서울남부지방법원 2026타경3551. 서울 금천구 시흥동 독산로44나길 21에 위치한 집합건물입니다. 철근콘크리트 및 벽돌조 건물의 제지층 제4호로, 현황은 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 김자영이며, 2022년 5월 12일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 파산선고가 등기되었고, 파산관재인 변호사 김영일이 관여하는 청산을 위한 형식적 경매가 진행되고 있습니다.

이 사건의 특징은 일반적인 근저당 실행 경매와 다르다는 점입니다. 과거 설정된 중소기업은행 및 중앙농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024년 7월 1일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준인 2025년 3월 24일 국민은행 가압류보다 앞서므로, 매각물건명세서에 기재된 조건에 따라 보증금 미변제액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2025년 3월 24일 국민은행 가압류입니다. 해당 가압류 청구금액은 8,304,964원으로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 현 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

반면 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024년 7월 1일 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 그 기초가 되는 전입 및 점유개시일도 2022년 6월 15일이고, 확정일자는 2022년 5월 20일입니다. 따라서 선순위 대항력 및 우선변제권을 가진 임차보증금 권리로 분석해야 합니다. 단순히 국민은행 가압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 전체 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 인수 위험

확인된 실제 임차인 신원은 0명이며, 한국토지주택공사 명의의 보증기관 권리 1건이 확인됩니다. 이는 일반적인 개인 거주 임차인 1명으로 단순 계산하거나, 별도의 보증금 채권과 중복 합산할 사안이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기 및 보증금 권리가 핵심이며, 실제 현장 점유자의 신원과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

임대차계약일과 확정일자는 모두 2022년 5월 20일이고, 전입신고 및 점유개시일은 2022년 6월 15일입니다. 임차권등기는 2024년 7월 1일 접수되었습니다. 보증금은 당초 70,000,000원이었지만 등기부상 반환받지 못한 금액은 68,000,000원입니다. 따라서 배당 및 인수 위험은 해당 미반환액을 기준으로 분석합니다.

보증기관 명의 권리를 별도로 중복 계산하지 않아도, 그 권리가 나타내는 68,000,000원 자체가 선순위 인수 위험이라는 사실은 변하지 않습니다. 한국토지주택공사가 우선변제로 전액 회수하면 인수할 잔액이 없지만, 전액 회수하지 못하면 그 차액이 매수인의 부담으로 연결됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가보다 실질취득금액이 중요하다

이 물건에서 가격 판단을 가장 크게 왜곡할 수 있는 부분은 낙찰가와 실질취득금액의 차이입니다. 선순위 보증금이 전액 배당되는 경우에는 낙찰가가 취득금액의 출발점이지만, 낙찰가가 낮아져 보증금을 전액 배당하지 못하면 그 부족분이 추가됩니다.

실질취득금액 = 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각가격이나 향후 유찰이 확정된 것은 아닙니다.

이 물건은 낙찰가격이 낮아질수록 선순위 임차보증금이 매수인에게 이전되는 대항력 인수형 경매에 해당합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 실질취득금액이 보증금 부근으로 수렴하므로, 추가 유찰에 따른 실질적인 가격 절감 폭이 크게 축소됩니다.

주변 다세대주택의 실거래 가격과 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태에서 83,000,000원 또는 69,356,160원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지층이라는 개별 특성까지 반영한 실거래 비교가 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

집행비용 1,894,000원은 추정액입니다. 신건 낙찰가 기준 선순위 보증금 68,000,000원이 전액 배당되고, 국민은행 가압류도 전액 배당되는 계산입니다. 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 파산·청산 절차 — 일반 임의경매와 다른 확인사항

소유자 김자영에 대해서는 2025년 10월 22일 파산선고를 원인으로 하는 등기가 2025년 11월 19일 접수되었습니다. 그보다 앞서 서울보증보험 주식회사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 2025년 11월 11일 등기되었지만, 해당 경매개시결정은 2025년 12월 29일 각하를 원인으로 말소되었습니다.

현재 진행되는 사건은 2026년 2월 3일 청산을 위한 형식적 경매개시결정을 원인으로 2026년 2월 4일 등기된 경매입니다. 파산관재인 변호사 김영일이 경매 신청 관계인으로 기재되어 있습니다.

특히 이 사건은 과거 강제경매가 각하된 뒤 파산재단 청산을 위한 경매가 개시된 흐름입니다. 파산관재인의 권한, 현 경매의 진행 상태, 매각허가 후 소유권 이전 및 등기 촉탁에 문제가 없는지 법원 기록을 확인하는 것이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 한울중학교 서측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 층수·구조. 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물의 지층 부분입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호이며 기본적인 급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 가장형 완경사지의 주거용 건부지입니다.
• 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 기본적인 주거설비는 확인되지만 지층이라는 특성상 실제 채광, 통풍, 습기, 침수 및 배수 상태는 현장 확인이 필요합니다. 감정정보상 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지층 다세대주택은 층수 및 개별 건물 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 특히 매각 대상이 지층인 만큼 지상층 주택과 동일한 가격 수준이나 매도 기간을 가정하는 것은 적절하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액배당 가능성. 현재 회차에서는 68,000,000원 전액배당을 가정하지만 실제 배당순위와 집행비용, 조세채권 등을 반영한 결과를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권의 존속. 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 말소기준 이전에 설정되어 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 미변제액 인수 여부 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득금액. 1회 유찰 가정 시 69,595,200원, 2회 유찰 가정 시 69,356,160원입니다. 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액 합계로 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 보증기관 승계와 점유관계. 한국토지주택공사의 보증금 권리는 중복 산정하지 않되, 실제 거주자 또는 점유자가 누구인지, 인도 및 명도에 어떤 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
• 호수 대조. 등기상 제지층 제4호와 현관문 B104 표시가 동일한 전유부분인지 집합건축물대장, 건축물현황도 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 지층 물리적 상태. 채광·통풍·결로·누수·침수 이력, 배수시설과 난방설비 등을 직접 점검하고 필요한 보수비용을 파악해야 합니다.
• 파산절차 확인. 파산관재인이 관여하는 청산 목적 경매입니다. 파산선고 관련 등기 처리, 매각허가, 배당 및 소유권 이전의 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 미납 관리비 중 공용부분 등 매수인 부담 가능 항목이 있는지 관리주체 및 관련 기록을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 유사한 지층 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매도 가능가격을 확인해야 합니다. 지상층 거래가격만으로 환금성과 낙찰 상한을 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 법원 진행기록을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 취득원가는 거의 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 선순위 임차보증금 68,000,000원이 있는 지층 다세대주택이라는 점입니다. 신건 최저가 83,000,000원에서는 예상배당상 보증금 전액변제가 가능하여 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 유찰이 진행되면 선순위 보증금의 미변제액을 매수인이 인수하게 됩니다.

특히 2회 유찰 시 최저매각가 53,120,000원만 보면 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 예상 보증금 인수액 16,236,160원을 더하면 실질취득금액은 69,356,160원입니다. 1회 유찰 시 실질취득금액 69,595,200원과도 차이가 작습니다. 이 구조에서는 추가 유찰만으로 의미 있는 취득원가 절감이 이루어진다고 보기 어렵습니다.

여기에 지층 다세대주택의 환금성, 파산재단 청산절차, 보증기관 명의 선순위 임차권, 실제 점유관계를 함께 검토해야 합니다. 현재 감정가와 유찰 후 실질취득금액 중 어느 쪽도 최근 실거래 대비 가격 우위가 확인된 상태는 아닙니다.

종합 판단은 신중 검토(C등급)입니다. 신건에서는 전액배당을 전제로 인수액이 0원이라는 장점이 있지만, 유찰에 따른 가격 하락 효과가 선순위 보증금 인수로 상당 부분 상쇄됩니다. 입찰의 핵심은 최저가 자체가 아니라 배당 후 실제 인수액과 유사 지층 주택의 시장가격을 함께 비교하는 것입니다.