창원지방법원 2025타경12428. 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 472-6의 건물과 토지가 경매 대상입니다. 등기상 소유자는 주식회사유정종합건설이며, 최초 소유권보존등기는 주식회사유정테크 명의로 이루어졌고 이후 상호가 변경됐습니다. 건물은 감정평가상 주상용으로 이용 중이며, 건축물대장상 1층에는 제2종근린생활시설과 다가구주택 관련 용도, 2층에는 다가구주택 2가구가 기재되어 있습니다.
등기권리의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.31 경남은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 추가 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 권리는 등기권리의 소멸과 별도로 검토해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 실질 금액을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 472-6 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 북면 동전로239번길 27-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주상용 건물 |
| 건축물 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(사무소) 및 단독주택(다가구주택·주차장), 2층 단독주택(다가구주택 2가구) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1, 2-2) 포함 |
| 토지면적 / 지목 | 351.1㎡ / 대 |
| 소유자 | 주식회사유정종합건설 (종전 상호 주식회사유정테크) |
| 감정가 | 668,296,300원 |
| 최저매각가 | 668,296,300원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 우제산업 |
| 청구금액 | 16,302,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2021.08.31 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 검토
말소기준권리는 을구 7번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 같은 은행이 2021.12.13 채권최고액 80,000,000원의 후순위 근저당권을 추가 설정했습니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
이후 신용보증기금 582,000,000원, 주식회사 동강 21,956,000원, 전문건설공제조합 350,000,000원의 가압류가 기재되어 있습니다. 창원세무서장과 김해세무서장의 압류도 존재하지만 모두 말소기준 이후의 등기입니다.
② 임차인·점유 조사 — 2021년 선순위 전입이 핵심
현황조사와 매각물건명세서 등에 다음과 같은 점유·임차 관련 기재가 확인됩니다. 조사상 3건이 기재되어 있으나, 윤효석과 영호개발㈜(윤효석)의 관계 및 중복 여부가 확정되지 않아 실제 독립 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 영호개발㈜(윤효석) | 76.5000㎡ | 2021.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| ㈜희경(김희숙) | 76.5000㎡ | 2022.08.08 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 윤효석 | 미상 | 2025.07.25 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 기초로 한 잠정 판단입니다. 실제 임대차 성립, 점유, 사업자등록 등 해당 용도에 필요한 대항요건, 확정일자 및 배당요구 관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 가격 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 668,296,300원입니다. 다만 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 신건 가격이 실제 시세보다 저렴한지, 최종 실질취득액이 얼마인지를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 668,296,300원 | 0원 | 임차보증금 미반영 · 산정 불가 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 534,637,040원 | 0원 | 임차보증금 미반영 · 산정 불가 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 427,709,632원 | 0원 | 임차보증금 미반영 · 산정 불가 |
각 회차의 0원은 임차보증금 인수액을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션 결과입니다. 실제 매수인 인수액이 0원으로 확정됐다는 의미가 아닙니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 668,296,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,082,963원 |
| 1. 근저당 · 경남은행(을구 7번) | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경남은행(을구 8번) | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 582,000,000원 | 219,213,337원 |
| 4. 신청채권자 · 우제산업 | 16,302,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동강 | 21,956,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전문건설공제조합 | 350,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,410,258,000원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 | 659,213,337원 |
| 예상 미배당 | 751,044,663원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 신청채권자 청구 | 16,302,000원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 |
배당표는 경매비용 및 등기상 채권최고액 등을 기준으로 작성한 단순 추정입니다. 실제 배당에서는 채권 원리금, 법정 우선순위, 세금, 임차인 배당요구 및 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 건물 구조·용도 — 등기와 건축물대장 차이 확인
이 물건은 단순한 공동주택 한 세대가 아닙니다. 건물과 토지를 일괄매각하며, 제시외 건물(2-1, 2-2)도 포함됩니다. 특히 등기사항전부증명서와 건축물대장 사이에 용도 및 구조 관련 차이가 명시되어 있습니다.
| 등기상 용도 | 단독주택 |
|---|---|
| 건축물대장상 용도 | 1층 제2종근린생활시설(사무소), 단독주택(다가구주택·주차장) / 2층 단독주택(다가구주택 2가구) |
| 등기상 구조 | 1·2층 철근콘크리트 |
| 현황 및 건축물대장상 구조 | 1층 철근콘크리트, 2층 경량철골구조 |
| 감정상 이용상태 | 주상용 |
| 제시외 건물 | 2-1, 2-2 일괄매각 포함 |
| 위반건축물 표시 | 위반 표시 없음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북면 동전리 북면유치원 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대지면적 351.1㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 726,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 감정평가상 제2종일반주거지역으로, 토지정보상 제1종일반주거지역으로 표시되어 있어 지정현황의 원본 대조가 필요합니다. 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 관련된 제한이 기재되어 있습니다.
- 도로. 소로1류·소로2류·소로3류와 접하는 토지로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 전기설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택 용도가 혼합된 주상용 건물 및 토지의 일괄매각이므로 일반 공동주택 단위세대와 동일한 가격·환금성 기준을 적용하기 어렵습니다. 매매 비교사례와 실제 임대수익 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자의 대항요건. 영호개발㈜(윤효석)의 2021.06.02 전입이 해당 점유 부분의 유효한 대항력으로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금. 모든 조사 대상의 보증금·월차임·계약서·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 특히 선순위 임차인의 미배당 인수 가능액을 산정해야 합니다.
- 점유관계. 영호개발㈜(윤효석), 윤효석, ㈜희경(김희숙)의 실제 점유 부분과 법률관계, 중복 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당순위. 경남은행 근저당권과 각 가압류채권, 세금 및 임차인 우선변제의 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 우제산업의 추정 배당액이 0원이므로 매각 진행 및 채권관계에 관한 최신 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 건물 공부 대조. 단독주택과 근린생활시설·다가구주택의 용도 차이, 2층 구조 차이, 제시외 건물(2-1, 2-2)을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 용도지역 표시 차이 및 지구단위계획·교육환경 보호 관련 제한을 토지이용계획확인서로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 일반 아파트 실거래와 비교하지 말고, 유사 주상용 건물·다가구주택·토지의 실제 거래 및 임대수익을 조사해야 합니다.
- 유찰가격 판단. 1회 유찰 534,637,040원, 2회 유찰 427,709,632원은 가정 가격입니다. 인수보증금 미확인 상태에서는 가격이 내려가도 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비, 공과금, 세금 및 점유 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 원본. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 법원 기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 등기 소멸 ≠ 매수인 인수 위험 없음”
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2021.08.31 설정된 경남은행 근저당권이며, 뒤따르는 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 그보다 앞선 2021.06.02 전입 기재가 존재합니다. 영호개발㈜(윤효석)의 실제 대항요건과 보증금이 확인되지 않으면 매수인이 얼마를 인수할지 알 수 없습니다. 임차보증금을 제외한 배당 모형에서 인수액이 0원으로 계산됐다고 해서 실제 인수액까지 0원으로 판단할 수는 없습니다.
더구나 등기와 건축물대장 사이에 용도 및 2층 구조의 차이가 있고, 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 최저매각가는 668,296,300원이지만, 비교 가능한 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.
결론은 입찰 보류·선순위 임차관계 우선 확인입니다. 임차보증금과 실제 대항력, 건축물 현황 및 비교 시세가 확인된 뒤에야 실질취득액과 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다. 권리의 말소 구조보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 무엇을 부담하게 되는가입니다.
