서울남부지방법원 2026타경3413. 영등포구 영등포동1가의 여의도더리브스타일 101동 1904호, 전용면적 약 19.36㎡의 소형 오피스텔입니다. 건물은 2020년 7월 사용승인을 받았고, 본건은 지상 23층 건물 중 19층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사공간개발입니다.

겉으로 보면 감정가 205,000,000원과 최저가 205,000,000원이 동일한 신건입니다. 그런데 권리분석의 시작점은 낙찰가격이 아닙니다. 임차인 박주은의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선다는 사실입니다. 임차인의 계약일과 확정일자는 2023년 4월 6일, 전입일과 점유개시일은 같은 해 4월 26일입니다. 최초 말소기준권리인 2023년 5월 9일 가압류보다 앞서 대항력을 갖추었으므로, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

가격도 불리합니다. 해당 오피스텔의 확인된 최신 실거래는 185,000,000원, 최근 12개월 평균은 187,250,000원입니다. 현재 최저가 205,000,000원조차 최근 평균의 109.5%이고, 보증금 인수를 반영하면 실질취득액은 최근 평균의 116.8%로 올라갑니다. 권리 위험과 가격 부담이 동시에 존재하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 말소기준권리는 2023.05.09 영동농업협동조합 등 가압류입니다. 이후 설정된 영등포구 압류, 신정숙 가압류, 주택도시보증공사 가압류 및 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신탁등기 및 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.

반면 임차인 박주은은 2023.04.26 전입·점유를 시작하여 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 임차권등기일은 2025.05.02로 말소기준보다 늦지만, 임차권등기일만으로 대항력을 판단하면 안 됩니다. 이미 갖춘 주택임대차보호법상 대항력과 배당 후 보증금 잔액의 인수 여부를 따로 보아야 합니다.

임차인 권리분석 — 대항력·우선변제·인수

실제 임차인은 박주은 1명입니다. 등기상 주택도시보증공사의 425,000,000원 가압류는 별도 채권자의 권리로 표시되어 있으며, 이를 두 번째 임차인의 보증금이나 박주은 보증금의 중복 신고로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 가압류의 미배당 채권액 또한 임차보증금처럼 그대로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 16.8% 높다

여의도더리브스타일의 동일 전용면적대(약 19.36㎡) 실거래 사례입니다. 전체 12건 평균은 199,916,666원이지만, 2022년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 187,250,000원(집계 4건), 확인된 최신 거래 185,000,000원, 최근·과거 거래가격 추세 -9.2%를 우선 적용합니다.

2022년에는 200,000,000원을 넘는 거래가 여러 건 있었지만, 확인된 2026년 거래는 185,000,000~190,000,000원 범위입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 최저가 205,000,000원이 크게 비싸 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 최근 시세로 평가하면 결론은 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 약 3,670,000원이 먼저 지출되고, 나머지 201,330,000원이 임차인 박주은에게 배당되는 시나리오입니다. 임차보증금 215,000,000원은 전액 회수되지 않으므로 부족분 13,670,000원을 매수인이 인수합니다.

현재 매각가 가정의 추정 배당입니다. 집행비용과 실제 배당순위·배당금은 최종 절차에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 일반 가압류 등 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인의 채무 인수가 아니지만, 대항력 임차보증금의 부족분은 매각조건에 따라 매수인에게 남습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 보증금 215,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이 있고 매각대금만으로 보증금을 모두 갚을 수 없다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 낙찰가가 아니라 보증금 215,000,000원을 중심으로 사실상 고정됩니다. 실제 추정 취득액은 여기에 매각대금에서 먼저 공제되는 집행비용 효과가 더해진 금액입니다.

실질취득 부담 = 가정 낙찰가 + 해당 회차 예상 보증금 인수액. 회차별 인수액은 추정 배당 시나리오를 적용한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 별도 지출은 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 영원중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 신길역 등이 있습니다. 서측 광대로 및 남측 약 5m 내외 포장도로와 접한 입지입니다.
• 건물 상태. 2020.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있으며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역 등이 적용됩니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 관련 규제도 확인 대상입니다. 개별 오피스텔의 실제 허가 대상 여부와 매각일 기준 적용사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 인도 가능 여부까지 보장되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 총 185세대 규모의 소형 오피스텔입니다. 동일 면적 거래사례는 확인되지만 최근·과거 거래가격 추세가 -9.2%로 하락하고 있습니다. 아파트 대단지와 동일한 환금성을 전제해서는 안 되며, 매각 시점의 소형 오피스텔 수요와 실제 거래량을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 최우선 확인. 박주은의 전입·점유개시일 2023.04.26, 확정일자 2023.04.06, 말소기준권리 2023.05.09의 선후관계를 등기부·매각물건명세서·주민등록 관련 자료로 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 잔액 인수 확인. 임차보증금 215,000,000원 중 예상 배당액은 201,330,000원입니다. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 배당표 확정 전 추정액을 확정 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 2025.05.02 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금의 미배당 잔액 인수가 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 반환 및 임차권 말소·인도에 필요한 실제 절차를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 검토. 현재 회차는 218,670,000원, 1회 유찰 시 218,096,000원, 2회 유찰 시 217,636,800원의 부담이 예상됩니다. 어느 회차에서도 최근 평균 187,250,000원보다 높으므로 최저가 기준 할인율만으로 입찰해서는 안 됩니다.
• 하락장 리스크 반영. 최근·과거 가격 추세는 -9.2%입니다. 전체 평균 199,916,666원에는 과거 고가 거래가 포함돼 있어 가격의 적정성을 과대평가할 가능성이 있습니다. 확인된 최신 실거래 185,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 복잡한 채권관계 확인. 영동농업협동조합 등 가압류, 신정숙 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 영등포구 압류와 종전 경매기록이 있습니다. 낙찰 이후 말소 대상과 조세채권의 배당상 순위, 당해세 영향을 최종 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지와 명도 시점, 보증금 반환 및 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다.
• 관리비·부대비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 인도 및 수리 비용은 예상 실질취득액 외에 추가될 수 있습니다. 관리사무소와 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 2026.11.03 입찰 전에 매각조건 및 인수권리 문구가 변경되지 않았는지 최종 공고와 원본 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 물건의 본질은 낮아 보이는 최저가와 실제 취득 부담이 분리되어 있다는 점입니다. 현재 최저가 205,000,000원에 낙찰된다면 예상 보증금 인수액 13,670,000원을 더해 218,670,000원을 부담하게 됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 187,250,000원의 116.8%이며, 최신 거래 185,000,000원보다도 상당히 높습니다.

유찰이 답이 되는 유형도 아닙니다. 1회 유찰 시 실질취득은 218,096,000원, 2회 유찰 시에도 217,636,800원입니다. 낙찰가는 내려가지만 임차인의 미배당 보증금이 그대로 매수인 부담으로 전환되기 때문입니다. 실질취득액은 임차보증금 215,000,000원 주변에서 사실상 고정되는 구조입니다.

여기에 최근 거래가격의 -9.2% 하락 추세, 최근 평균보다 높은 취득 부담, 소형 오피스텔의 환금성 검토 필요성까지 겹칩니다. 현재 확인되는 가격과 권리조건만으로는 시세 대비 매력이 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 인수형, 가격은 최근 시세 이상, 유찰에 따른 실질 할인효과도 미미합니다. 종합 평가는 D등급으로, 보증금 인수 조건이나 실제 부담이 근본적으로 달라지지 않는 한 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.