서울남부지방법원 2026타경3642. 서울 영등포구 양평동2가 스카이시티 9층 904호 오피스텔입니다. 2014년 사용승인을 받은 지상 10층 건물에 위치하며, 소유자 유재영이 2022년 5월 거래가 121,000,000원에 취득했습니다. 이후 세무서 압류와 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 압류 자체보다 압류보다 먼저 성립한 임차인의 권리에 있습니다. 임차인 정진우는 2022년 11월 점유와 전입을 시작했고 확정일자도 갖췄습니다. 2025년 5월 9일에는 보증금 133,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권등기는 2025년 5월 16일 말소기준인 압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 매각대금이 싸게 형성되더라도 낙찰자의 부담이 그만큼 낮아지지 않는다는 점을 먼저 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제9층 제904호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 영등포로 14-3 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지상 10층 중 9층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2014.03.14 |
| 소유자 | 유재영 (2022.05.12 소유권이전 · 거래가 121,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 정진우 |
| 청구금액 | 133,118,800원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2025.05.16 갑구 6번 압류 · 국(성동세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 133,000,000원 (정진우) |
① 권리 흐름 — 압류보다 임차권이 먼저다
등기상 과거 우리은행 근저당권 66,000,000원은 2016년 3월 2일 이미 말소됐습니다. 2014년 설정된 신탁등기도 해소됐습니다. 따라서 과거 근저당권이나 신탁 자체를 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
하지만 임차권은 다릅니다. 정진우의 주택임차권등기는 2025.05.09에 접수됐고, 말소기준인 국의 압류는 2025.05.16입니다. 임차인의 전입신고는 이보다 훨씬 앞선 2022.11.29입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권을 인정하는 자료가 있으며, 명세서도 미배당 보증금 인수를 명시합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.33억의 실질
실제 확인된 임차인은 정진우 1명입니다. 주거 목적으로 건물 전부를 임차했고, 전입신고·확정일자·임차권등기와 배당요구 내역이 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진우 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
133,000,000원 | 전입 2022.11.29 확정 2022.11.01 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
없음 실제 임차인 |
| 임대차계약일 | 2022.09.15 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.11.23 |
| 확정일자 | 2022.11.01 |
| 주민등록일 | 2022.11.29 |
| 임차권등기 | 2025.05.09 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 2025.05.09 · 배당요구 있음 |
| 임차보증금 | 133,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 121,464,000원 |
| 예상 미배당액 | 11,536,000원 |
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 매각 최저가 124,000,000원이 아니라 임차보증금 133,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아 배당 부족분을 인수하는 상황이므로, 낙찰대금과 인수금의 합계는 사실상 보증금 규모에 집행비용이 더해진 수준으로 형성됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 남는다
최저매각가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어들고, 낙찰자가 인수할 보증금 잔액은 증가합니다. 다음은 제공된 회차별 예상배당을 적용한 결과입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 124,000,000원 | 11,536,000원 | 135,536,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 99,200,000원 | 35,985,600원 | 135,185,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 79,360,000원 | 55,468,480원 | 134,828,480원 |
실질취득 = 회차별 매각가 + 임차보증금 미배당 인수액. 위 예상치는 회차별 집행비용 추정을 포함한 배당 결과를 반영한 것으로, 보증금 133,000,000원에 예상 집행비용 상당액이 더해진 수준입니다. 세금·관리비·취득 관련 부대비용 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 정진우 보증금(우선변제) | 133,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정진우 | 133,118,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당·매수인 인수 | — | 11,536,000원* |
* 매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매각 이후 별도로 부담할 수 있는 보증금 잔액입니다. 예상 집행비용은 2,536,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 강제경매 신청채권액 133,118,800원은 임차권자 정진우와 동일인의 청구이므로 임차보증금과 별개로 전액 추가 인수하는 금액으로 해석하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가보다 실질취득이 높다
감정가는 124,000,000원이고, 신건 최저매각가도 같습니다. 그런데 매수인의 예상 인수부담을 더하면 135,536,000원입니다. 이는 감정가의 약 109.3%입니다.
소유자 유재영의 2022년 매매 거래가액은 121,000,000원으로 확인됩니다. 다만 이 거래는 동일 물건의 과거 취득가격일 뿐 현재 시장 시세를 직접 나타내는 것은 아닙니다. 현재의 주변 오피스텔 실거래와 비교해 싸다고 판단할 근거로 사용하기에는 한계가 있습니다.
매수인이 검토해야 할 것은 단지 얼마에 낙찰받는지가 아닙니다. 실제 인수할 보증금까지 포함한 자금 총액으로 취득한 뒤 임대하거나 매도했을 때 경제성이 성립하는지입니다. 특히 주거용 오피스텔은 임대수요, 관리비, 전용면적, 건물 상태와 주변 실거래에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 개별 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가, 지하철 양평역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 양평역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.03.14 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 대상은 제9층 제904호로, 오피스텔 용도로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·주차장시설이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m, 남측과 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 실제 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 주변 생활시설은 검토할 만한 요소지만, 오피스텔의 실질취득액이 감정가를 웃도는 만큼 임대수익률 및 매도 가능가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 정진우의 전입신고일 2022.11.29, 점유개시일 2022.11.23, 확정일자 2022.11.01과 임차권등기일 2025.05.09를 원본 서류와 대조하세요.
- 인수보증금 계산. 신건 기준 예상 인수액 11,536,000원을 낙찰대금에 반드시 더해 자금계획을 세우세요. 실제 배당액 변동 가능성도 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원으로 최저가가 하락하지만 실질취득은 각각 135,185,600원, 134,828,480원입니다.
- 신청채권자 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 정진우로 동일합니다. 청구금액 133,118,800원과 보증금 133,000,000원의 관계, 집행권원과 배당요구 내역을 확인해 중복 청구나 권리관계상의 쟁점이 없는지 검토하세요.
- 국의 압류와 세금. 성동세무서장의 2025.05.16 압류와 관련된 세금의 법정기일·당해세 여부·배당순위를 확인하세요. 세금 우선배당 여부는 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기 말소·명도. 보증금 전액 변제 전에는 임차인의 대항력 및 인도 문제를 고려해야 합니다. 매각 이후 임차권등기 말소와 명도 조건을 사전에 확인하세요.
- 실거래 검증. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 면적·층·건물 상태·임대료를 비교하세요. 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
- 관리비 및 사용 상태. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 현재 점유상태, 건물 설비·누수 등 유지보수 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “1.24억 낙찰이 1.24억 취득은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크다는 것입니다. 선순위 임차인 정진우의 보증금은 133,000,000원이고, 신건에서 예상되는 매수인 인수액은 11,536,000원입니다. 결국 낙찰자가 부담할 실질취득액은 135,536,000원으로 감정가 124,000,000원을 웃돕니다.
1회·2회 유찰 후에도 인수액이 커지므로 실질취득은 약 1.35억에서 크게 벗어나지 않습니다. 최저매각가의 할인율만 보고 접근하면 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차보증금을 간과하게 됩니다.
게다가 임차인이 직접 강제경매를 신청한 사건이므로 청구채권과 보증금의 관계를 확인해야 하고, 국의 압류와 관련된 세금 배당도 점검해야 합니다. 최신 시장 시세와 비교한 가격 우위가 확인되지 않았다는 점 역시 신중한 판단이 필요한 이유입니다.
결론은 권리 인수위험이 명확한 신중 검토형입니다. 경매 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 입찰가를 정하려면 보증금 잔액 인수, 실제 배당순위, 임차권 정리 비용, 주변 오피스텔 시세를 모두 반영해야 합니다. 낙찰가격보다 실질취득가격을 먼저 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
