* 인수 0원은 현재 최저가에 전세권자에게 93,000,000원이 전액 배당되는 예상 시나리오의 계산값입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부와 대항력 있는 임차인의 실제 보증금·미배당 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

창원지방법원 2025타경12582. 경남 김해시 삼문동 젤미마을부영아파트 103동 803호, 전용 47.382㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 105,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 이승연은 2024.03.15 소유권을 이전받았고, 등기에 기재된 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 이후 남강신용협동조합 근저당권이 설정됐으나 말소되었고, 이정현 명의 전세권 93,000,000원이 설정되었습니다.

현재 말소기준권리는 2025.10.20 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류 24,498,772원입니다. 그런데 이보다 앞서 설정된 전세권자가 바로 경매신청인 이정현입니다. 따라서 단순히 가압류 이후 등기가 소멸한다는 사실만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다. 전세권자의 경매신청과 배당에 따른 전세권 소멸 문제, 그리고 대항력 있는 임차인으로서의 별도 보증금 반환청구권을 구분해 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권

등기상 과거 국민은행·수성1가새마을금고·교보생명보험·현대캐피탈·남강신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 특히 2024.03.15 설정된 남강신용협동조합 근저당권은 2024.05.23 말소되었으므로, 현재 말소기준 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 전세권을 분리해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 임차인은 이정현 1명입니다. 전입일은 2024.05.23이며 말소기준권리인 2025.10.20보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 표시되지만, 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

이정현은 전세권자이자 경매신청인으로도 등장합니다. 동일인이 여러 지위에서 나타나는 만큼 실제 임대차관계와 전세권 설정 경위를 확인할 필요가 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토할 단서는 있지만, 이름과 권리자 일치만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

핵심 확인사항은 배당으로 임차인의 보증금 반환청구가 모두 충족되는지 여부입니다. 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 매각대금을 초과하고, 그 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 부담하는 총 취득금액은 크게 내려가지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 16.9% 높다

동일 단지인 젤미마을1단지부영11차의 전용 47.38㎡대 최근 실거래 12건입니다. 모두 2026년 8~10월 거래이며, 분석 대상의 전용면적 47.382㎡와 대응되는 거래입니다.

최근 실거래 평균은 89,791,666원이고, 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 평균보다 15,208,334원 높은 가격이며 최근 12개월 평균 대비 116.9%에 해당합니다. 따라서 신건 최저가에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

최신 거래로 집계된 금액은 112,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 동일한 2026년 10월에도 78,000,000원·83,000,000원·95,000,000원의 거래가 함께 확인됩니다. 112,000,000원 한 건만으로 물건의 시세를 평가해서는 안 됩니다. 층과 개별 상태에 따른 편차가 큰 만큼 최근 평균 및 다수 거래를 우선하는 것이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

신건 가격인 105,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,270,000원을 공제한 후 이정현의 전세권 93,000,000원에 전액 배당하고, 가압류 채권자에게 9,730,000원이 배당됩니다. 가압류 채권의 미배당액은 14,768,772원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 가압류 채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하가 곧 가격 메리트는 아니다

매각가가 내려가면 전세권 93,000,000원에 대한 예상배당도 줄어듭니다. 특히 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 93,000,000원이고, 미배당 잔액을 매수인이 인수해야 하는 경우를 가정하면 낙찰가와 인수액의 합계는 전세금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

조건부 실질취득 = 낙찰가 + 전세금 미배당액. 전세금 93,000,000원이 실제 대항력 있는 임차보증금과 같고 그 미배당분을 매수인이 인수한다는 검토용 가정입니다. 전세권이 경매신청·배당에 따라 소멸하고 별도로 승계할 임차보증금이 없다면 위 인수액은 발생하지 않을 수 있습니다. 실제 임차보증금은 확인되지 않았습니다.

반면 전세권자의 경매신청과 배당으로 전세권이 소멸하고, 별도로 인수할 임차보증금이 없다는 점이 확인된다면 유찰 후 실질 취득가격은 달라질 수 있습니다. 결국 이 물건은 경매 회차보다 임차관계와 전세권 소멸 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 삼문동 삼문초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사형 공동주택과 상업시설, 학교, 스포츠센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 남서측으로 대로2류에 접합니다.
• 건물. 2002.08.12 준공된 1,530세대 단지입니다. 대상 호실은 철근콘크리트조 15층 건물 중 8층이며, 지역난방·도시가스·승강기 등 설비가 구비되어 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도상 침실 2·욕실·거실·주방 겸 식당·발코니·현관 구조입니다. 실제 내부 상태와 보수 필요 여부는 확인 대상입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 1,154,000원/㎡, 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 47.38㎡대 최근 거래가격이 77,000,000원에서 112,000,000원까지 분포합니다. 동일 면적에서도 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 있어, 높은 거래 한 건을 기준으로 재매각 가능 가격을 평가하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2024.05.23 설정된 이정현 전세권이 경매신청과 배당으로 소멸하는지, 별도의 말소 또는 인수 조건이 있는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
• 실제 임차보증금 확인. 이정현의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 등기상 전세금 93,000,000원을 실제 임차보증금으로 곧바로 단정해서는 안 됩니다.
• 경매신청인과 임차인 관계. 전세권자·경매신청인·조사상 임차인이 모두 이정현으로 나타납니다. 전세권 설정 원인과 실제 임대차관계, 반환청구 범위를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수금 재계산. 1회 유찰 시 전세금 예상 미배당액 10,912,000원, 2회 유찰 시 27,409,600원이 발생합니다. 이것이 실제 매수인 부담으로 이어지는지를 확인한 후 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2025.12.08 접수된 파산선고 등기의 영향과 경매 진행·권리처리·명도 관련 사항을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 신건 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 89,791,666원의 116.9%입니다. 최근 거래가격과 실질취득액을 비교하고, 별도 인수위험을 반영해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 현황조사상 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 파산 관련 기록을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.05억 신건보다 중요한 건 9,300만원 전세권의 결말”

이 물건은 겉으로 보면 105,000,000원짜리 신건 아파트지만, 분석의 출발점은 최저매각가가 아닙니다. 2024.05.23 설정된 전세권과 대항력 있는 이정현의 임차관계가 낙찰 후 어떻게 처리되는지가 핵심입니다.

현재 회차에서는 전세금 93,000,000원이 전액 배당되는 계산이 가능하므로 예상 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 임차보증금 자체가 확인되지 않았으며, 전세권 소멸과 주택임대차상 보증금 승계는 구분해야 합니다. 유찰 시 미배당 전세금이 매수인에게 인수되는 상황을 가정하면, 최저가가 84,000,000원이나 67,200,000원으로 내려가도 실질취득액은 약 94,000,000원대로 유지될 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균 실거래가 89,791,666원보다 높은 수준입니다.

더구나 지금의 신건 최저가 105,000,000원은 최근 시세의 116.9%로 이미 가격 경쟁력이 부족합니다. 권리 인수가 확정되지 않았고, 확인 가능한 시세 대비로도 저렴하지 않습니다. 결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 전세권 소멸과 실제 임차보증금의 처리, 파산절차의 영향이 명확해진 이후에야 합리적인 입찰 가능 가격을 판단할 수 있습니다.