창원지방법원 2025타경12563. 창원시 의창구 동읍 용잠리에 있는 춘광파크맨션 203동 4층 402호입니다. 감정가는 39,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 39,000,000원입니다. 1991년 준공된 4층 규모의 공동주택이며, 현재 소유자는 김동혁입니다.

김동혁은 2016년 8월 2일 이 물건을 46,000,000원에 취득하면서 동창원새마을금고에 채권최고액 19,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2019년 6월 7일 근저당권이 말소되고, 같은 날 황진호 명의의 전세권 60,000,000원이 설정되었습니다. 이 전세권은 건물 전부를 목적으로 하며, 등기된 존속기간은 2019년 6월 8일부터 2021년 6월 7일까지입니다.

이후 한국장학재단의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 이어졌고, 2025년 12월 17일 전세권자인 황진호가 임의경매를 신청했습니다. 따라서 이 사건의 관건은 단순히 압류가 얼마나 있는지가 아닙니다. 가압류보다 앞선 전세권이 매각으로 소멸하는지, 그리고 현재 점유자의 권리가 무엇인지 가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 전세권

다만 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 전세권자 황진호가 직접 임의경매를 신청했다는 점입니다. 전세권자가 자신의 전세권에 기해 경매를 신청하거나 배당요구하여 법률상 전세권 소멸 요건이 충족되는 경우, 선순위 전세권이라도 매각으로 소멸할 수 있습니다.

실제로 예상배당표는 황진호에게 우선 배당하는 구조로 작성되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 선순위 전세권 자체는 인수 대상으로 분류되어 있으므로, 경매 신청의 근거 권리, 배당요구 및 전세권 말소 여부를 원본으로 대조하기 전에는 인수 0원을 확정해선 안 됩니다.

그 밖에 말소기준권리 이후의 한국장학재단 가압류, 창원세무서장 관련 압류, 창원시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 압류가 소멸하는 문제와 조세채권의 실제 배당순위·매수인 부담 여부는 구별해야 하므로 체납세액과 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자 장봉주

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 주거 전입자는 장봉주 1명입니다. 전입일은 2025년 10월 10일로 말소기준권리인 2019년 7월 19일보다 뒤입니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 구체적으로 확인되지 않아 추가 검토가 필요합니다.

전입일만으로 판단하면 말소기준권리보다 후순위입니다. 보증금·확정일자·임대차 개시 및 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다.

또한 이 물건에는 별도의 등기 전세권자 황진호가 있습니다. 황진호와 현재 전입자인 장봉주는 서로 다른 사람이며, 두 사람 사이의 임대차 또는 점유관계는 확인되지 않습니다.

실제 주거 전입자로 확인되는 사람은 1명이고, 황진호의 60,000,000원은 등기된 전세권의 전세금입니다. 따라서 장봉주의 미상 보증금에 황진호의 전세금을 중복 합산하거나, 황진호를 별도의 현재 점유 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 판단 — 3,900만원이 싼 가격인지는 별개

춘광파크맨션은 1991년 11월 29일 준공된 10세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 감정평가 기준 이용상태도 공동주택으로 확인됩니다. 규모가 작은 노후 다세대주택이므로 일반적인 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 가격을 판단하기는 어렵습니다.

현재 판단에 사용할 수 있는 최신 실거래가와 최근 12개월 거래 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 39,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지, 높은지 객관적으로 비교할 수 없습니다.

이 물건의 가격 판단은 전세권의 소멸 여부에 따라 달라집니다. 전세권이 소멸하고 다른 인수 부담도 없다면 최저가 39,000,000원을 기초로 취득비용을 검토할 수 있습니다. 반면 전세권이 존속하여 추가 부담이 발생한다면 최저가만으로 실질취득금액을 표현할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 39,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 전세권자 황진호에게 배당되는 구조입니다. 한국장학재단 가압류 채권까지 배당할 잔액은 남지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

총 채권액은 73,490,332원이고, 예상배당액은 37,898,000원입니다. 미배당 총액 35,592,332원 가운데 22,102,000원은 황진호 전세권 관련 미배당, 13,490,332원은 한국장학재단의 미배당 채권액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 신건 가격을 기준으로 1회·2회 유찰 시의 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다. 회차가 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 전세권자가 회수하지 못하는 금액과 전체 미배당액은 오히려 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 창원동읍우체국 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택·공동주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 남측에는 폭 약 6m, 북측에는 폭 약 4m의 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며 샤시창호, 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물 연식. 1991년 11월 29일 준공된 공동주택입니다. 노후 건물인 만큼 옥상 방수, 외벽 상태, 누수, 배관, 난방설비와 장기 수선 부담을 현장에서 점검해야 합니다. 특히 4층 건물의 4층 호실이라는 점에서 옥상 방수 상태가 중요합니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 전체 토지면적은 333.0㎡, 공시지가는 ㎡당 508,800원입니다. 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 단독 소유면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 춘광파크맨션은 10세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 대단지 아파트보다 비교 가능한 매매사례를 확보하기 어렵고, 거래시점·개별 건물 상태에 따라 적정가격 판단의 불확실성이 커질 수 있습니다. 실제 거래 유동성과 매수 수요는 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 황진호 전세권의 소멸 여부. 2019.06.07 설정된 전세권 60,000,000원이 매각으로 소멸하는지 반드시 확인해야 합니다. 전세권자가 직접 경매를 신청했다는 사정과 선순위 전세권의 인수 표기를 법률적으로 대조해야 합니다.
• 경매 신청의 근거. 황진호의 임의경매 신청이 해당 전세권에 기초한 것인지, 배당요구·매각물건명세서의 인수 문구와 일치하는지 확인해야 합니다. 단순히 신청채권자와 전세권자의 이름이 같다는 이유만으로 말소가 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 전세권 미배당 22,102,000원. 현재 최저매각가 기준 미배당액의 법적 성격을 확인해야 합니다. 미배당액은 곧바로 인수액이 아니며, 실제 인수 부담은 전세권의 존속 여부 및 권리 범위에 따라 달라집니다.
• 장봉주의 임대차관계. 2025.10.10 전입한 장봉주의 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인된 전입일은 후순위이지만 보증금과 우선변제관계는 확정되지 않았습니다.
• 전세권자와 전입자의 관계. 황진호와 장봉주가 서로 다른 사람이라는 점에 주목해야 합니다. 현재 누가 실제 점유하고 있으며 어떤 법률관계로 거주하는지 현황조사와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
• 조세채권과 배당순위. 창원세무서장 및 창원시 압류에 관한 체납내역, 법정기일, 당해세 여부를 검토해야 합니다. 실제 우선배당이 달라지면 황진호의 배당액도 달라질 수 있습니다.
• 시세 재검증. 39,000,000원이 저렴한 매수가인지 판단하려면 최근 12개월 인근 다세대주택 거래와 최신 실거래를 확보하고, 해당 호실의 면적·층수·건축 연식·상태를 맞춰 비교해야 합니다.
• 건물 상태. 1991년 준공된 4층 건물의 최상층 호실입니다. 옥상 방수와 누수, 외벽 균열, 배관·난방 상태, 건물 유지보수 이력을 직접 점검해야 합니다.
• 관리비 및 명도 비용. 체납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 실제 점유자의 인도 여부, 명도 협의 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 매각기일 전에 최신 상태로 확인해야 합니다. 특히 선순위 전세권 소멸 여부는 집행법원과 전문가를 통해 명확히 확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 전세권이다”

창원지방법원 2025타경12563은 감정가와 최저매각가가 모두 39,000,000원인 신건입니다. 금액만 보면 접근하기 쉬운 경매물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 선순위에 등기된 황진호의 전세권 60,000,000원이 물건의 권리구조를 완전히 다르게 만듭니다.

전세권자는 예상배당으로 37,898,000원을 회수하고 22,102,000원을 회수하지 못하는 구조입니다. 그러나 바로 그 전세권자가 경매를 신청했으므로 미배당액을 무조건 매수인 인수액으로 처리할 수는 없습니다. 현재 예상배당계산에는 인수액이 0원으로 반영되어 있지만 선순위 전세권은 인수 대상으로도 표시되어 있어 소멸 여부를 확정하는 것이 입찰 판단의 첫 번째 조건입니다.

또한 2025년 10월 10일 전입한 장봉주의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 건물 자체도 1991년 준공된 10세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 최근 실거래가까지 확인되지 않으므로 가격 메리트와 실제 취득 부담을 아직 확정할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 권리확인 우선·가격판단 보류로 정리하는 것이 타당합니다. 선순위 전세권이 매각으로 소멸한다는 점을 원본에서 확정하고, 현 전입자의 임대차관계와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 최근 시장가격과 비교해야 비로소 입찰가를 검토할 수 있습니다. 3,900만원이라는 최저가 자체가 투자 매력의 근거는 아닙니다.