권리 인수는 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세의 111.8% — 김해 롯데캐슬가야1단지 1001호

창원지방법원 2025타경12482. 김해시 동상동 롯데캐슬가야1단지 103동 10층 1001호에 대한 임의경매입니다. 전용면적은 152.9775㎡, 철근콘크리트구조 지상 11층 건물의 10층 세대입니다. 등기상 소유자는 김민승이며, 2018년 11월 15일 거래가 345,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

같은 날 우리은행이 채권최고액 244,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2021년 추가 근저당권 228,000,000원이 설정됐습니다. 채무관계가 이어지면서 중소기업은행과 신용보증기금의 가압류가 발생했고, 2025년 11월 27일 임의경매가 개시됐습니다.

권리관계의 핵심은 우리은행의 2018년 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 담보권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 채권 미배당액이 크다는 사실과 매수인에게 채무가 인수된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 사건에서는 채권자들의 미배당이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 동일 면적 아파트의 최근 거래는 전반적으로 감정가 아래에 형성돼 있습니다. 최신 실거래가 300,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 높습니다. 따라서 이번 사건의 투자 판단은 권리 정리 여부보다 가격 하락을 얼마나 기다릴 수 있는지에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 우리은행 근저당이 말소기준

등기부에는 과거 여러 차례 경매개시결정과 담보권 설정·말소 이력이 존재합니다. 2011년 및 2015년의 임의경매개시결정, 2013년 강제경매개시결정 등 과거 경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 권리분석에서는 2018년 11월 15일 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 살펴야 합니다.

임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 점유 확인 필요

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 별도로 제출된 임차인 보증금이나 확정일자 정보도 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당액과 매수인 인수액을 모두 0원으로 처리했습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 소유자가 직접 거주한다거나 대항력 있는 점유자가 절대로 없다는 사실이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

현재 확인 가능한 권리구조에서는 별도의 인수 보증금이 계산되지 않지만, 최종 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 확인 및 실제 점유 상황을 대조하는 것이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 11.8% 높은 신건 가격

김해 롯데캐슬가야1단지의 동일 면적 152.98㎡ 실거래를 비교했습니다. 전체 12건의 평균은 317,083,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근의 거래를 반영한 최근 12개월 9건 평균 312,222,222원을 우선 적용합니다.

전체 12건의 거래가격은 290,000,000원~350,000,000원입니다. 이 중 비교적 과거의 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만 사용하면 현재 시세를 높게 평가할 수 있습니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래, 가격 추세를 함께 살펴야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)

감정가 그대로 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 우선 공제하고 말소기준 근저당권과 후순위 담보권에 배당하는 구조입니다. 담보권과 가압류 채권액의 합계가 매각대금을 크게 초과하므로 채권 미배당이 발생합니다.

집행비용 5,686,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 원리금과 배당요구, 채권양도관계에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·법정 우선채권 및 확인되지 않은 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

특히 경매신청채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사이며, 우리은행이 양도인으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자의 청구액이 420,797,998원이고, 신청채권자에게 직접 배정된 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 등기상 우리은행 근저당권과 신청채권자 사이의 채권양도·승계관계 및 실제 배당귀속은 원본 서류로 확인해야 합니다. 위 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.

유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 신건과 1회·2회 유찰 가정에서 매각대금, 채권자 배당 및 미배당액이 어떻게 바뀌는지 비교했습니다. 후속 회차 가격은 시나리오이며, 실제 매각조건과 예정 가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

현재 확인된 권리구조가 유지된다면 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 반면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 즉 채권 미배당액 증가가 곧 매수인 부담 증가를 의미하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 동상동 소재 김해여자고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 감정평가상 주변 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통 수단 등을 종합한 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물의 10층 세대로, 사용승인일은 2005.12.29입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생설비와 급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기 및 옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 부지는 남서측 약 25m, 남동측 약 12~20m, 북동측 약 8m, 북서측 약 10m 내외의 도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 지정 및 저촉 사항이 있습니다. 토지는 완경사지대의 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다. 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실내 노후도와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지규모는 482세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 가격 범위가 290,000,000원~350,000,000원으로 넓고 최근 추세가 하락하고 있어 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 메리트. 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 312,222,222원보다 높습니다. 단순히 감정가와 같다는 이유로 시세 수준이라고 판단하지 마세요.
• 최신 거래와 하락 추세. 2026년 8월 동일 면적 실거래는 300,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -5.9%입니다. 시세가 추가로 변할 가능성을 고려해 입찰가격 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
• 유찰 가능성. 단지 경매물건의 평균 유찰은 1.3회입니다. 현재 신건에서 무리하게 응찰하기보다 실제 유찰 여부와 후속 회차 매각조건을 확인하세요.
• 임차관계와 점유. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대·실제 점유자를 확인하고, 확인되지 않은 점유자의 대항력 유무를 임의로 단정하지 마세요.
• 근저당권과 채권양도. 우리은행 근저당권과 유아이제사십차유동화전문유한회사의 채권양도·승계 및 실제 배당귀속을 확인하세요.
• 국민건강보험공단 압류. 2025.12.08 압류가 등기돼 있습니다. 매각에 따른 등기 소멸 여부와 공과금의 배당 우선순위를 구분해 확인하세요.
• 미납 관리비. 아파트 공용부분 관리비 체납액은 매수인에게 부담이 발생할 여지가 있으므로 관리사무소를 통해 사전에 확인하세요.
• 세대 내부 상태. 건물은 2005.12.29 사용승인됐습니다. 보일러, 배관, 창호, 누수 및 내부 수리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기일별 매각조건을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만 가격은 기다릴 이유가 있다”

이 사건은 2018년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 채권에 상당한 미배당액이 발생하더라도 그것이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

다만 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계는 최종 확인해야 합니다. 신청채권자와 근저당권자 사이의 채권양도·승계 및 배당관계도 원본으로 확인할 사항입니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 신건 최저매각가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 312,222,222원의 111.8%이고, 최신 거래가격은 300,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세도 -5.9%로 하락 방향이어서 신건 가격에 할인 매력을 부여하기 어렵습니다.

단지의 평균 유찰횟수는 1.3회입니다. 이 통계만으로 유찰이 확실하다고 볼 수는 없지만, 제시된 1회·2회 유찰 시나리오의 가격과 최근 시세를 비교해 접근 시점을 다시 판단할 실익은 충분합니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮게 계산되지만, 점유 확인은 필요하고 신건 가격은 보류입니다. 현재 가격에 서둘러 접근하기보다는 유찰 여부, 실제 점유관계, 새로운 거래가격을 확인한 뒤 적정 입찰가격을 결정하는 전략이 적합합니다.