,000원 | 45,000,000원 | 418,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 298,880,000원 | 45,000,000원 | 343,880,000원 |
각 회차는 제공된 매각가격 시나리오를 사용했습니다. 실질취득금액 = 매각가격 + 대항력 임차보증금 인수액입니다. 지상권의 경제적 부담, 취득 관련 세금 및 기타 비용은 미산정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 467,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,070,000원 |
| 인수 · (주)유니시스엔지니어링 보증금 | 45,000,000원 | 0원 (매수인 인수) |
| 1. 을구 8번 · 국민은행 근저당권 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 10번 · 국민은행 근저당권 | 120,000,000원 | 99,930,000원 |
| 3. 갑구 3번 · 신용보증기금 가압류 | 73,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 · 중소기업은행 가압류 | 15,047,309원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 · 근로복지공단 가압류 | 15,314,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 467,000,000원 기준으로 집행비용 7,070,000원을 제외하면 채권자 배당에 사용되는 금액은 459,930,000원입니다. 첫 번째 국민은행 근저당권에 360,000,000원, 두 번째 국민은행 근저당권에 99,930,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.
배당 대상 채권 합계는 583,561,409원, 예상배당 합계는 459,930,000원, 채권 미배당 합계는 123,631,409원입니다. 이 미배당 채권이 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 직접 인수하는 것으로 분석된 임차보증금 45,000,000원 및 별도로 명시된 지상권을 구분해야 합니다.
배당액은 채권최고액과 청구금액을 사용한 추정치입니다. 실제 채권잔액, 채권양도에 따른 배당 귀속, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자에게 귀속될 실제 배당액도 채권양도 관계와 배당표 원본을 통해 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변에 아파트형공장·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조, 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 본건은 13층 1306호이며 위생·급배수·승강기·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트형공장입니다. 주거용 아파트와 수요층 및 이용 조건이 다른 물건이므로 실제 입주·사용 가능 업종과 산업시설 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 가장형으로 평가되었습니다.
- 토지이용계획. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공항시설 관련 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등도 포함되어 있습니다.
- 거래·사용 제한 확인. 산업시설구역 관련 입주자격과 사용·처분 조건을 확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정사항은 기재된 대상자·용도·기간이 본건 아파트형공장에 적용되는지 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 산업용·업무용 성격의 물건이며 지상권 인수와 임차인 점유 문제가 존재합니다. 동일 건물의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하지 않고 일반 아파트 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 2003.07.11. 제64911호, 을구 37번 지상권의 대상, 목적, 존속기간, 권리자 및 매수인 인수 범위를 확인하세요. 현재 집합건물의 대지권 및 관련 토지등기와 대조하는 것이 핵심입니다.
- 유니시스엔지니어링 보증금. 보증금 45,000,000원 전액을 매수인 인수금액으로 반영하고, 임대차계약서·점유 현황·보증금 반환 관계를 대조하세요.
- 유에스이 점유 확인. 보증금 5,000,000원, 전입일 2025.09.02인 후순위 임차인입니다. 우선변제 여부와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 실질취득금액 기준 입찰. 신건 512,000,000원, 1회 유찰 418,600,000원, 2회 유찰 343,880,000원의 취득부담 시나리오를 기준으로 판단하세요. 지상권 관련 부담과 취득 부대비용은 별도입니다.
- 시세 조사. 벽산/경인디지털밸리2 내 유사 면적·용도·층의 실거래와 매물을 비교하고, 확인된 실질취득금액 대비 가격 경쟁력을 계산하세요.
- 용도 및 산업시설 규제. 아파트형공장에 적용되는 입주자격, 사용 조건 및 전매·처분 관련 제한을 확인하세요.
- 관리비와 명도. 체납 관리비 중 매수인 부담이 문제 될 수 있는 공용부분, 각 임차인의 실제 점유범위, 시설물 및 인도 조건을 확인하세요.
- 채권양도와 배당. 신청채권자인 유아이제사십일차유동화전문유한회사와 국민은행 근저당권의 채권양도 관계 및 실제 배당 귀속을 확인하세요.
- 매각서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 관련 토지등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당이 지워져도 위험은 남는다”
이 물건의 핵심은 감정가 467,000,000원이 아닙니다. 매수인이 낙찰 이후 무엇을 떠안는가입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 대항력 임차인인 (주)유니시스엔지니어링의 보증금 45,000,000원과 매각물건명세서가 명시한 선순위 지상권은 남습니다.
신건 기준 실질취득금액은 512,000,000원이며, 여기에 지상권의 경제적 부담은 아직 반영되지 않았습니다. 건축물대장상 아파트형공장으로서 이용·입주 조건과 시장 수요도 별도로 평가해야 합니다. 유찰로 매각가격이 낮아져도 인수권리와 관련된 문제는 사라지지 않습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 원본 확인 우선입니다. 선순위 지상권의 효력과 범위를 확인하고, 임차보증금 45,000,000원 인수 및 명도 조건을 확정한 뒤, 동일 용도 실거래 시세와 실질취득금액을 비교해야 합니다. 현재는 권리 위험이 크고 가격 메리트를 검증할 근거도 부족하므로 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
