창원지방법원 2025타경12572. 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치한 동아바론하우스 101동 5층 502호입니다. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 비교 대상 전용면적은 84.972㎡입니다. 동아바론하우스는 28세대 규모의 소규모 공동주택으로, 2013.06.26 준공되었습니다.
소유자 김임자 씨는 2014년 7월 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 185,000,000원입니다. 같은 날 동창원새마을금고가 채권최고액 182,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 동창원새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 가장 중요한 점은 2014.07.31 설정된 동창원새마을금고 근저당권이 말소기준권리라는 것입니다. 앞서 설정된 경남은행 근저당권은 이미 말소됐고, 국민건강보험공단의 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 임차관계까지 확인이 끝난 것은 아닙니다. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인도 불가능했습니다. 따라서 등기상 안전성과 실제 점유·명도 위험은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 654 동읍 용잠 동아바론하우스 101동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 동읍로83번길 30-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 공동주택(연립주택) |
| 비교 대상 전용면적 | 84.972㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 5층 502호 |
| 단지 규모 / 준공 | 28세대 / 2013.06.26 |
| 소유자 | 김임자 (2014.07.31 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 동창원새마을금고 |
| 청구금액 | 150,199,760원 |
| 말소기준권리 | 2014.07.31 동창원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
주식회사경남은행의 기존 근저당권은 2013.11.25 설정되었으나 2014.07.31 일부포기를 원인으로 말소되었습니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2016.11.28 및 2022.02.10 각각 설정되었지만, 2017.02.07과 2023.03.07에 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 권리를 낙찰자가 새로 부담하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 구간 평균보다 낮지만 신건 메리트는 제한적
동아바론하우스의 유사 면적 실거래는 총 8건으로, 전체 평균 거래금액은 163,625,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 전체 평균뿐 아니라 최근 거래 구간 평균과 마지막 거래가격을 함께 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 84.97㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 84.97㎡ | 2층 | 163,000,000원 |
| 2022.06 | 82.23㎡ | 4층 | 162,000,000원 |
| 2022.05 | 85.00㎡ | 3층 | 163,000,000원 |
| 2022.05 | 84.97㎡ | 3층 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 82.23㎡ | 3층 | 161,000,000원 |
| 2022.03 | 85.00㎡ | 5층 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 84.97㎡ | 5층 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 163,625,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 2건 | 171,500,000원 |
최저매각가 164,000,000원은 최근 거래 구간 평균인 171,500,000원의 95.6%입니다. 해당 표본과 비교하면 평균보다 7,500,000원 낮은 가격입니다. 가장 마지막 거래인 2023.10의 180,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 전체 8건 평균인 163,625,000원과 비교하면 최저가는 오히려 100.2% 수준입니다. 즉 과거 전체 거래 평균을 기준으로는 사실상 시세 수준이며, 최근 거래 구간 평균을 기준으로만 할인된 모습입니다.
또한 본건은 5층이고 비교 거래는 2층부터 5층까지 포함됩니다. 같은 건물의 유사 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 실제 매매가격이 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 내부를 확인하지 못한 상태로 감정평가가 이루어져, 개별 호실의 수리 상태와 이용상황에 따른 가격 차이를 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 동창원새마을금고 | 182,000,000원 | 160,904,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 21,096,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | — | 0원 |
집행비용 3,096,000원을 먼저 공제하고 동창원새마을금고에 160,904,000원을 배당하는 추정입니다. 미배당 21,096,000원은 채권최고액 182,000,000원을 기준으로 산정한 차액이며, 실제 확정 채무의 부족액과 동일하다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 150,199,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 매각가 및 미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 21,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 53,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 79,309,440원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아지면 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권 부족분 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리를 전제로 하면 신건과 유찰 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상에 따른 별도 인수 위험은 실제 권리조사로 해소해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 동읍사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도 인접 농촌지대로, 유사한 소규모 공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 8~10m의 포장도로와 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 PVC 이중창 구조로 조사되었습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,704㎡, 공시지가는 426,400원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 용잠본동지구 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 실거래 표본이 적고 마지막 확인 거래가 2023.10이므로, 향후 매도 시 매수 수요와 적정 매각기간에 불확실성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2014.07.31 동창원새마을금고 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인·점유관계 조사. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 열람 및 실제 점유 상황을 확인하고, 임차인이 확인되면 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 따져야 합니다.
- 내부 상태 점검. 현장조사에서 내부 확인이 불가능했던 만큼 누수, 결로, 설비 노후, 수리 범위를 확인해 추가 비용을 추산하세요.
- 현 시세 재확인. 마지막 거래는 2023.10입니다. 과거 최근 구간 평균 171,500,000원만으로 현재 가격을 판단하지 말고 유사 면적의 최근 매매 및 매물가격을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 164,000,000원, 1회 유찰 가정 131,200,000원, 2회 유찰 가정 104,960,000원을 비교해 입찰 상한을 검토하세요. 실제 다음 회차 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 소규모 공동주택 환금성. 28세대 규모와 거래 표본 부족을 고려해 추후 매도 수요·금융기관 담보평가·거래 소요기간을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성 및 그 밖의 미납금을 조사하세요. 확인되지 않은 비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 규제 검토. 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역 및 기타 토지이용 제한이 향후 개보수·증축 등에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 검증. 채권최고액 182,000,000원과 실제 청구금액 150,199,760원은 서로 다릅니다. 예상배당액과 실제 확정 채권액을 구분하고 조세 등 선순위 배당 요인을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 변경·취하 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 단순함과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 장점은 명확합니다. 동창원새마을금고 근저당권을 중심으로 말소관계가 정리되어 있고, 현재 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 신건 최저매각가는 164,000,000원이며, 최근 거래 구간 평균인 171,500,000원보다 낮습니다.
하지만 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 전체 8건 평균은 163,625,000원으로 신건 최저가와 거의 같고, 가장 마지막 거래는 2023.10입니다. 과거 거래 구간의 +6.5% 상승률 역시 현재 시장의 상승을 보장하지 않습니다.
여기에 28세대 소규모 공동주택이라는 환금성 변수와 임대관계·내부 상태 미확인 문제가 겹칩니다. 권리상 인수액이 없다는 장점만으로 신건 입찰을 서두르기에는 확인해야 할 부분이 남아 있습니다.
최종 판단은 ‘권리구조 양호, 가격 판단 보류’입니다. 실점유·임대차관계와 내부 상태를 확인하고, 2026년 현재의 적정 시세를 다시 점검한 뒤 접근하는 것이 바람직합니다. 신건에서 합리적인 할인 폭을 확인할 수 없다면 유찰 이후의 가격 조건을 검토할 여지도 있습니다.
