서울남부지방법원 2026타경3495. 서울특별시 강서구 내발산동 상우베스트빌 제1층 제102호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 274,000,000원인 신건입니다. 2003년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 침실 3개·거실·주방·화장실 2개·발코니 4개로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 최정윤이며, 2026년 2월 10일 주식회사 오케이저축은행의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 물건의 권리관계는 단순한 근저당 경매와는 조금 다릅니다. 말소기준은 2010년 12월 20일 설정된 강서신용협동조합 근저당권 156,000,000원이고, 이후 추가 근저당·가압류·가등기·경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 2019년 접수된 가등기가 2021년 소유권이전 본등기로 연결된 이력이 있어, 가등기의 성격과 최종 소유권 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 더구나 전입자가 있지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 실제 인수위험이 완전히 해소됐다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 711-8 상우베스트빌 제1층 제102호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로47라길 56-3 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 면적 | 전용 62.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 제1층 · 총 8세대 |
| 이용상태 | 침실3 · 거실 · 주방 · 화장실2 · 발코니4 · 현관 |
| 사용승인일 | 2003.11.18 |
| 소유자 | 최정윤 (가등기에 기한 소유권이전 이력) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 62,637,791원 |
| 말소기준권리 | 2010.12.20 · 을구 5번 · 강서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 가등기 확인
권리분석의 출발점은 을구 5번 강서신용협동조합 근저당권입니다. 2010년 12월 20일 설정된 채권최고액 156,000,000원의 근저당으로, 이번 매각의 말소기준권리입니다. 2011년 추가 설정된 같은 금융기관의 근저당권 19,500,000원과 2018년 오케이저축은행 가압류 26,422,737원, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상에 주의
현황조사 및 매각물건명세서에 김영진이 확인되며, 전입일은 2011.01.11입니다. 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이고, 보증기관 대위·승계로 별도 중복 신고된 사람은 없습니다. 그러나 임대차계약의 내용과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 점유 부분 미상 |
2011.01.11 | 미상 | 가능·미상 전입은 말소기준 후 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
김영진의 전입신고일인 2011.01.11은 말소기준 근저당권 설정일인 2010.12.20보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정된다고 볼 근거가 없습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 개시 및 임대차 관계가 미상인 만큼 최종 판단은 대항력 가능·미상으로 보류하는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래보다 19.1% 높다
상우베스트빌은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021년 9월, 전용 62.7㎡, 1층, 230,000,000원 한 건입니다. 이번 최저매각가 274,000,000원은 이 거래보다 44,000,000원 높은 119.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 62.7㎡ | 1층 | 230,000,000원 |
| 현재 신건 최저가 | 62.7㎡ | 1층 | 274,000,000원 |
| 과거 거래 대비 차이 | — | 119.1% | +44,000,000원 |
실거래 230,000,000원과 최저가 274,000,000원은 같은 전용면적·층의 기준으로 비교할 수 있습니다. 그 결과 신건 가격이 과거 확인 거래를 크게 웃돈다는 점은 분명합니다. 다만 이 거래는 2021년 9월에 이루어진 것으로, 2026년 현재 시세를 보여주는 최신 거래는 아닙니다. 최근 12개월 시장 추세나 가격 상승·하락을 판단할 충분한 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 230,000,000원을 현재 시세라고 단정하거나, 이 차액 전체를 고평가액으로 확정해서도 안 됩니다.
유찰을 가정하면 최저매각가는 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원으로 낮아집니다. 이는 각각 감정가의 80%, 64%에 해당합니다. 다만 이 가격이 실제 시장가치보다 낮아지는지 여부는 최신 비교 거래를 확인해야 판단할 수 있습니다. 유찰이 곧바로 적정가나 투자수익을 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 을구 5번 · 강서신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 6번 · 강서신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 갑구 4번 · 오케이저축은행 가압류 | 26,422,737원 | 26,422,737원 |
| 4. 갑구 18번 · 오케이저축은행 경매신청 | 62,637,791원 | 62,637,791원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,803,472원 |
최저매각가 274,000,000원을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 집행비용 4,636,000원과 채권 배당액 264,560,528원을 반영하면 소유자 잔여는 4,803,472원입니다. 실제 집행비용·당해세·임차인 최우선변제·채권신고액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 오케이저축은행의 가압류 청구와 경매신청 청구가 별개 채권인지도 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 권리 확인은 필수
예상배당 시나리오를 살펴보면, 1회 유찰부터 채권 전체에 미배당이 발생합니다. 다만 아래 미배당은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 계산돼 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 219,200,000원 | 49,229,328원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 175,360,000원 | 92,455,568원 | 0원 |
현재 신건에서는 추정 채권액 전액 배당이 가능하도록 계산됐습니다. 1회 유찰 시에는 오케이저축은행의 경매신청 청구액 62,637,791원 중 예상 배당액이 39,831,200원으로 내려가고, 2회 유찰 시에는 해당 청구에 대한 예상 배당이 0원으로 계산됩니다.
이처럼 채권자 미배당은 낙찰가 하락에 따라 증가하지만, 현재 계산에서는 어느 회차든 매수인 인수가 0원입니다. 이는 후순위 권리 소멸을 전제로 한 계산 결과입니다. 보증금 미상 점유자의 권리나 가등기 관련 문제가 새로 확인될 경우에는 실질취득비용과 인수위험을 다시 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 소재 서울발산초등학교 동측 인근입니다. 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 2003.11.18 사용승인된 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 도시가스 개별난방·위생설비·급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형이며 다세대주택 부지로 이용됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 사항도 있어 거래 당사자와 해당 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 235.2㎡, 개별공시지가 3,520,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 표시로 개별 호수의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 누수·결로·설비 노후화 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 같은 건물의 실거래 표본이 제한적입니다. 대단지 아파트에 비해 호수별 상태 차이가 가격에 크게 반영될 수 있으므로 인근 유사 다세대 거래와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 6번 가등기의 접수일·청구권의 종류·본등기 이력과 현재 소유권 관계를 확인하세요. 담보가등기 여부 및 기존 권리 말소의 법적 효과를 등기 원본과 관련 서류로 검토해야 합니다.
- 임차인 김영진의 점유관계. 2011.01.11 전입 사실 외에 실제 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 현재 거주자를 확인하세요. 대항력·우선변제 및 인수 가능성을 최종 판단하는 데 핵심입니다.
- 매각물건명세서 확인. 최종 매각물건명세서의 매수인 인수사항, 임차관계, 등기 관련 특기사항을 반드시 확인하세요. 현 단계의 인수 0원은 추정입니다.
- 실거래 비교 업데이트. 확인된 거래가 2021.09의 230,000,000원 한 건이므로 현 시점의 가치를 대변하기 어렵습니다. 인근 유사 건물·면적·층의 최근 실거래와 실제 매물 호가를 비교하세요.
- 입찰가 상한 관리. 최저가 274,000,000원은 확인된 과거 거래 대비 119.1%입니다. 현재 시세 검증 없이 이 가격을 저렴한 매수 기회로 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원입니다. 각 회차별로 예상 취득비용·임차인 위험·명도비용·수리비 등을 반영해 다시 판단하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자의 이사·인도 가능성을 확인하세요. 낙찰 후 실제 인도까지 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 권리·배당 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관계를 확인하세요. 오케이저축은행의 가압류와 경매신청 청구 간 중복 여부도 점검 대상입니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다
강서 상우베스트빌 102호는 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 점만 보면 권리분석의 기본 골격은 나쁘지 않습니다. 하지만 2019년 가등기와 2021년 본등기의 관계, 보증금·확정일자가 미상인 점유자 김영진이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가는 274,000,000원인데, 확인된 동일 면적·층의 거래는 2021년 9월 230,000,000원입니다. 과거 거래 대비 119.1%라는 수치는 가격 메리트를 뒷받침하지 못합니다. 반면 2021년 거래만으로 2026년 현재의 적정가를 단정하기도 어렵습니다. 이 물건이 실제로 저평가됐는지 판단하려면 최신 유사 거래가 반드시 필요합니다.
종합 판단은 C등급. 말소기준 이후 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 가등기 확인사항과 미상 임차관계, 소규모 다세대주택의 환금성, 오래된 단일 거래에 의존한 가격 비교가 평가를 제한합니다. 권리관계 확인 전 입찰은 신중하게, 가격 판단은 최신 시세 검증 후에. 현재 단계에서 이 물건을 확실한 저가 매수 기회로 분류하기는 어렵습니다.
